莫让房地产陷入“塔西佗陷阱”

马光远

中国的限购政策在2014年被取消，不到两年时间，又相继在炙手可热的各个二线城市“重出江湖”。在9月18日杭州出台限购政策之后，今年热点二线城市的楼市真正迎来了政策的拐点。

“限购令”变成“发枪令”

2016年房地产市场火热的表现和房地产政策周期性转变之快，令很多人感到意外。众所周知，今年房地产的主题是“去库存”，但从目前整个房地产市场的表现看，已经完全背离了这个主题，需要去库存的三四线城市没有太大起色，不存在库存问题的一二线城市在政策的刺激下大涨，涨幅之大之快超越了很多人的想象，引发了整个市场的恐慌。

尽管杭州的这一政策和以前南京、厦门、苏州等城市相比，已经相当“温柔”了，只是对非杭州户籍人口的投资性限购，本市户籍的居民并不在本次限购之列，但引发的效果是一样的，那就是：限购一出，就引发了恐慌式的抢购。截至9月18日24时，杭州新房和二手房总共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套，创下了历史新高。甚至有开发商拿着POS机，赶到上海让客户刷卡。外界对限购的解读似乎达成了共识：必须赶在限购之前抢到房子！

从国家统计局9月19日发布的8月份70个大中城市房价数据看，也的确如此。在今年3月份上海和深圳采取调控措施之后，热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门蔓延，然后进一步向杭州、东莞、武汉、郑州、惠州等城市接力传递。过去不起眼的合肥，连续四个月占据70个大中城市房价涨幅首位，而中部的特大城市郑州和武汉成为了8月份表现最抢眼的，郑州在出了几个“地王”之后，终于在8月份以5.6%的涨幅跃居70个大中城市首位。

每一次限购令，几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪。市场走到今天，的确值得研究。

最大泡沫不是房价，而是土地

从今年全球和中国经济的大周期看，不仅仅是中国的资金，全球的资金都在寻找安全资产。这样，在国内制造业仍然面临困难的情况下，一二线城市的房地产就成了大量资金流入的首选。7月份引人关注的金融数据就是一个明证：人民币贷款单月增加4636亿元，但居民中长期贷款就增加了4773亿元，居民新增中长期贷款绝大多数就是房贷。

在居住和投资需求都扩张的情况下，重新拿出限购等举措想为房地产市场降温，短期来看效果不大。由于居住和投资需求的急剧扩张，增加热点城市的供应成了房地产市场当务之急。保证供应的关键是保证土地供应，避免高杠杆拿地和一些地方政府搞饥饿营销。今年土地市场之所以“地王”频出，根本原因是土地供应少。上海前七个月土地供应只完成了计划的30%，而北京已经连续三个月没有供应一块住宅用地。

除此之外，拿地的房地产企业都是通过高杠杆的方式推高地价。以上海最贵的“地王”创造者融信中国为例，其2015年销售收入不过295亿元，但其今年土地购置总价却超过了345亿元，杠杆之高，令人咋舌。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫，而是土地市场泡沫。不在土地供应和土地市场去杠杆上下功夫，用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温，遑论治本，连标都治不了！

于是，今年房价上涨的逻辑就基本清楚了：去库存的房地产政策是第一推手，为稳增长释放出来的货币成了最大的助力，高杠杆拿地导致地王频出，最后，没有及时调整的土地政策大大强化了未来房价上涨的预期。这几乎意味着，靠限购政策进行降温几乎是不可能完成的任务。

笔者一直呼吁，中国房地产政策的思路该变了！面对中国房地产市场今非昔比的规模和房价绝对值，任何政策都应该在兼顾当下的同时，注重长远。哪怕我们在长效机制的建设上可以拖延，但最起码在有针对性的解决当下问题的措施上，应该有点针对性和技术含量，体现治理水平，莫让房地产政策陷入“塔西佗陷阱”！