新型城镇化社区物业管理存在问题及对策

吕荧 孙天威 刘亦斌

摘要：随着我国新型城镇化的快速推进，在新型城镇化社区中物业管理的问题也随之凸显，这些问题主要是由法律法规不完善，物业管理措施落实不彻底以及“农民进城”思想，生活方式依然停留在农村造成的，本文针对以上问题，结合实际与群众需求，阐述了新型城镇化社区物业管理中存在的问题与确实有效的对策。

关键词：新型城镇化；物业管理；对策

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）04（b）-0000-00

1引言

随着我国新型城镇化政策的落实，新型城镇化的物业管理也随之快速发展，新型城镇化的物业管理已然成为我国新型城镇化政策有效落实以及保障农民生活利益的坚实后盾[1]，然而由于我国针对新型城镇社区物业管理照搬就套原有的城市物业管理，造成了物业与新型城镇化的水土不服，影响了社会和谐与进步。

2新型城镇化社区物业管理存在的问题

2.1法律法规制度不够完善

我国的物业管理起步较晚，尽管随着经济的发展，我国政府越来越重视物业管理的健康发展[2]，但如今的物业管理法律法规还是主要针对城市制定的，如《物业管理条例》、《物权法》等。若将其直接套用到新型城镇化社区中，就会导致现行的规章制定在新型城镇化社区中出现“无法可依”的情况。

2.2物业管理的规范措施落实不彻底

针对物业管理中央会出台一系列有关物业管理的规范及政策，到各省市也会制定并发布一系列适用于本省市的物业管理政策制度，但各小区真正具体实施时却有一定的困难，能落实的内容也很有限。如政府主管部门对普通住宅物业管理收费标准有明确的规定，但有些物业管理公司却并不遵守，擅自提高收费价格，乱立收费项目，消费者弄不清哪些该交，哪些不该交，增加了收费难度[3]。

2.3村民思想观念相对落后，没有“花钱买服务”的消费意识

新型城镇化小区中的居民均为农民，他们是物业管理服务的对象，但是他们的文化水平一般都不高，尽管身份上已经完成了从农民到居民的转变，但在他们的思想意识还没有完

成转变，认为自己世世代代所居住的土地上不需要外人来替他们管理，不想打破自给自足的

状态，更遑论让他们花钱来购买物业管理的服务，所以他们是不适应物业管理模式的，当物业管理服务企业上门要求他们交物业管理费用时，村民会感到困惑和不满，甚至是抵触的。因此如何改变农民的思想意识，使他们了解并接受物业管理理念，积极响应配合专业物业管理人员的管理工作是一个很困难的问题。

2.4村民生活习惯一时难以改变，卫生管理困难

从古至今，村民传统的生活方式就呈现出松散、封闭、自给自足的特点，且不喜欢过被约束管制的生活，住进新型城镇化社区后的村民，生活空间由原来的宽阔平方大院变成了狭窄的楼房，传统的生活方式和行为习惯在短时间内还难以改变和适应。因此，为了还原自己原来的生活方式，村民在绿化所用的树上拉绳子晒衣服，果皮、塑料袋、烟蒂随地乱扔，将绿化带上的草坪破坏进而划分区域种植蔬菜，为了抄近路在新栽的绿化区域中随意穿行、践踏等现象比比皆是。

3新型城镇化社区物业管理对策

3.1健全新型城镇化地区物业管理相关法律法规

我国是一个依法治国的国家，加快完善我国的物业管理法律法规是调节业主，物业管理服务企业，政府之间关系，解决三者之间纠纷的根本途径。随着我国《物业管理条例》、《物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》等物业管理法律法规的发布和实施，表明我国越来越重视物业管理行业的健康发展，但是大部分法规制度都是针对城市制定的，并不适合新型城镇化地区实施，所以随着新型城镇化的快速发展，急需加大法律法规的建设力度，尽快制定出适合新型城镇化社区物业管理发展的一套完整的制度体系。

3.2加强物业管理的宣传力度，使村民树立物业管理的消费理念

物业管理已经成为生活中不可或缺的一部分，这主要是针对城市社区居民而言，而对于农村居民来说，由于他们文化素质不是很高，物业管理的概念还是相对陌生的，这就需要加强物业管理基础知识的宣传，帮助他们认识和了解何为物业管理，物业管理带给他们怎样的新的生活方式和生活体验。开展各种宣传活动，如：在公告栏，宣传栏张贴有关物业管理的知识；定期举办物业管理有奖竞赛活动；定期与业主们进行沟通，了解他们的需求并加以改进，建立良好的关系，使他们更了解物业管理，感受物业管理带给他们的好处。

3.3聘用社区家庭经济条件差，失业村民为物业管理从业人员

首先，农村乡邻互相之间关系较熟悉，假如聘请自己村子里的村民为物业管理从业人员，那么业主与物业管理的可沟通性增强，村民就不会特别排斥与抵触物业管理，且村民更加熟悉自己社区的特点，了解居民的行为生活习惯，工作起来更加得心应手。其次，社区有物业管理后，必然需要收取一定的物业管理费用，农民相对于城市居民来说，经济承受能力差，有的甚至需要政府进行救济，聘用村民后可以适当减少其物业管理费予以鼓励，减轻生活压力，增加生活收入。

参考文献：

[1]董兵，刘立群.我国城市住宅小区物业管理存在的问题及对策研究[C].HM2008物业管理国际学术会议，2008.

[2]李洪玉.我国现行物业管理的缺陷与对策[J].城市建设理论研究（电子版），2014（29）：668.

[3]王苹，满孝青.论我国物业管理现状及对策[J].武汉理工大学学报，2003，25（4）：120-122.