浅谈蒙阴县土地储备工作对经济发展的影响

冯春玲

随着时代的进步和经济社会的发展，人们的生产生活水平和物质文化需求越来越高，社会经济的发展越来越迅猛，与此同时，我国城市化进程越来越快，从而导致城市经济发展的结构不断变化。随着政府经营城市土地的力度不断加大，城市房地产事业和土地开发得到快速发展，城市土地出让金占城市发展经济总收入的比重越来越大，尤其是在我们革命老区的欠发达地区，土地出让金更是城市建设的主要组成部分。现立足蒙阴县土地储备工作的现状和面临的困难问题，从机构性质和职责定位、土地储备工作运行情况及对县域经济发展的重要性等方面进行了调查研究，总结了经验，找准了存在的問题。提出了解决问题的办法。

一、土地储备运行情况

1.土地收购储备情况。自2013年以来，收储土地407宗，548.1965公顷，支出取得成本10.68亿元，其中征收土地502.3026公顷，收购土地45.8939公顷；工业用地302.3983公顷，商住用地206.4132公顷，保障性住房用地7.7328公顷，公益事业用地43.8447公顷，其他用地4.5583公顷。

2.储备土地供应情况。自2013年以来，储备土地供应391宗，供应土地面积504.7204公顷，土地价款26.54亿元。按照土地供应方式分为划拨方式供应土地43.1387公顷，出让方式供应土地461.5817公顷，公益性事业用地34.932公顷，其他用地4.5583公顷。目前，房地产用地库存面积38.6667公顷。面对房地产去库存的大方针，预计房地产市场依然低迷。为此，在制定2016年全县土地储备、供应计划时以盘活存量土地为重点，切实发挥土地调控作用，促进我县土地市场健康有序发展。2016年全县计划收储土地146.6667公顷。其中，商服用地12.6667公顷，工矿仓储用地73.3333公顷，住宅用地50.6667公顷，公共管理与公共服务用地10公顷。

3.资金使用和管理情况。自2007年以来，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。蒙阴县严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》等政策规定，逐步规范土地储备资金财务收支行为。自2007年以来，全县储备资金总收入138982万元，从国有土地出让收入中拨付94332.6万元；储备资金总支出133113亿元，全部用于征地和拆迁补偿，其中从已供应储备土地收入中安排的资金90349.1万元，从国有土地收益基金中安排的资金42763.9万元。

4.土地出让收支使用范围。一是征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。必须保障被征地农民原有生活水平的不降低，保障被征地农民的合法权益。二是土地开发成本支出，包含土地平整等前期土地开发支出及借款利息。加强控制成本，降低开发成本，加强对土地的调控。三是其他支出包括农田水利建设支出，教育基金支出，被征地农民的社会保障基金支出，城市的基础建设支出，配套设施建设支出还有廉租住房保障支出等。土地出让收入要重点向农村建设倾斜，通过改善农村的道路环境卫生等建设项目，改善农民的生产、生活和居住环境，逐步提高农民的生活质量。目前，各类城市投资公司及融资平台存量储备土地融资工作暂未开展。

二、土地储备工作中遇到的困难和问题

由于受到资金、城市规划和对土地市场前瞻性预测不够等问题的影响，致使土地储备工作存在如下问题：

1.土地储备多为被动储备。在土地储备的资金运营上，政府只注重对土地使用权出让后政府收益的回拢，忽视了对土地收购储备前期的资金投入。

2.对土地市场前瞻性预测不够。土地储备工作涉及面广，需要多部门之间密切配合，从现实情况来看，主要是与城建规划及司法部门之间的协调对土地收购储备的影响最大。许多县城建设规划缺乏前瞻性和稳定性，给土地储备无形中增加了风险，也制约了土地资源的高效利用。例如：2007年储备的位于蒙阴街道办事处茶棚社区的30亩土地，由于受城市规划调整影响，至今无法推向市场，造成了政府土地储备资金的积压。

3.规避政府土地收购储备行为存在。一是应依法收回的荒芜、闲置的国有土地和因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地，原土地使用权人在不办理任何土地相关手续的情况下，买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行交易，导致国有土地资产流失，给政府收储带来难度。二是原有的划拨性住宅用地，因实施城镇规划，土地价值突显后，原土地使用权人采取拆旧翻新等方式，使其无偿取得的住宅用地改变成为本应通过公开出让有偿方式方能获得的经营性用地，掠夺了政府土地增值收益。

三、对策措施和建议

1.规范土地收储资金的运营。在土地收购储备的资金运营上，政府、财政及审计部门要指导和监督土地收购储备机构，对土地使用权出让后国土收益的及时回收，更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。财政部门将用于土地收购储备的资金列入土地储备专项资金，并纳入年度财政预算体系内，牢牢掌握土地市场主动权。

2.多方式多渠道收储土地，及时的供应土地。凡是政府储备土地必须入库，以统一管理、统一整理、统一供地。在进行土地收购储备时，应结合实际情况，灵活运用以下几种方式：一是土地征用。结合城市规划，将城市的拓展用地、预留地和主要交通干线公路两侧区位条件好、升值潜力大、市场需求旺盛的地块，以政府统一征地的方式转为国有土地后，完善土地征用手续纳入土地储备库。二是依法收回。按照法律法规规定，将以出让方式取得国有土地使用权、期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土地，闲置土地，被依法没收土地使用权的土地，依法收回后入库。三是土地置换。对于企业、村庄整合改造土地，可以采取土地置换的办法收购储备，用土地储备库中土地换取地段好、利用效率不高的土地，以降低收购储备成本，挖掘城市土地潜力，合理配置土地资源。

3.做好部门间的协调配合。在土地储备时要做好与城建规划部门的协调问题。城建规划部门要严格执行城市规划法，制定科学、先进、稳定的城市规划，尤其要着力提高地块详细规划的覆盖率，并向社会公示，接受社会监督，彻底改变目前朝令夕改的状况，只有这样，城市规划才能真正成为土地资源配置和土地资产处置的前导，成为推动土地市场良好发育的动力。

土地储备工作，有利于当地经济的可持续发展，促进土地的节约集约利用，有利于保持社会稳定，对推进经济社会的建设具有十分重要的意义。