浅谈“营改增”新政对房地产业税负的影响及应对措施

陈蓉

摘要：按照党中央、国务院全面深化改革的重要决策部署，自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税改革试点，现行缴纳营业税的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳税人将改为缴纳增值税。这次“营改增”覆盖了所有营业税纳税人，涉及面广、任务重、时间紧，大部分纳税人对“营改增”政策还不胜了解，相关政策细则、各地规范文件还在紧锣密鼓不断出台中，纳税人应加强相关政策知识的学习。国家“营改增”政策，是让所有行业税负只减不增，助力供给侧改革。未来只要加强财务管理、规范票据核算，税负的降低将给各行业发展带来新的机遇。

关键词：房地产行业；营改增；税负影响；应对措施

我国的营改增经历过三阶段，分别为2012年1月1日、2013年8月1日，2016年5月1日营改增试点的全面铺开是我国营改增改革的第三阶段，这次“营改增”覆盖了所有营业税纳税人，对房地产行业、建筑行业影响较大。本文通过对房地产行业、建筑行业纳税现状的分析，分析了影响税负的原因，提出增值税一般纳税人的税负高低，取决于取得增值税进项抵扣税额的多少。未来加强财务精细化管理、规范票据核算，是行业税负只减不增目标实现的关键。

一、房地产业税负的特点及其税负分析

（一）房地产行业涉及税种较多，税负高

房地产行业按目前税制，涉及包括增值税、城建税、教育附加税、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等税种，增值税、土地增值税、所得税是房地产企业三大主要税种。在国民经济各行业中，房地产开发企业的税负是较高的。“营改增”房地产企业主要税种的营业税由增值税所替代，较稳定的5%税率营业税而言，增值税的11%税率，可抵扣进项税额的不足，会导致企业税负增加，管理难度加大也会增加企业的涉税风险。

（二）“营改增”之后计税基础的改变，会给企业税负带来诸多影响

作为新旧制度衔接，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以选择简易征收税率为5%。房地产公司行业原按照营业收入5%缴纳营业税率，选择房地产老项目可以选择简易征收税率为5%税率没有变化。计税基础变了，营业税是价内税，增值税是价外税。以收入为计税基础的税费如水利基金，由于收入是不含增值税额的，会有所减少。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额。选择一般计税方法的企业，可以通过取得合法有效的增值税专用发票抵扣进项税额以降低企业税负。

（三）“营改增”是税制发展完善的途径，有利于企业提高市场竞争力

营业税是对销售收入全额征税，增值税征收是一个链条，上游企业纳税，下游企业抵扣，只对企业增值部分纳税，避免了营业税税制下的重复征税。这次税制改革也将给房地产行业带来新的发展机遇，管理水平将直接影响企业税负，对企业管理水平提出了更高要求。企业只有加强各个环节管理，加强纳税规划，确保每个环节成本都能取得可抵扣的进项税额发票，才有可能实现企业税负只减不增得目标。管理水平提高，将有利于提高企业市场竞争力。

二、“营改增”税改对房地产业税负的影响

（一）有利影响

1. 纳税义务发生时间的变化。《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间。房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税。可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间比营业税纳税义务发生时间，政策发生了变化。

2. 允许销售额中扣除土地价款，是对房地产开发企业重大利好。“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

3. 现行政策对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。因此适用一般计税方法的增值税一般纳税人，可以全额开具增值税专用发票。不会因为房地产企业扣除土地价款，影响购买方进项税额的抵扣。

例如：A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。第一步，计算销项税额。销项税额等于1000÷（1+11%）×11%=99.1万元；第二步，计算销售额。销售额等于1000-99.1=900.9万元；第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元；房地产企业在《增值税纳税申报表附列资料（一）》销项（应纳）税额”，填报（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37万元。

（二）不利影响

1. 可抵扣进项税不足，会使企业税负增加。房地产行业税收涉及土地购置、建筑设计、建安施工、采购设备、勘察、房屋销售等各个环节，“营改增”后房地产行业税率由营业税5%提高到增值税的11%，增值税是链条管理，在销售额一定的情况下，企业税负高低很大程度取决于从各成本环节取得的进项税额多少。对“营改增”政策理解及应对不力、管理不善等原因，会造成可抵扣进项税不足，使得企业税负较之前会有所增加。

2. “营改增”会对企业利润产生影响。企业销售收入15000元。营业税情况下，企业确认收入15000元。增值税情况下，增值税属于价外税，企业确认收入13513.51元，销售收入下降9.91%。上游企业未取得增值税专用发票，则相应进项税不得抵扣，税金计入房地产成本，从而会进一步减少会计利润。

3. 企业管理难度、涉税风险加大

随着“营改增”政策实行，房地产行业从合作伙伴的选择，建设合同的签订，增值税发票取得、认证、开具，增值税税款预征、抵扣、申报、缴纳一系列问题都发生了变化，财务核算体系方法需要更新调整，增加了企业财务人员工作量、工作难度，对财务人员及管理人员素质提出了更高要求，企业管理难度、涉税风险加大。

三、房地产业如何应对“营改增”新政对其税负的影响

1. 要正确把握纳税义务发生时间。《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”

可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

2. 加强合同管理，合同中应进一步明确相关事项。房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

增值税为价税分离税种，不得计入营业收入和利润表，从商业交易的惯例来看，交易价款应该包含税款，合同中明确交易价款为含增值税价款，可以减少交易双方围绕增值税可能发生的争议，尤其在营改增试点过渡期间。营改增之后应将取得增值税发票作为一项合同义务列入合同的相关条款，同时考虑将增值税发票的取得和开具与收付款义务相关联。例如，明确仅在收到合规发票条件下，才有付款义务。

3. 充分重视增值税专用发票管理。选择一般计税方法的企业，可以通过进项抵扣降低税负。合法有效的增值税抵扣凭证分为增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、完税凭证等。其中企业应重点关注增值税专用发票的管理问题，要严格管控增值税专用发票资质信息。增值税专用发票涉及到抵扣环节，取得不了增值税专用发票或者增值税发票不合规，都将对受票方造成法律和经济损失。取得的增值税专用发票要符合“三流合一”的要求。所谓的“三流合一”是指资金流（银行的收付款凭证）、票流（发票的开票人和收票人）和物流（劳务流）相互统一，具体而言是指不仅收款方、开票方和货物销售方或劳务提供方必须是同一个经济主体，而且付款方、货物采购方或劳务接受方必须是同一个经济主体。合理筹划纳税义务发生时间，明确涉税条款及相关事项，合同与企业的账务、税务处理相匹配。

4. 财务人员需提升自身业务素质。“营改增”后财务核算变得复杂，财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化带来的诸多难题，要加强自身对税收政策、财务核算等方面知识的学习，建立和完善企业财税控制制度，房地产开发的各个环节，都应选择有一般纳税人资质的合作伙伴，这样才能确保在采购环节、开发环节取得足额的进项税额抵扣，以降低企业税负。销售环节，房地产行业要考虑各种促销手段，对财税处理的影响，以及不同的付款方式对企业纳税义务时间的影响等企业都需慎重考虑。

“营改增”对房地产行业的影响是广而深远的，涉及企业管理的各个方面，领导要给予高度重视，企业内各部门要紧密合作、共同谋划、全盘考虑、积极应对，使“营改增”不仅能在房地产企业顺利平稳过渡，也为企业下一步更好、更快地发展抓得先机。

本文阐述房地产业税负的特点及其税负分析，论述了“营改增”政策对房地产行业的影响，“营改增”助力供给侧改革，对房地产业即有不利影响，也将给行业发展带来新的机遇。提出了房地产企业应对“营改增”新政的措施，未来税制的改革对房地产企业管理提出了更高的要求，精细化地财务管理、规范的票据核算，是行业税负只减不增目标实现的关键。

参考文献：

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[2]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014（14）.

[3]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策[J].市场研究，2014（07）.

（作者单位：合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司）