房地产产权变动法律制度研究

摘 要：本文以我国房地产产权变动法律制度的相关模式、体例以及法律法规的具体规定为基础，对我国房地产产权变动法律制度法理、立法现状、存在问题为锲入点进行了初步探究，希望可以为促进我国房地产产权法律制度这一问题的深入研究和相关理论的完善。

关键词：产权 房地产 变动 公示 法律制度

一、我国房地产产权变动法律制度存在的问题

1.房地产产权变动方式单一。由于我国广义上的民法范畴中的意思自治原则以及物权法领域相关原则的作用，在我国社会经济日新月异发展的今天，“交付+占有”的房地产产权变动方式已经在房地产产权变动中产生着日渐深远的影响，而我国立法上目前关于房地产产权变动还是采用着绝对的登记生效要件主义的立法模式，其弊端与不尽完善之处已经日益体现出来，这种现状很容易会对房地产产权合法享有者的权利造成损害，由此可以得出一个结论，即我国房地产产权变动方式存在着过于单一的不足。但是实务重新构建了该规则，重中之重就是对交付在改变房屋产权的效力及其他相关权利的认可。借鉴各国民法的规定，我国民法典在制定相关规则时，应该对于两个重要的行为——占有行为和处分行为进行区分对待，同时，对围绕着登记生效主义和登记对抗主义产生的债权合意与债权形式的关系重新构建，从而改变原有的“处分合意与公示对抗二者须同时兼备”的模式，从而对现有的单一的，并且延及其在外部房产变动中的对抗力，交付占有将非善意登记人的获得房产的可能性降至最低。这就一举打破了原先我国的财产法体系，随之而来也合理避免了登记生效主义的相关不良反应。在现实的房地产处分中，房产管理部门的登记作为判断房屋产权是否归为业主的唯一标准，无论买受人是否合法，都一律平等对待的理论，缺乏可以落地执行的可行性。近些年来，司法实践总是不断推陈出新，意欲打破原有民法、物权法框架的束缚，而卓有成效的便是不断突破交付在确认房屋产权中的比重，也随着时间的推移社会的发展而越来越为人们所关注。建立房地产所有权归属的新规则，是合理解决社会纷争的现实要求，对我国民法典体系的建立与制度的更新具有重大意义。

2.公示范围狭窄。在现行法律在经济活动的施行当中，其实广泛存在着法律制度外的不同类型的房地产产权变动行为，如公示等；但是法律只是片面的对制度的行使及作用进行了一个停止的、不产生变化的规范，这种不变化，不改变，不改进、改良的现状已经难以跟上经济发展的高速度、高频率的节奏，因此需要对现行登记以外的其他房地产产权变动公示方式进行立法上的确立和采纳，去除旧的不适合现实经济发展的方式方法，而推出确立新的房地产产权变动公示方式方法。结合并学习借鉴了十九世纪至今的国外经典大陆法系国家的立法活动中对于房地产活动中的各种情况的立法规制，发现在我国现今的房地产产权变动立法活动中，在网络虚拟空间世界领域，伴随着我国快速发展的电子计算机信息技术的发展，现有的经济领域立法对于基于网络而产生的虚拟产权的变动所带来的各种影响，规制不足，法律效力并不明显。尤其是对计算机网络发展中产生的虚拟物的产权变动上，基本没有一个明确的效力规定和公示的方法，去规范网络生活，因此，我国产权变动领域公示的范围确实在走向日趋狭窄的方向。

3.房地产产权变动公示的效力不明确。关于房地产产权的立法上应当对公示的权利推定效力进行完全的规定，比方说像在《德国民法典》的具体规范中我们可以看出一个现状，德国法关于此就规定，当房地产产权的变动被房地产登记簿进行了相关的登记后，就需要做出买受人已经对变动后的房地产产权享受其权利。与此反之的推定是，房地产权利不存在了以后，房地产产权不然会出现如在房地产登记簿上被注销等情形。该法第932条第三款就针对此现象，做出了相应的指示：权利变更手续的变动，就应当推定权利也随着它发生变动。第二款明文规定了，为了实现对买受人的保护作用，当买受人对产权实际上产生了占有适用的效果时，就应该认为并推定该产权的权利归属发生了变更。虽然第三人善意取得制度被我国物权法所确认并保护，但我国与其他国家比较在政治制度上有所不同，因此在对善意第三人的合法权益进行全方位的保护的社会需求下，应该对房地产产权变动的公示效力在立法上进行明确。

二、完善我国房地产产权变动法律制度的举措

1.确立并发展交付占有制度。在大陆法系经典国家立法中，交付占有作为一种制度，被法律确立为房地产交易中房地产产权变动的基本公示方式。在房地产产权变动中，房地产产权变动法律行为中能否去采用交付占有的方式来实现产权变动转移，现在我国法学界还有争论。一般认为，由于房地产产权变动是依法产生并发生转移效力的，因登记而发生效力，与该房地产是否交付无关。房地产产权的变动并没有经过登记程序，所有在法律意义上房地产产权并没有发生转移，因此房屋所有权仍然是房地产公司的。但是在事实上，买受人可能已经在该房屋中居住了数年之久，这对于买受人来说，是非常不公平和难以接受的。按照民法原理，在房屋的交付占有中，首先，原房屋产权所有人通过交易资源放弃了对房屋的所有权，同时又有买受人购买房屋的意思自治，还有交付占有的公示形式，确定房地产产权已经发生变动转移该是毫无疑义的。同时，在对于房地产产权已经发生变动归属于买受人的情況进行确认后，还需确立买受人对房屋的占有具有一定的公示效力。如果出卖人利用房屋未过户登记而再次将房屋出卖给第三人，并与第三人办理过户登。从以上两个方面可以看出，交付占有行为在社会经济生活领域中，尤其是房地产产权变动过程中，从实际操作意义上来说，它具有使房地产产权发生变动的后果的实际效力，同时通过一定的行为方式，产生相关的关于房地产产权变动的公示效力。因此，在房地产交易市场中，在广大的房地产产权变动登记制度没有办法进行规制或者不具有现实作用的情况下，对交付占有行为进行立法化确立和制度化建设，是对房地产产权变动法律制度的一个很有效的功能补充和漏洞的填补。

2.发展我国社会“城乡二元化”现状下移转见证制度。由于我国现阶段社会经济还处于社会主义发展的初级阶段，我国还有7亿农民，农村建设，农村经济的发展依然是我国社会经济发展的一支支柱性的力量，这也就是我国现阶段典型的“城乡二元化”社会现状。在这种前提背景下，我国现有的房地产产权变动法律制度在其适用范围上，还是主要体现在以城市土地用地上的房地产产权变动法律规制为主，而对于我国广袤的农村大地以及在广大农村地区出现的没有正式存在于立法法规之中，但是在实践中被农村广泛应用并承认的其他形式的房地产产权变动模式，这其中，尤其以“移转见证”方式尤为典型。移转见证简单的说就是，在农村的围绕着农村房地产产权交易中，在买卖双方当事人意思自治的基础上，由一方当事人或者利害参与人邀请第三人来作为中间人和见证者的身份，参与到该房地产产权变动的交易中来。而作为中间见证者的第三人应当为一定范围内的众人所熟知并认可，随着交易的完成，房地产产权以交付的形式进行转移后，这种转移通过见证人的有意无意的传播与宣传来为一定范围内的人们所知晓并认可，以此来起到公示的作用。因此，房地产产权变动的发生以及房地产产权变动的房屋归属状况基本上是通过见证人的参与，他们在当地自觉或不自觉地传达、言语交流达到一个向社会公众公示、公开、传达的效果。这种基于我国农村的房地产产权变动公示方法植根于我国现阶段的城乡二元社会结构。

3.进一步完善房地产登记制度。建立统一的房地产登记规则是建立、健全房地产登记制度的任务之一，也是当务之急。伴随着《物权法》的诞生，与之宗旨、目标、效力即职能相配套的其他如《土地登记办法》《房屋登记办法》等法律法规也就应运而生了，从立法角度完善了房屋登记与土地登记的程序，而对统一法律依据、统一登记机关，因其仍属于部门规章层次，无法也无力对确立统一的房地产登记规则做出更进一步的具体规定。这就有赖于尽快出台与之相配套的房地产登记法。根据以上分析可以得出一个基本的论点就是，在建立统一、高度整合的的房地产产权变动登记制度上，我国还需要从以下几方面加以完善：（1）制定统一的房地产登记法。《物权法》的颁布，虽然为我国房地产统一登记制度的建立与完善提供了一个基本的原则，但是从立法角度而言，构建我国房地产统一登记制度，从法律基础上来说，一要对现有的与《物权法》立法精神相悖的相关房地产登记法律法规进行清理修订，保持法制的统一性；二要制定具体的规范房地产登记的专门法律—房地产登记法，从法学理论的建设上为统一登记制度提供法理支撑与保障，结束房地产登记法律散乱、层次多、相互矛盾的情形。（2）确定统一的房地产登记机关。我国《物权法》在房地产登记制度的管辖权上采取了回避性的做法，即没有规定一个明确的、统一的、竞合的房地产登记部门。对于这种现状，国家立法机关的解释是，由于建立统一登记制度可能会涉及到房地产行政管理体制问题，同时也与不少单行法律的规定存在冲突与混淆，因此，对该问题的论证还须谨慎。《物权法》在出台之时就历经许多波折，甚至引发了意识形态领域的争论，因此，暂时对于有争议、意见分歧较大的相关问题不予规范，暂时回避争议，集中力量解决现实操作中急需解决的大多数问题，这是立法中应该采用并且以及采用的一种行之有效的思维方法。而《土地登记办法》、《房屋登记办法》基于各自部门利益的考虑也根本无法统一房地产登记机关。但作为与《物权法》相配套的房地产登记法，则不应再回避。考虑到我国房地产登记由行政机关负责的体制已维持了多年，而且从当前的实际情况出发，采用沿用已久的现状，即国家房地产管理行政机关进行房地产登记更为妥当。但随之而来的问题是建设行政主管部门与国土资源行政主管部门出于行政权力扩张的天然本性，很难就统一房地产登记机关问题达成共识。因此，国家立法机关在统一房地产登记机关这一问题上不仅要听取建设行政主管部门、国土资源行政主管部门的意见，更要听取广大老百姓、法院、金融机构等的意见。具体地说，可以合并现有地方上的土地登记机关和房屋登记机关，成立统一的房屋上地资源管理局来办理登一记事项。在我国，土地和房屋登记机关皆为行政机关，在各地都有建制，其合并统一较容易操作。（3）完善公开查询制度。房地产产权变动的公示使第三人在参与房地产交易时有了一个对于房地产产权所有权归属的判断依据。在正常情况下，无须进行调查，根据登记及其所体现出的内容为依据，即可进行交易。但是如果该权利上存在瑕疵，则势必会对房地产产权所有人与他人的正当房地产交易产生不利影响，在真正权利人没有充分证据证明其是该房地产的权利时，根据房地产产权登记的公信原则，法律只能根据登记的内容作为判断标准，从而对房地产交易过程中确实享有合法权益的交易当事人合法权利进行保护，此时，不仅保障了交易安全，对登记内容可以行至有效地被有需求的房地产交易利害关系人掌握，从而保护了房地产交易被安全的进行操作。我国《土地管理实施条例》只是笼統的，空泛的规定了可以进行所谓相关的信息的内容上的公开。而正如前提提到过的《土地登记规则》的规定：“土地登记文件资料的查阅，按照土地管理部门规定办理，未经允许不得向第三者提供或公布。”这给公开查询无形当中增加了种种限制。因此我国需要建立房地产登记信息公开查询制度。随着立法的完善，在我国《物权法》的立法上，对于建立相应的房地产登记信息公开制度已经有了一定的导向与侧重，如该法第18条规定，“房地产登记管理机关应向房地产交易参与当事人提供登记资料的复制、查阅等便利条件，但是对于关系到国家机密、商业机密以及个人隐私等内容时，则应当予以保密”；物权法上的这一条对建设房地产交易活动中的相关交易信息进行公布于众的制度化建设进行了法理上的确定，提供了法律依据。

4.能够证明房地产产权变动意思存在的其他方式。在我国社会经济活动中，还以公序良俗的形式，在我国的农村、城乡结合部、城中村等具有我国特色的社会领域，还出现并产生了一些不在立法和制度建设上的，可以起到房地产产权变动被公示效果的其他的产权变动的公示方式。当前这种经济社会生活环境下，针对民间已经存在的各种房地产产权移转方式，在第一不违反法律的规定，第二能够确实的使房地产产权被变动结果的产生，这种情况下，立法活动应当对其予以认可，以实现对于经济法律领域的立法进行完善的目的。通过立法给予其他变动方法以法律行为效力的确认，对与改善物权法定的局限性局面，促进社会经济的发展能够起到一个好的作用。由于社会生活的复杂性、多样性以及不可预测性，因而法律也应当随着社会的变化发展而进行完善和改良，在我国现实生活中同样存在大量的并没有经过当事人去房地产管理机关完成登记手续而欲完成房地产产权变动的非典型行为，在这种现状下应当针对具体问题和我国社会的具体情况，来进行具体问题具体分析，达到从实际出发，理论联系实际来解决问题。否则，就会进一步使矛盾激烈，这明显与我国法律保障经济、定纷止息的宗旨相悖离。因此，在当事人之间在社会实践中产生合理的方法来进行房地产产权变动时，应当予以承认，从而适应复杂多变的社会生活，确保当事人意思自治的实现，保障私权。因此房地产产权变动公示多元化的立法更符合我国现阶段经济社会生活现状以及人们的现实内在要求。

参考文献：

[1]贺宏斌.法治公路的规律、支柱及其对策研究[J].《长安大学学报（社会科学版），2003（1）：33-35.

[2]江河.房地产占有人在交易中的权益保护[D].北方法学.2014.

[3]《公路隧道养护技术规范》（JTG H12—2015）交通运输部于2015年3月1日正式发布.

作者简介： 张旭（1988—），男，陕西西安人，硕士研究生学历，现就职于陕西学前师范学院人事处。