影响房地产开发成本的因素分析

李光

摘 要：现阶段，房地产行业在我国经济社会的发展中占据着越来越重要的位置，也引起了社会各界的广泛关注。在利益的趋势下，越来越多的房地产企业得以涌现，也带动了房地产市场竞争的日趋激烈。在这种情况下，企业要想得到良好的发展，取得竞争优势，就必须强化对于房地产开发成本的控制。本文对房地产开发成本的影响因素进行了分析，并提出了相应的控制措施，希望能够促进房地产行业的健康发展。

关键词：房地产 开发成本 影响因素 控制措施

城市化进程的加快带动了人们生活水平的提高，也推动了房地产行业的迅速发展，房地产企业面临着机遇与挑战并存的新局面，想要提升企业的竞争力，获得更高的经济效益，企业一方面需要对销售平台进行合理选择，另一方面还必须对房地产开发成本进行有效控制。房地产的开发需要投入大量的资金，存在着极高的风险，企业必须从自身所处环境出发，对影响房地产开发成本的因素进行分析，强化成本控制，才能够在日趋激烈的市场竞争中占据更加有利的位置。

一、房地产开发成本的构成

房地产开发成本，主要是指房地产企业在从事房地产开发的过程中需要投入的全部的成本费用，其相当于建筑工程的施工成本或者工业产品的制造成本。如果需要对房地产开发的完全成本进行计算，还必须包括相应的财务费用、管理费用和销售费用等。房地产开发成本的构成因素是多种多样的，主要体现在以下几个方面：

1.土地使用金：主要是房地产开发商从政府部门购置土地使用权所投入的费用，其影响因素包括了土地面积、所处地段、建筑容积率、出让年限以及周边环境因素等。

2.拆迁安置费：主要是对出让土地使用权所造成的单位或者个人的经济损失进行补偿，包括了房屋征收安置费和征收补偿费两部分。

3.前期工程费：包括了房地产开发项目的设计规划费用、场地平整费用、“三通”（水、电、路）费用，需要结合具体的标准以及工程量进行计算。

4.建安工程费：指直接进行建筑安装工程建设的成本费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等，可以依照相应的经验进行估算，也可以采用单元估算法、概算指标估算法等方法进行计算。

5.基础设施费：包括水、电、气、道路、绿化、环卫等的工程费用。

6.税费：税费指房地产项目开发建设过程中所需要负担的各种税金或者其他相关费用，需要依照建筑所处区域的相关标准进行估算。

7.不可预见费：一是基本预备费，指在房地产开发过程中遭遇特殊情况所需要增加的费用，二是涨价预备费，即人工、材料以及设备价格上涨时的预备费用。

二、房地产开发成本的影响因素

房地产项目的开发需要投入的资金数额是极其巨大的，存在着较高的风险，而且在项目开发过程中，存在着大量可能影响房地产开发成本的因素，如规划设计方案、工期要求、施工质量、市场风险、政策变动等，这些因素之间存在着一定的联系，相互影响又相互制约，需要房地产开发企业的重视，切实做好房地产开发成本的管理和控制工作。

1.决策环节。决策环节需要对房地产开发项目进行相应的论证，提出切实可行的决策，以确保项目的顺利实施。这个环节同时也是针对项目投资方案进行对比、分析和选择的阶段，只有确定了房地产开发项目在经济、技术方面的可行性，才能确保投资决策的正确性，也才能实现对于风险的有效控制。对同一个房地产项目，不同的房地产企业面临的风险不同，而对于不同的房地产项目，同一个房地产企业一样会面临不同的风险。因此，企业管理层需要从自身的实际情况出发，对房地产开发项目的风险进行判断和把握，确保决策的准确性与可靠性。

2.设计环节。设计环节在房地产开发项目的成本控制中是非常关键的，一个合理的设计方案能够减少不必要的成本支出，实现对于成本的有效控制。对于房地产项目而言，设计方案中的建筑材料、施工工艺以及施工设备等都直接影响了最终的成本和质量。通过合理的规划设计，项目能够切实符合市场需求，从而为企业带来良好的经济效益。因此，房地产企业应该做好相应的市场调查，了解消费者内在需求，紧跟时代发展步伐，做好房地产项目的规划设计，在强化自身竞争力的同时，实现对成本的有效控制。

3.施工环节。施工环节对于项目成本的影响是不容忽视的，工程的施工质量、施工工期等都在很大程度上影响着开发成本。例如，如果施工中没有重视质量管理，导致工程的质量达不到相关标准，则需要进行返工，导致成本费用的增加，而如果缺乏有效的工期管理，导致项目延期交付，则会在很大程度上影响房地产的销售，影响企业的经济效益。

4.管理环节。良好的资金管理是实现成本控制的关键所在，也是房地产开发管理工作的重点。如果缺乏有效的资金管理，则可能出现资金的浪费或者回款不及时，从而影响房地产开发的投资效益。

三、房地产开发成本的控制措施

1.管理原则。在对房地产开发成本进行管理和控制时，需要坚持几个基本原则，一是全面性原则，确保企业全体员工的共同参与，确保员工都能够约束自身行为，减少资金的浪费现象；二是可靠性原则，企业管理层应该重视成本管理工作，起到模范带头作用，确保各项工作的可靠展开；三是经济性原则，考虑到房地产开发成本的管理是一个动态的过程，应该对项目建设的整个过程进行管理，通过科学的投资估算和成本控制措施，强化对每一个开发阶段的成本控制，减少成本的浪费。

2.控制措施。

2.1决策环节：在制定决策前，应该做好市场调研工作，对市场发展的趋势进行预测，分析与评估产品的发展前景。同时，应该充分考虑区域、等级、规模、消费群体等因素，对房地产开发项目的建设标准进行确定，保证标准的合理性与适用性。然后，需要对投资估算进行合理编制，做到实事求是，认真负责，对不同区域、不同时间的差价进行调整，以确保投资估算的准确性与可靠性。

2.2设计环节：应该通过招投标的方式来选择设计单位，在保证设计方案质量的同时，实现对于设计成本的有效控制。另外，也可以要求设计单位依照限额设计的方式进行设计，在设计过程中对所有需要定量分析的内容进行计算，综合考虑项目自身的技术条件与经济效益。对于设计方案和设计图纸，应该加强相应的审核工作，避免由于设计问题导致的工程变更问题，提升设计质量。

2.3施工环节：一是需要强化施工监理工作，确保项目的施工可以有序展开，减少施工变更的情况，确保工程量的真实准确，尽可能减少合同外的费用；二是应该严格审核相应的索赔要求，在对承包商的索赔要求进行处理时，应该严格依照合同的相关条款进行。同时，需要加强对索赔事件的预见性，避免赔偿金额过大引发的投资失控问题；三是应该结合施工进度，及时对成本差异进行调和控制，避免成本的随意增长；四是应该及时把握建材价格的变动，对价差水平进行有效控制。

2.4结算环节：在竣工结算环节，应该选择高素質的结算人员，在充分尊重实际的前提下，对竣工结算成本进行控制，对双方的利益进行维护。结算工程应该依照相关合同和设计图纸实现，以竣工验收单确保结算的合理性，同时需要最好结算增减账以及相关洽商签证等的清理工作，对价格差异进行处理，确保结算的效果和质量。

四、结语

总而言之，伴随着城市化进程的加快，房地产行业得到了迅猛发展，企业也开始面临日趋激烈的市场竞争。房地产开发是一项系统性的工程，涉及的内容众多，房地产企业应该立足自身的具体情况，对影响房地产开发成本的因素进行全面分析，采取切实有效的措施，做好成本的管理和控制工作，促进自身经济效益的提高。

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