浅析影响房地产经济的因素及其发展创新策略的几点思考

吴舒妮

[摘要]作为国民经济的支柱性产业，房地产经济在整个经济体系中占据重要地位，起着牵一发而动全身的作用，直接关系国家经济的运行和稳定。在对影响房地产经济因素进行探析和评价的过程中，要从多元角度出发，透视不同层次因素的不同影响效果。随着我国经济的快速发展，房地产经济虽然有所放缓，但是也一直走在行业经济发展的前列，同时不容忽视，在发展过程中仍存在诸多的问题。本文立足房地产发展现实，对不同经济因素进行不同角度的分析，并提出相应创新发展策略，以期为理论研究和行业的实践发展提供意见建议。

[关键词]房地产；房地产经济；影响因素；创新发展；经济策略

近年来，我国经济进入持续快速发展阶段，虽然经济下行压力出现，但是增长速度仍位居世界前列。房地产作为国民经济的支柱性产业，直接关联上下游产业状况，在经济体系中发挥着牵一发而动全身的重要作用，同时，也直接影响百姓生活质量和水平，关系国际民生。

房地产经济，对于国民经济的影响不容置疑，从国民经济发展的“三驾马车”角度来看，房地产都发挥着重要的作用：从投资角度看，房地产经济对国家GDP起着直接的重要作用；从消费角度看，房地產作为固定资产投资，属于重要的，而且几乎是最大额的消费产品；从出口角度看，不断输出技术、人力、项目的中国房地产企业，也占据着重要的地位。因此，可以这样讲，房地产行业的发展，直接关系到国民经济的健康发展程度，对于房地产经济，存在着多种不同的影响因素，在这些不同因素的影响下，如何创新发展，也是经济学家和房地产行业开发者所需要深刻思索的问题，既是国民经济、行业发展的难点，也是本文予以关注的重点。

一、房地产经济的影响因素分析

（一）购买市场因素

我国人口基数庞大，是世界上人口最多的国家，在这样的人口背景下，对房地产供给存在着巨大的需求。单单从人口数量来看，在全世界范围内，中国的房地产市场是最大的市场，具有巨大的市场潜力和供给性缺口。

有人提出质疑说，中国三分之二的人还生活在生养他们的土地上，即农村地区，对于这些人来说，并不具有购买房产的刚性需求，因为他们的住房需求都通过宅基地的方式得到了满足。随着我国城市化进程的加快，对于房地产的大量需求开始显现，另外随着城镇化的不断加快，也提升了房地产经济的发展空间。有经济认为，现在中国大地上，正茌进行着中华文明有史以来最大范围和规模的人口迁徙，即从农村到城市的迁徙。这也为房地产市场的告诉发展带来了机遇。随着一线城市房地产市场竞争的日益激烈，市场存在着一定的饱和状态，但是八亿农民的进程，则是房地产发展的另一个春天。

单单从市场经济运行规律角度来看，房地产作为一种不动产，具有商品的一般属性，其价格要受到供求关系的影响，因此，百姓对于房地产的需求，是房地产经济受到影响和波动的最重要因素。

（二）政策因素

除了供求关系，即市场上的需求对于房地产经济的影响之外，另一个重要的影响因素就是政策因素。在我国的宏观调控政策中，对于房地产经济的影响，主要存在于利率因素、货币政策，以及居民收入的影响等。这些都是经济因素的体现，但是在这些因素背后，都明显的存在着政策的影子，所以在本文中将这些影响因素都归结为政策因素。

在财政政策方面，如果国家通过中国人民银行进行调控，实行宽松的货币政策，则市场资金充裕，市场上的流动资金比较多，所以也会刺激房地产经济的发展，反之，如果实行紧缩的货币政策，则会对房地产经济起到一定的抑制作用。

（三）利率因素

利率会对房地产经济产生直接的影响，一方面，利率直接对房地产购买者心理产生影响，如果国家采取较高的利率，那么居民更愿意将钱存在银行里，而减少茌房地产领域的投资行为，只有当利率较低的时候，市民的空余资金难以找到有效的投资途径，一部分人才会考虑将资金转化为房产，进行保值和投资。从购买房子的成本角度来看，利率对房地产也会直接产生影响，因为利率较高的时候，购房者的成本会升高，因为更多的人在购买房产的时候，都是会选择按揭贷款的方式，所以利率的提升，导致了其偿还资金的增加，也就影响了购房意向，反之，如果利率降低，则会增强购房者的购买意向，刺激购房者和观望者的购买欲望，从而促进房地产经济的发展。

（四）成本因素

可以这样讲，在所有产业中，没有一个产业在产业关联度上能够超过房地产行业。作为国民经济的支柱性产业，房地产行业涉及到建材、人力的方方面面，直接影响到其他行业的发展，也直接受到其他行业的影响，当社会材料成本和用工成本不断提升的时候，也必然带来房地产开发成本的上升，所以房地产经济与物价指数存在紧密的关联关系。

（五）居民收入影响

在社会经济运行的过程中，市民的收入高低，也会对房地产经济产生影响，如果居民收入水平较高，有较多的闲置资金，则存在着比较强的购买力和投资欲望，不仅能满足很多市民的住房购买需求，同时很多闲置的资金，也会以投资的方式进入房地产市场，对房地产经济产生刺激和促进的作用。但是，如果经济不景气，百姓的收入得不到提升，反而呈现下降的态势，那么房地产经济也必然面临下行的压力。

（六）社会因素

作为一项大额消费行为，购买房地产也受到了社会因素的影响。一个稳定的社会环节，对于购房者买房置业信心的提振，具有重要的意义，如果经济政治环节相对比较稳定，人们一般购买房产的欲望会比较强，但是如果政局动荡或者社会不稳定，则会对购房者心态产生消极的影响。在面对社会因素的过程中，房地产经济会呈现出较大的波动性。

在社会因素中，一般包括两方面内容，一方面是政治格局的稳定，另一方面，是社会秩序的稳定，相比较之下，这两项内容在我国相对比较稳定，出现剧烈波动的可能性并不大，对于我国房地产经济的影响因素，更多的还是经济层面的因素。

（七）国际环境因素

作为一种重要的商品经济，房地产经济也同样要受到国际环境因素的影响，这种国际环境因素，既包括国际经济形势，也包括政治形势和军事形势。随着全球经济的发展和全球经济一体化的深入，各国之间的经济发展都要受到世界经济、政治形势的影响，并且呈现出不断加深的态势。

从资金来源和供给来讲，房地产经济一般都局限在一国之内，特别是在消费市场上，都是以本国的购买力为主，但是在国际资金市场上，资金是在不断流通的，因此存在着资金供给方面的影响，也会对房地产经济产生影响。另外，国际政局的动荡和国际关系的不稳定，也会对房地产市场产生不利的影响。

二、房地产经济的创新发展策略

（一）推行土地政策改革

对于房地产经济而言，要转变行业发展模式，促进行业的长久健康发展，需要从根本上进行科学管理和调控，其中最为重要的，就是推行土地政策改革，在房地产土地供应层面进行宏观调控。第一，国家要对地方土地供应上进行宏观的调控，实行更为严格的土地政策，不断完备土地储备制度。在房地产建设过程中，土地供应是源头问题，同时也是最为重要的问题，在土地开发建设的过程中，土地成本也占据了房地产建设成本的一大部分，有效的土地调控政策，对于房地产经济将产生直接而有效的影响。

一般来说，土地价格对于房地产价格起着决定的作用，因此，不断完善土地供应管理和调控机制，对于房地产的持续健康发展，具有重要作用。茌当前的政府管理模式中，很多地方政府将土地出让金作为政府财政资金的重要来源，高价卖地的情况随处可见，在一定程度上，提升了房地产经济的增量，但是却属于饮鸩止渴，其带来的恶果显而易见，直接承受房价高企恶果的，就是百姓购房者，而政府和开发商则直接从中获益，这种不平衡的状态，直接导致了社会经济的不平衡状态。

在具体操作层面，政府要加强宏观调控，进一步完善土地储备制度，通过出让、划拨、转让等多种土地手段，改变房地产企业拿地、政府随意卖地的乱局，提供一个公平、开放、透明的房地产土地竞争环境，从而减少炒作行为的出现，加强国有土地的利用效率，创造一个稳定的房地产市场。如此举动，对于房地产经济的持续健康发展和社会的和谐稳定，都具有重要的意义。

（二）进行房地产供应侧结构改革

在我国现在的房地产市场中，存在着供给和需求之间的不平衡，一方面，房地产经济下行压力不断加大，房地产企业效益不好，但是房价却居高不下，另外一方面，大批居民的住房需求得不到满足。针对这种现象，就要加强国家的宏觀调控和干预，通过多样化的住房保障体系，进行供应侧的改革，完善住房保障体系，促进房地产经济的健康发展。

在具体实施过程中，可以从以下几个方面着手：第一，加强国家规划和宏观调控能力，既要树立商品房供应的主导地位，同时也要考虑多元化的住房需求，满足不同类型房地产开发的需求，打造多元化的开放市场环境；第二，完善保障性住房的供给体系，对于大量低收入，没有住房的群众来说，保障性住房对于保障民生、稳定社会等方面都有着重要的作用，是关系全民福祉的重要举措；第三，促进房地产的消费性流转，在房地产的流通领域，要通过税费调控和手续调整等内容，在一定程度上加快房地产市场的流转，在抑制炒房行为的基础上，促进商品流通，实现资源的优化配置，让低收入购房者有更多的购房选择，从而促进房地产经济发展。

（三）完善金融保障体系

房地产市场的健康平稳发展，需要完善金融法律制度的体系化配合，搭建有效的金融支撑平台。从国家宏观财政政策上来看，要不断优化财政政策，实行符合我国实际情况的财政政策。在央行调控层面，不断调整贷款结构，通过利率和存款准备金率的调整，实施适当的资金政策，促进多元化的融资渠道和方式，配合相关地方政策，地方政府加大管理力度，达到相对稳定的房地产市场金融环境。在房地产金融方面，制定完善的法律法规，促进法律和政策法规以及地方政策之间的有效衔接和相互配合，最终搭建起完善的金融法律法规体系，服务房地产经济的平稳健康发展。

结语：

综上所述，我国房地产经济正处于蓬勃发展的黄金时期，虽然当下并不是房地产价格的最高点，但是我国房地产经济仍然存在着巨大的发展空间，对于房地产企业来说，机遇与挑战并存。作为国民经济的支柱和重要组成部分，房地产经济在国民经济体系中发挥着重要的作用。面对影响房地产经济的众多因素，如何实现创新发展，是经济学者、管理者和房地产开发者需要共同思考的问题，也需要三者的通力合作，打造健康的房地产市场环境和生态。