浅析中国租赁房市场

周江

目前租赁市场面临的一个主要困难体现在机构投资者做独立住宅的问题上，这在过去一段时间里的可行性非常小，基本上没有操作成功的案例。但是通过这次在几大城市的调研我们发现，目前市场上已经出现了一些机构投资者做租赁住宅的雏型，并且已经小有规模。应该说，目前发展租赁市场的市场环境已经基本成熟。体现在以下几个方面：

第一，政策环境在逐步成熟。国务院办公厅在今年6月出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》文件，其中提出了很多租赁市场的优惠政策，对于相关的从业者来说，无疑是利好消息，一定程度上提高了他们的积极性。

第二，市场环境的变化提供了更多发展机会。特别在一、二线城市，由于高房价倒逼，新参加工作的年轻人只能通过租赁来解决住房问题，催生市场需求。

第三，近年来的宣传效果初显，新生代年轻人已经逐渐接受通过租赁方式解决住房问题。

第四，市场估值变化，为机构租赁住宅市场提供了更多机会。目前商业地产过剩现象严重，导致商业地产的租金开始低于住宅租金，同时高档住宅与低档住宅之间的租金差在加大，这两个变化为机构投资者做租赁住宅提供了发展空间。

从目前北京、上海以及成都租赁市场发展的实际情况来看，呈现出一个共同的特点，即都不是利用新开发住宅做住宅租赁，而是利用存量房资源大做各类住宅租赁，其中包括存量住房、存量商业地产甚至是存量工业地产。因为从实际成本角度考量，无论是新开发住宅，还是通过招拍挂方式拿地自建住宅，对于租赁住宅市场来说都是不可行的。除非是土地划拨或者租赁土地方式获得，但众所周知在目前的环境下非常难。幸运的是，目前的市场环境恰好提供了像商业地产、工业地产以及低档住宅之类的住宅资源，改造的空间很大，从而给租赁市场提供了大量尝试机会。

目前市场上的租赁住宅基本存在三种发展模式。

第一种是北京链家地产旗下的自如公寓和成都的优客一家。在管理规模上，前者已经达到30万间，后者也达到了2万间，在租赁市场上，这已经是相当大的发展规模了，并且还在继续快速扩大。综合两家租赁机构的发展模式，呈现出以下几个特点：

首先，充分利用租赁市场的存量房资源，依靠轻资产解决住宅来源问题。

其次，利用空间差价（低端租赁房与中高端租赁房之间的租金差价）为企业争取盈利空间。即通过装修改造，提供优质居住空间，提升低租金住房含金量使其成为中高端租金住房，形成差价空间。为什么他们能以较低的价格拿到出租房源呢？因为可以免费对出租的房屋进行装修改造，并赠送给租户。同时，接管房屋之后，后续出现的各种房屋维修、物业管理、水电费缴纳问题全部由机构接手，租户当然省时省心。为什么他们又能以高于市场的价格将房屋出租出去呢？因为租房理念的转变。现在工作在一、二线城市的年轻白领，在租房观念上已经跟过去大不相同，在经济能承受的范围内，他们愿意付出多一点的租金，以换取更好的居住环境和优质服务。并且，目前看，这种对于提升居住环境的意愿还在逐步蔓延。北京现在租住地下室的比例已经大幅度下降。通过这样一进一出，加上管理和规模效应，规模性的机构租赁逐渐发展起来。

然后，提供优质的物业服务。小到代缴水电费，大到物业维修，包括一系列增值服务，比如在租户群当中建立社群，组织联谊活动，深受年轻人喜欢。他们把这称为“管家服务”，并且实现了一人统筹百套房子的高效率管理。

最后，充分利用现代化技术手段提升产品品质。利用大数据进行数据开发和软件开发，利用APP进行管理和服务，整个技术后台通过不断获取的数据进行大数据分析，不斷提升增值服务。团队总部人员在200-300人左右的规模，后台做系统开发的就有100多人，占了运营人员的一半以上，这跟我们传统的租赁住房管理有着明显的差别。

第二种是通过收购酒店，对酒店整体环境进行改造升级，以为市场提供高端公寓租赁产品。这种模式具备可行性的原因在于，受经济大环境影响，目前酒店业业绩整体下滑，难以为继，很多酒店作为资产变卖的价格非常低。租赁机构以较低的成本把酒店物业拿过来，经过装修改造，变为租赁住宅以后获取的回报可远远高于酒店经营回报。

第三种是我们在上海看到的一个经营案例。他们把闲置的工业厂房和商业用房收购过来通过装修改造，提供的是中低端的员工公寓产品形态。在这种产品形态里，一个房间可以居住6-8人，跟工厂宿舍和学生宿舍的形式类似。这种公寓产品主要是面向企业出租，一般不对个人，是由企业出面租赁然后再转租给员工。由于很多规模性的用工企业需要对员工统一集中管理，因此这种产品形态在很多一线城市很受欢迎。

几种发展模式看下来，我们可以看到，随着市场、观念和政策的变化，由机构投资者推动的住宅市场正在不断发展，并且在未来还有很大的发展空间。

当然，调研过程中我们也发现了一些问题，这些问题有一部分得到了解决，有一些则没有。

一是税收的问题。这个问题在6月出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》之后已经得到解决。过去租赁住宅是按照房地产租赁业交税，税点在12.5%，太高了。政策出台以后是按照服务业交税，服务业增值税的税率远低于房地产租赁业。问题已经解决。

二是金融的问题。零散的房屋租赁问题好解决，因为规模小涉及的资金少，而如果是整栋的房屋租赁，由于涉及的资金规模较大，除了利用自有资金，目前尚且没有太好的办法。如果能通过REITs解决这个问题，或许是个机会。对于租赁市场的投资者来说，如果能够通过REITs购买闲置的商业楼或者工业地产，再转做租赁经营，固定的租金回报可以形成稳定的现金流，对投资者形成回报，倒是一个比较可行的资金来源。

三是改建过程中政策障碍的问题。特别是与租赁住宅相关的标准。以消防标准为例来说，机构投资者做租赁住宅在消防标准的设置上应当参照哪个行业？由于处于行业发展初期，现在的情况比较乱，有的参照酒店，有的参照工厂，还有的参照学生宿舍，实际上各地的消防部门要求也不一样。因此未来机构投资者在研究相关标准问题例如消防要求、技术要求时都要做科学的调整。