中国养老地产应侧重租赁型

乐晓争

核心提示：在中国最适合养老房地产的运营模式，不是销售型而是租赁型，要把养老和度假结合起来。

中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家，今年政府工作报告中提出养老地产为以后发展重点，这将是房地产发展的一个方向。

诸多做养老地产的机构几乎都在谈论如何仿效国外模式，却忽略了一个最根本的问题，即国外跟国内生活模式不同。西方人认为在子女成年之后，父母的职责大致完成，开始享受自己的生活，没有义务去继续资助或照顾子女。但是，中国的老年人正好相反，不仅是对下一代，甚至对下下辈也觉得要照顾到。所以，中国老人根本不可能过西方老人那种养老生活。仿效不是很滑稽？

出售型养老地产项目，实际上是假设了不管是什么阶段的老人，都要住进具备临终关怀设施的房子。就如不管一个人身材如何，都要假定一定会发福，买特大号的衣服预备10年20年后变胖了穿。先不说未来衣服款式是否过时，即使仍然流行，在自己还有衣服穿的时候，那件特大号衣服也是被闲置。更可笑的是，还要假设衣服主人的子女会继承衣服。

中国的养老地产项目，不正是走着这样一条路吗？养老房产即使销售出去了，也大部分处于闲置状态。面向富裕家庭的养老地产项目，基本沦为度假房产，或者炒作性投资产品；面向拮据家庭的养老地产项目，根本就是起着经济适用房的功能。

老人经济，在中国一直是一块未被开垦的荒地。但是，如果生活观念不改变，这块荒地很难被激活。目前社会上的消费目标，都停留在80、90、00后身上，因为这三个“后”拥有社会大部分资金的驱动力，老人们积攒的资金都会心甘情愿地被三个“后”的需求驱动。

说到养老地产，所有人首先想到的都是郊区。凭什么老年人就要住到郊区去呢？难道因为郊区空气好吗？城市化进程使得郊区农地绿地变少，加上市中心工厂外迁，郊区的空气其实已经面临变坏的危机，郊区土地便宜才是根本因素。

除了郊区以外，大家其次想到的就是养老房产的功能配置，似乎都跟医院相关，这也是一个奇怪的问题：好的医院都在市区，所以，越是身体不好的老人，是不是越应该住在市区？

养老房产空置率问题，应该引起地方政府的重视，开发商原本期待配套商业能够弥补运营成本缺口，因大量空置变得捉襟见肘。

人只有在经济所迫，不得不将市区的房子租赁转卖来维持日常生活的时候，才会搬到郊区去。如果市区有房，子女的家庭还是需要老人携手照顾的话，老人怎会在退休以后或者买了养老房地产以后，就放弃市区的居住空间而搬到郊区去呢？

我认为，在中国最适合养老房地产的运营模式，应该从销售型转成租赁型。老人可以根据自己健康状态，来选择自理型、半照顾型、完全照顾型项目长期或者短期居住。同时，要根据季节变化，变换租赁地点，来享受避寒避暑之乐趣。把养老和度假结合，才能把养老型房产项目的入住率集中提升，使得为之配套的设备设施和商业能够有足够的消费额产生。