山西大同：幼儿园变商铺的金钱游戏

文 《法人》记者 范学伟 李硕秋



山西大同：幼儿园变商铺的金钱游戏

文 《法人》记者 范学伟 李硕秋

有关法规明确规定，教育用房不得用于买卖、抵押贷款。而山西大同一所小区配套的幼儿园，不但被开发商按商品房以3200万元进行了销售，而且还从银行抵押贷款了上千万元，这些违法行为的得逞显然与当地房管部门出具的《房屋预告登记证明》密切相关

2016年这个春天，对山西大同的小老板雷刚来说是显得寒冷而又漫长，因为他3年前花费3200万元巨资购买的商铺竟然是一所小区配套的幼儿园，而随着这场“购房骗局”的败露，自己辛辛苦苦积攒了几十年的上千万元又稀里糊涂地被开发商转进了别人的腰包。

以独立商铺名义被翔龙公司销售的幼儿园

商铺原是幼儿园

据雷刚介绍，2012年10月23日，一直经营食品生意的雷刚与大同翔龙集团房地产开发有限责任公司（以下简称“翔龙公司”）签订一份《商品房买卖合同》，翔龙公司将开发的水泉湾龙园的3号独立商铺出售给雷刚。据双方签订的GF—2000—0171号《商品房买卖合同》显示，该商品房的用途为商业，属框架结构，建筑面积为4692.54平方米，总价款为3200万元。《合同》签订后，雷刚于2012年11月16向翔龙公司支付了1700万元。

2013年2月5日，翔龙公司从中国工商银行大同城区支行为雷刚办理了1500万元10年期限的按揭贷款并直接划入翔龙公司账户。雷刚同时向翔龙公司支付了169万元产权办理费用，开始按月向银行支付月供。至此，双方的房屋交易已基本完成。

没想到两年后的一次偶然事件，使得这场交易“骗局”提前暴露。

2014年7月4日，由于经营困难，贷款利息压力大，雷刚与同市的个体户李佳、翔龙公司协商，将银行贷款还清后，将此房卖给李佳。翔龙公司向李佳出具承诺书：同意李佳未交清该房屋在银行的剩余按揭款前，对雷刚购房原所有手续不做任何变更；若双方履行了前款约定，根据李佳要求，无条件协助办理该房各项手续的变更并把产权办到李佳名下。

随后，李佳一次性还清了雷刚在银行的全部按揭贷款。

接下来发生的事情，让雷刚和李佳一下子全蒙了。

“贷款还完后，我和李佳一起到大同市产权办办理产权证和过户手须，产权办的工作人员却告诉我：‘该房是教育用房，既不允许买卖，也不能抵押贷款。”雷刚接着告诉记者：“水泉湾龙园规划中根本没有独立3号商铺，翔龙公司销售给我的独立3号商铺竟是小区配套的幼儿园，这完全是翔龙公司精心编造的一场‘骗局’。”

设计这场“购房骗局”的翔龙公司办公所在地

谁是幕后帮凶

“事发后，我多次找翔龙公司协商解决此事，但翔龙公司却态度蛮横并威胁我：‘爱告哪告哪？’后来在房管局领导过问下，翔龙公司假装答应退还我购房款，但当把我手中的合同骗走后，却只退给了我2200万元，而把剩余的1000万元购房款打到了公司法人代表哥哥和嫂嫂的个人银行卡上，至今不给我。翔龙公司的这次诈骗行为，至今已造成我1500万元的损失。不但辛辛苦苦几十年的积蓄被骗了个精光，而且还为此背负上了巨额高息债务。”雷刚气愤地告诉记者：“这一切的罪魁祸首全是大同市房管局审查失职，出具了根本没有此房的《房屋预告登记证明》，如果没有这个证明，银行也就不会贷款，我也不会上当。”

“该楼规划就是一所幼儿园，我们没有销售过独立3号商铺。”翔龙公司办公室的兰姓主任告诉记者。

当记者拿出经过公证处公证的《合同》复印件时，兰姓主任说：“复印的《合同》我们不认，他可以拿原《合同》到法院告我们。”并拒绝继续接受记者的采访。

“按揭贷款是翔龙公司代办的，手续都有，不但有双方的《商品房买卖合同》，雷刚支付总房款一半以上的发票，而且还有房管局出具的两份《房屋预告登记证明》。”工商银行大同市城区支行大客户中心的侯主任一边说着，一边给记者调看了当年贷款时，大同市房管局为雷刚办理的第04071号《房屋预告登记证明》以及为中国工商银行大同城区支行办理的抵字第03776号《房屋预告登记证明》。

“如果真是那样，就属于骗贷。因为法律有规定，教育用房不能买卖，也不能抵押贷款。”当记者告诉侯主任，该房屋可能是一所幼儿园时，侯主任态度坚定地告诉记者。

“不过按揭已全部还清了，银行并没有什么损失，因此也不会追究。”侯主任接着说。

那么，房管局出具的两份《房屋预告登记证明》又是什么情况呢？其背后究竟有着怎样的“猫腻”？

“房管局局长刚刚退休，没有具体负责人，我也不知道该找谁。”房管局的办公室主任这样告诉记者。

在大同市产权办，记者几经周折，最后被门卫带到一个负责法律事务的何主任办公室。何主任告诉记者：“马局长刚刚出去开会了。我也不知他什么时间回来，你把需要了解的问题说一下，等马局长回来我汇报一下，了解清楚后给你答复。”

记者向何主任提出以下几个问题：

翔龙公司开发的水泉湾龙园是否有独立3号商铺？具体在什么位置？该幼儿园是什么属性？产权归谁人所有？产权办是否为翔龙公司开发的独立3号商铺出具过第04071号《房屋预告登记证明》以及抵字第03776号《房屋预告登记证明》？该商铺后来产权情况如何？

记者一等就是两个月，一直未接到大同市产权办的答复。直到4月13日，《法人》再次派记者前往大同市房管局产权办采访时，该局产权办负责人和当时办理《房屋预告登记证明》的科室负责人接受了采访。采访中，有关负责人声称当时是按程序办理的，并说明开发商早在2009年就取得了上述房屋的预售许可证，但承认预售许可证上没有明确注明上述独立3商铺。记者要求出具当时办理《房屋预告登记证明》时的预售许可证等相关材料，有关负责人推脱未予提供。

为这场“购房骗局”标的房产出具《房屋预告登记证明》的大同市房管局产权办

记者注意到，建设部颁发的《房屋登记办法》第七十条规定，预售人和预购人申请预购商品房预告登记，应当提交登记申请书和已登记备案的商品房预售合同等必要材料，其中的《房屋预告登记申请表 》中对房屋的坐落、房屋性质、规划、用途、房屋结构、幢号、房号、建筑面积等都有详细的要求。作为房屋预告登记的前提条件，所涉及的房屋的买卖合同，要事先登记备案。

有关专业人士指出，房屋登记机关在预告登记的依法审查过程中，根据开发商出售的房屋与预售许可证、登记备案的预售合同，在房屋的坐落、性质、规划、房屋幢号等方面如果存在不一致或不实问题，房屋登记机关是应该能发现的，并应该不予办理《房屋预告登记证明》。

4月14日，大同市房屋交易权属登记管理中心在接受记者采访后，通过电子邮件，给《法人》记者做了这样一个似是而非的书面回复：

情况说明

2012年10月23日，雷钢与大同翔龙集团房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：雷钢购买翔龙公司开发的位于大同市御河西路东侧“水泉湾·龙园”小区独立商铺3号，用途商业，面积4692.54平方米，总价3200万元。

反应第一步为快反应，第二步反应最慢，然后经重排脱水即可得到酯。值得注意的是，酯化反应为可逆反应，为得到较高的转化率，往往在反应中采取如下措施：（1）使某易去除的原料过量；（2）用分水器、带水剂或脱水剂不断除去反应生成的产物水。此外酸酐一般也能与醇反应生成酯，但此类反应一般被称之为“醇解”，如马来酸酐与甲醇的反应：

上述房屋2009年7月取得《山西省商品房预售许可证》（2009）晋商房预售同字第0911号。

2013年，雷钢、翔龙公司与中国工商银行股份公司大同城区支行签订《个人购房借款/担保合同》合同约定：水泉湾·龙园独立商铺3号房款，期限10年。（2013.2.4—2023.2.4）

2013年，雷钢向我中心申请“预购商品房预告登记”“预告商品房预抵押权预告登记”。2013年2月5日，我中心为雷钢购买的“水泉湾·龙园 独立商品3号房屋颁发《房屋预告登记证明》。

2014年7月21日，工商银行向我中心提供他项权利终止证明，同意雷钢所购房屋抵押权终止。

同日，雷钢、翔龙公司向我中心提供《预告商品房预告登记注销申请书》，因贷款全部还清，申请解除抵押权预告登记及预购商品房预告登记。

同年7月23日，我中心注销抵押预告登记及预购商品房预告登记。

大同市房屋交易权属登记管理中心

2016年4月14日

（文中将当事人雷刚，错写成“雷钢”——记者注）

记者注意到，上述“情况说明”中前面确认雷刚购买翔龙公司开发的位于大同市御河西路东侧“水泉湾·龙园”小区独立商铺3号房屋，是商业用途，并且在2009年7月取得了《山西省商品房预售许可证》。那么，房屋登记机关以此所做出的《房屋预告登记证明》就是合法有效的，那又为什么后来又不给雷刚办理产权证和过户手续？而“情况说明”的最后一段，却称“我中心为原独立商品3号现幼儿园”办理了产权登记，规划用途教育。

“如此前后矛盾的确认，至少可以说明大同房管部门在出台这份《房屋预告登记证明》时并没有尽到认真审查的责任。”上述专业人士接受《法人》记者采访时表示，《房屋登记办法》 第九十二条明确规定：申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。第九十三条亦规定， 房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿； （二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记； （三）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。