使用权房买卖的合法性

Q1：王律师，您好！

2011年3月2日，我作为乙方、小李作为甲方与房产经纪事务所作为居间方签订了《居间合同（出售）》一份。合同第二条约定，甲方愿意将其租用建筑面积57.85平方米的公有住房出售给乙方。合同第三条约定，甲方保证上述房屋权属清楚，且无纠葛；合同贯彻国家建设部规定，房屋土地使用权主体一致，一并转移的原则，甲方将房屋所有权转移时，连同房屋的土地使用权一并转移给乙方，并协助乙方办理土地使用权转移手续；甲方房屋的交割及乙方付款方法：2011年3月2日乙方付甲方定金10000元，2011年3月28日之前乙方付甲方房款588000元，甲方交房交钥匙并结清水、电、煤、物业等一切费用，自交房后产生的一切费用由乙方承担，同甲方无关，尚留房款10000元，待甲、乙双方改名时一次结清，使用权证办好后的一切权利归乙方所有，同甲方无关，甲方无条件配合乙方更名，房价涨跌甲、乙双方不变。

合同签订后，我于2011年3月2日支付小李定金10000元，于2011年3月26日支付小李房款588000元，我尚余10000元房款未支付给小李，我们约定该10000元待双方改名时一次性结清。2011年3月27日，小李将房屋交付给我使用。而现在小李不愿意办理过户手续，并且认为：“根据沪房管法〔2009〕第396号文件规定，使用权租赁的承租人不针对非本市人员，因此租用居住公房凭证无法变更承租人”。居间合同中约定购买的是使用权房，无产权证字样；居间合同并不是产权房权利变更，而是居住租用公房凭证使用权的变更。

虽然小李于2009年享受旧房改造的政策于2013年4月3日买断上述承租房的产权，房屋已于2013年5月15日被核准登记在小李名下。但我听说使用权房不能进行买卖，而与小李以及房产经纪事务所签订《居间合同（出售）》时，上述房屋恰好为使用权房。我们签订的买卖合同是否有效？我能否按照合同取得房屋所有权？

求助人：小陶

A1：小陶，您好！

你遇到的问题在房产交易火爆的当下比较普遍。使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，但该使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式变更房屋使用权人，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。因此，在满足一定条件下使用权房在理论上是可以变更使用权人的。

根据《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”

根据《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

根据沪房管法〔2009〕396号《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》中第一条的规定：

一、公房变更租赁户名的条件

公房变更租赁户名应当符合下列条件：

（一）承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；

（二）承租人户口迁离本市，本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；

（三）承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；

（四）承租人死亡，其生前在本处无共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的。

按照前款第（一）项变更租赁户名后，在五年内不得再依该规定变更租赁户名。按照前款第（一）项、第（二）项变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以提出申请时间为节点；按照前款第（三）项、第（四）项变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以承租人死亡时间为节点。

本规定所称的“共同居住人”，是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。

首先，本案中您与小李以及房产经纪事务所签订的《居间合同（出售）》是你们之间真实的意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，故当事人应当按照约定全面履行自己的义务。你们之间签订的合同有效。

其次，根据居间合同的约定，你与小李订立的虽然名为房地产使用权买卖合同，但双方对于房屋承租人名称的变更、更名之后相关权利义务的归属以及使用权房今后发生权利变更的税费负担等均有明确约定，应视为在符合相应的条件后，小李同意将房屋的所有权连同房屋的土地使用权一并转移给您。

再次，现房屋已于2013年5月15日被核准登记在小李名下，房地产所有权转移的条件已经具备，小李也已收取了您大部分房款，您亦已入住系争房屋多年。故您与小李以及房产经纪事务所签订《居间合同（出售）》的合同有效。您可以要求小李继续履行合同并协助办理过户手续。

Q2：王律师，您好！

2013年9月5日，经房产中介介绍，我作为乙方与李某某作为甲方签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋为公有使用权房。当日我与房产中介签订了《佣金确认单》，约定我于签订买卖合同当日向房产中介支付居间服务费人民币（币种下同）25000元。但事后得知李某某并非涉案房屋的承租人，仅为同住人之一，所以没有向房产中介支付佣金。我听说公有使用权房屋未转为产权房前不能买卖，而房屋在买卖双方签合同时权利人也非李某某本人，故买卖合同无效。而房产中介作为专业公司，对前述情况未进行审核，我无需向房产中介支付任何费用。现在房产中介要求我支付佣金，我可以拒绝支付该笔费用么？

求助人：史小姐

A2：史小姐，您好！

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。正常情况下居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付酬金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

关于使用权房买卖的问题。根据现行法律规定，公有使用权房屋在符合一定条件后可以转让交易，故您与李某某签订《上海市房地产买卖合同》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定。对于李某某非涉案房屋的权利人是否影响买卖合同的效力，根据上述司法解释的规定，即便李某某在签约时未经真实权利人的同意，构成无权处分，也不因此导致买卖合同无效。因此，您与李某某签署的《上海市房地产买卖合同》有效。

关于佣金的问题。您在与出售人订立买卖合同前，虽不清楚涉案房屋的承租人和同住人情况，但您作为买受人在购买使用权房的时候应负有向出售人或有关部门核实涉案房屋权利归属的义务，不能完全依赖居间人，故您也需对买卖合同无法继续履行承担一定的责任。因此，在司法实践及相关法院的判例中，作为你方有需要向房产中介支付部分的居间服务费的案例存在。

编辑：薛华 icexue0321@163.com

本期主持

王栋 律师 北京大成（上海）律师事务所

王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职律师，合伙人。上海市第十届律师代表大会代表。2015年获浦东新区十大杰出青年律师提名奖。王栋律师执业以来主要致力于：公司法律事务运作及风险管理、房地产、产权交易、商事诉讼和仲裁、金融及资本市场、高端婚姻家事及财富传承、法律基础培训等法律业务。

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