基于享乐价格分析的长沙市房价实证研究

罗蕾

摘 要：本文运用享乐价格分析法，结合动态经济学建模理论，构建了长沙市住房价格的享乐模型，并通过在“搜房网房天下”搜集的长沙市共618家楼盘的相关数据进行实证研究，最后给出了影响长沙市房价的主要因素并作出了解释。

关键词：享乐价格理论；回归分析；长沙市；房价

一、文献综述

国际上，Wen-Chi Liao、Xizhu Wang[1]利用享乐价格分析法，采用了分位数回归与空间计量模型来考察长沙市房屋特征的隐含价格如何随着房价的条件分布而变化；Yong Chen、John M. Clapp、Dogan Tirtiroglu[2]采用边际成本的加价对住房需求弹性做了享乐分析。

国内，彭新育、吴甫成[3]介绍了享乐价格理论的基本模型及享乐价格函数的估计，作者认为享乐方法可以成为城市地价评估的手段之一；郅亮峰、王德炜、王莹[4]运用价格享乐分析法，对我国35个城市进行了实证分析，证明了城市舒适性能解释价格水平；刘畅[5]以苏州为例，基于享乐价格模型分析探讨了城市景观对房地产价值的影响，发现城市景观因子深刻地影响着城市房地产的价值；孙克军、刘军[6]则通过分析西安市住宅市场，提出了影响房地产价格的若干主要因素假设，构建了享乐价格模型，最后给出了影响西安市住宅价格的主要因素。

二、研究背景

本文选择了长沙市作为研究区域。2006年，中共中央提出了“中部崛起”战略，作为湖南省省会，借助这一前所未有的机遇，长沙市经济在最近几年呈现出了快速发展的趋势。目前，长沙居民的收入和消费水平都已位于中部城市前列。而且，长沙最早开工建设的地铁项目，地铁二号线，已于2014年4月29日正式通车，这标志着长沙轨道交通的发展进入了一个新阶段，也可能对周边的房价造成了一定影响。尽管如此，长沙市的房价在省会城市中依然位列末端。相比其他省会城市房价逐年激增、居高不下的状态，长沙市房价一直保持着相对平稳，增跌幅度较小。

三、变量选择

本文选择了距最近中学的距离、距最近公交站的距离、距最近地铁口的距离、距最近医院的距离和距最近公园的距离这五个区位因素作为变量，收集了长沙市岳麓区、天心区、雨花区、开福区及芙蓉区共618家楼盘截止至2016年3月11日的数据，并根据每平方米销售均价，以一万元作为分水岭，将它们划分为普通住宅和高级住宅。其中，有518家楼盘属于普通住宅，另100家每平方米销售均价大于等于一万元人民币的楼盘则属于高级住宅。

四、数据采集与建模

本文的数据主要来源于“搜房网房天下”网站，该网站更新及时，数据的真实性和有效性可以得到保证。部分该网站缺失的数据是通过百度地图提供的电子地图及测距工具得到。

根据所得数据构建长沙市住房价格的享乐模型。

假设Z1为楼盘距最近中学的距离，Z2为楼盘距最近公交站的距离，Z3为楼盘距最近地铁口的距离，Z4为楼盘距最近医院的距离，Z5为楼盘距最近公园的距离，P为楼盘每平方米销售均价。利用Eviews软件对收集的数据做最小二乘回归，得到普通住宅的回归结果：

在以上两个模型中，F统计量的概率都小于0.05，这说明模型是显著的，回归方程是有意义的。且DW检验量都接近于2，说明残差序列基本没有自相关关系。两个回归结果中，都是Z3和Z5变量显著，但显著程度有所差别。

五、结论与讨论

（一）普通住宅

从长沙市普通住宅的回归结果可以看出，距最近地铁口的距离和距最近公园的距离这两个变量影响着长沙市普通楼盘的价格，其中，距最近地铁口的距离影响非常之大。随着2014年长沙第一条地铁的正式通车，靠近地铁口的楼盘获得了前所未有的竞争优势，也相应地提升了销售价格。靠近公园的楼盘则一向是房地产市场上炙手可热的宠儿，随着人们生活水平的提高，对住房周边生态景观的要求更上一层楼，利用“公园房”可以便利地满足都市人回归自然渴望的这一特性，长沙房地产市场上的近公园楼盘有着明显更高的价格。

对于不显著的四个变量，可能的解释是，长沙有着四所久负盛名的中学：长郡中学、雅礼中学、湖南师范大学附属中学和长沙市第一中学，并称为四大名校。长久以来，教育行业在湖南一直有着特殊的地位，培养孩子进入名校也一直是大部分父母的心愿，因此，为子女求学而“傍校买房”的父母可能会更倾向于购买名校附近的楼盘。而且，很多长沙的中学实行的是寄宿制，这也削弱了距中学最近距离这一变量的影响。

截至2015年10月，长沙市机动车保有量已经突破200万辆，长沙机动车拥有的密度甚至已达到其他同等城市的三倍。伴随着私家车数量的激增，人们购房时对邻近公交车站的关注度自然也相应下降了。这也导致了距最近公交站距离的不显著。

距最近医院距离的不显著，可能是由于网络信息技术的发展，网上预约挂号兴起，且人们在患伤风感冒之类小病的时候往往想的是直接去药店购买非处方药，而罹患重病时通常会选择在湘雅之类名医院就诊，因此这一变量对房价并不存在很大影响。

（二）高级住宅

跟普通住宅一样，高级住宅在地铁和公园变量上也呈显著性。但前者的显著程度低于普通住宅，后者的显著程度高于普通住宅。这说明地铁的建成对周边的贵价楼盘也存在着价格上的影响，对购买这些高价楼盘的消费者来说，地铁房不仅是为居住和出行提供了便捷，还有潜在的升值可能，因此很多消费者会选择购买地铁房作为投资。距最近公园的距离对高价楼盘的影响是相当大的，对购买别墅等高级楼盘的消费者来说，相比于市区的喧闹嘈杂，远离市中心但绿化率却更高的楼盘可能更受他们青睐。也有部分消费者购买这些楼盘是为了周末度假休闲，因此他们会更加看重距最近公园的距离。同时，高级住宅的消费群体中，私家车拥有量更高，相应地，就不会过多考虑距最近公交站的距离。

购买高级住宅的消费者拥有着更雄厚的财力，在为子女择校时，可能会更多考虑私立学校，再加上名校效应和寄宿制度的影响，距最近中学的距离在高级住宅的回归中并不显著。类似于普通住宅，伴随着网络技术的发展，临近医院的距离对高级住宅的价格也不存在很大影响。

（三）结论

在这些变量中，对长沙房价起到影响的是距最近地铁口的距离及距最近公园的距离。可见长沙第一条地铁的修建和通车对房地产市场造成了很大的冲击，相比之下，距离地铁口近的楼盘售价更高。同时，在人们的印象中，距公园近的楼盘往往会带来更好的居住体验，因此在长沙，距离公园近的楼盘也拥有着更高的售价。同时，回归结果也显示，距离最近中学的距离、距离最近公交站的距离及距离最近医院的距离对房价影响不大，这可能是名校效应、私家车数量激增和网络信息技术的普及导致的，也受到长沙居民长久消费观念的影响。

参考文献：

[1] Wen-Chi Liao， Xizhu Wang. Hedonic house prices and spatial quantile regression[J]. Journal of Housing Economics， 2012， 21： 16-27.

[2] Yong Chen， John M. Clapp， Dogan Tirtiroglu. Hedonic estimation of housing demand elasticity with a markup over marginal costs[J]. Journal of Housing Economics， 2011， 20： 233-248.

[3] 彭新育，吴甫成. 土地价格和享乐评价方法[J]. 经济地理， 1998， Vol.18（3）.

[4] 郅亮峰，王德炜，王莹. 我国城市住宅享乐价格研究——基于动态计量经济学研究[J]. 商业时代， 2011， Vol.2.

[5] 刘畅. 城市景观对房地产价值的影响初探——以苏州为例的享乐价格模型分析[J]. 学术探索， 2012（9）：67-71.

[6] 孙克军，刘军. 基于享乐分析的西安住房价格实证研究[J]. 中国集体经济， 2010（02）：31-32.