不动产统一登记对太原市商品住宅市场的影响分析

赵璟

摘 要：2015年11月12日山西省国土资源厅表示明年在全省范围内实施不动产登记，省会太原市各界对不动产统一登记所带来的影响预测频繁。本文在太原市商品住宅市场发展现状的基础上，结合不动产统一登记制度的特点，对该影响做出合理分析。

关键词：不动产统一登记；太原市；商品住宅市场；影响

一、引言

2007年颁布的《物权法》第一次提出不动产统一登记制度，2013年3月26日出台的《国务院机构改革和职能转变方案》将不动产统一登记提到战略高度，2013年中共十八届三中全会再次指出要建立不动产统一登记制度。山西省将在2016年6月底前实施和完善不动产统一登记制度。该制度的出台和落实对太原市商品住宅市场的影响众说纷纭，本文将根据太原市商品住宅发展现状和问题，结合不动产统一登记与房地产市场的关系，客观分析这一影响。

二、太原市商品住宅市场的现状及问题

（一）太原市近五年房地产投资额

可以从表1中看出太原市房地产投资额逐年上涨，尽管2013年开始投资额增速明显放缓，投资额总体还是呈上升趋势。

（二）商品住宅市场

1、商品住宅供应量—成交量分析

由图3可知太原市商品住宅供应面积有增有减，其中2015年9月，新增商品房住宅面积55.39万平方米，较上月上涨95.45%，与去年同期相比上涨1240.66%。但2015年太原市商品房成交面积低于2014年，其中2015年9月较去年同期下跌26.39%。

2、商品房成交价分析

由图4可知太原市商品住房成交价基本呈上涨趋势，但2015年9月，太原市商品住成交价为9753元/平方米，环比下降2.96%，同比上涨10.52%。

（三）太原市商品住宅市场在的问题

1、房地产开发投资增速势头回。太原市房地产开发投资额大致保持逐年上升的趋势，特别是十年前的平均增长率保持在28%以上，最高时达到46.25%，最低时也达到17.21%。但自从2013年开始，房地产开发投资增速放缓，对太原市经济带动作用减弱。

2、库存量大。由于受到商品住宅市场调控的时滞性、开发商不够理性以及政府较为严厉的限购政策的影响，太原市商品住宅供求比一直较高，资料显示2014年太原市商品房年末累计可售面积为1517.34万平方米，如果按照2014年每月平均51.61万平方米销售量计算，消化1517.34万平方米的商品房需要30个月，目前的房屋空置率较高。

3、房价升高脱离经济发展水平。最近几年发布的全国主要城市房价收入比排名中，作为内陆二三线城市太原却都处于比较靠前的位置，与经济发展水平较为接近的中部六省省会相比，房价收入比也是居于榜首。

4、太原市商品房住宅市场的其他问题。太原市很多地方存在着大量产权复杂的“央产房”、“军产房”等，还有因土地制度不完善而野蛮生长的小产权房，同时房地产企业也因对本地的存量数据没有准确掌握，对市场的需求判断失真。此外，过度重视住宅市场的开发，而忽略了配套的商业和公共基础设施建设。

三、不动产统一登记制度与房地产市场的关系

（一）不动产统一登记制度

不动产登记指国家设立的不动产登记或依托当事人的申请、有关机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。[1]本文的不动产特指房地产，不动产登记的最终目的就是弄清不动产的产权关系。[2]

（二）不动产统一登记与房地产的关系

1、不动产统一登记与商品住宅的供需

就供给方面来说，不动产统一登记没有对一手房的供应量产生直接影响，但会造成二手房源的增加，而且房地产企业会根据政策改变开发策略，满足居住需求的同时也可减少税收。对房地产的投机需求会起到一定的抑制作用，但对自住型需求的抑制作用很小。

2、不动产统一登记与房价

按市场经济理论，房价的高低取决于房地产的供需，其他看似与房价有关的因素都是通过间接影响房地产的供需起作用的。[3]不动产统一登记有利于二手房的供应量的增加，对平抑二手房市场价格起到积极作用，但对于降低房价，作用有限。

3、不动产统一登记与房产税

开征房产税要以不动产统一登记为技术支撑[4]。房产税开征需要明确知道不动产的所有者，通过不动产统一登记，实现信息联网，就能避免居民的避税行为。

三、不动产统一登记对太原市商品房住宅市场的影响

根据太原市商品住宅市场的发展现状，房地产统一登记与房地产市场的关系，将其影响归纳如下：

（一）短期内对房价影响较小

短期来看，不动产登记为是为征收房产税做准备，在一定程度上会对购房者的市场预期造成影响，对二手房房源的增加将产生更大的影响。[5]但太原市作为省会城市，常住居民和外来人口数量大，二手房房源不会对一手房产生较大影响，因此不会对房价产生较大影响。

长期来看，不动产登记为房产税的征收奠定了基础，有利于实现制度长远性的设计与改进，对房价的影响是逐渐体现的，但目前它们之间不存在必然联系。

（二）活跃二手房市场，达到去库存的目的

征收房产税表明房产持有环节的成本增加，对市场上的投机性需求而言，这会影响其未来收益率，由此便引发预见性抛售，这会带来一定的存量供给，有利于降低住房空置率，达到去库存的目的，提高资源使用效率。

（三）实现政府房地产调控与房地产行业精准决策

通过不动产统一登记，信息透明化，太原市政府会针对市场的真实情况制定针对性的楼市调控政策，避免“一刀切”误伤自住型购房需求。政府还可以根据房地产的真实存量数据，制定合理的土地出让计划，保障性住房建设也能真正惠及民生。对太原市房地产企业来说，有了更准确的数据，在制定战略规划和具体拿地规划的时候，可避免盲目投资。

（三）维护房地产市场秩序

不动产登记可在心理层面影响房地产的交易，抑制非刚性需求中的投机需求。信息一旦公开，使一房多卖、多处抵押、房源不清等现象从根本上杜绝，房产交易公开透明，产权纠纷也有法可依。

四、小结

综上，不动产统一登记对太原市商品住宅市场的影响可归结为：首先在公开透明的环境下，长期来看可以起到平抑房价的作用；其次有利于清晰把握目前的存量和潜在供应量，释放出大量二手房源；从调控角度看，对于不动产属性有明确把握，有利于政府的住房保障政策真正能解决中低收入家庭的住房问题；使购房者对未来楼市发展保持理性认识，抑制投机；最后明确各项不动产的权益，有利于保护权利人利益，净化房地产市场，使太原市商品住宅市场平稳健康发展。

参考文献：

[1] 向明.不动产登记程序研究[J].宁夏社会科学，2011，（4）

[2] 张倩.不动产登记对房地产经济的影响和研究[J].品牌，2015，（3）

[3] 罗善军，宋晓丽.不动产统一登记对海南省房地产市场的影响分析[J].城市规划与管理，2015，（1）

[4] 黄辉玲，张效敬.不动产统一登记与房价和房地产税的逻辑关系[J].房地产开发，2014，（24）

[5] 闻之.不动产登记对楼市有何影响[J].上海房地，2015，（3）