探析房地产企业纳税筹划

2016-04-25周立红

商 2016年10期

关键词：营业额营业税筹划

周立红

探析房地产企业纳税筹划

周立红

随着房地产经济的快速发展和日益激烈的市场竞争，房地产企业作为我国发展的主力军，其向国家缴纳的税款数额非常大。本文首先对纳税筹划进行了理论概述，然后从降低房地产企业经营成本，发挥价值最大化的角度出发，根据涉税业务提出如何进行合理的纳税筹划。

房地产企业；纳税筹划；措施

一、纳税筹划的理论概述

我国自20世纪90年代才开始有了纳税筹划，即税务筹划、税收筹划。房地产开发企业的纳税筹划是以该行业为视角，其纳税筹划所涉及的内容有：营业税纳税筹划、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、房产税等的纳税筹划。

通常，人们经常将纳税筹划和避税、偷税相提并论，实际上三者无论从法律角度、行为性质和行为目标上来讲，都有着本质上的区别，通俗来讲，偷税是非法的，避税则是钻了法律的空子，也在一定程度上破坏了市场规则，而纳税筹划则是合理、合法且能有效促进生产经营活动。纳税筹划的方法有多种，主要分为免税法、减税法、分拆法、扣除法、税率差异法、抵免法和烟气纳税法等不同类型。

二、主要涉税业务及其纳税筹划

(一)营业税的纳税筹划

在房地产开发企业中，营业税是一个主要税种，在企业经营活动的全程都涉及。其包含的内容很多，主要有转让土地使用权、销售房屋、转让在建项目、合作开发、代建房产和委托代售托售房产等业务类型。

根据营业税的计算公式“应纳税额=营业税×税率”可知，要有效降低房地产企业的纳税额，应重点从如下两方面入手：第一，降低营业额。对不同的房地产开发企业来说，因其业务量的不同，营业额的具体计算方式也会不同，如：提供应税劳务(代建房屋、物业管理、出租房产或土地使用权)的营业额；转让土地使用权的营业额为全部收入去除土地使用权受让原价的部分；销售开发房产的全部收入；对销售改扩建的收购烂尾楼的，营业额应用所有收入减去购置成本。总之，根据经济业务计税营业额的差别，经营决策中可在不违背有相关规定的前提下，运用差额法适当的节税需。注意的是，对无法用差额征税的，可改用拆分法或降低定价及价外服务的方法减少应纳税额。该过程的操作必须保证企业经济利益不变。第二，减少税率或达到免税。房地产开发企业在不动产的销售及出租、代建、物业管理等服务内容中，营业税率按5%计算，其中提供的建筑劳务的营业税税率则按3%计算，足见，税率差异法是减低营业税的有效途径之一。

(二)房产税的纳税筹划

房产税的计征也有两种方法，其筹划思路是一致的，即尽量把“”出租合房屋变成“自营”房屋，或者用拆分法分解租金，将能有效扩大纳税筹划空间。具体运用到工作中的方法包括：第一，将房屋出租变成承包业务。房地产开发企业要降低营业税，最好将准备出租的房屋进行包装，使之成为商场、酒楼或办公楼等特殊用途的场所，这样房屋承租人则变成了经营人，则需房地产开发企业缴纳的管理承包费则转嫁到了经营人身上，这样不但降低了总的房产税，又少了中间流转中的各项税费。第二，将房屋出租变成对外投资业务。也就是房地产开发企业将准备出租的房屋以投资的形式给承租人，再由承租人用于租金同等的回报给企业，这样就成功完成了行为转变，房屋产权也出现了变更，不但能巧妙的避免企业的营业税，同时没有了房产税，这些税费均由被投资方缴纳。

此外，将房屋租金合理分解的方式中应注意，企业在对房屋出租时，如在租赁合同中显示了物业管理费、水电费、中央空调费和网络费等内容的话，势必让房产税增加。而改用将房屋合同、水电费你转售合同和设备使用合同进行分签的话，房产税的缴纳额度将大幅下降。

(三)土地增值税的纳税筹划

房地产开发企业的土地增值税涉税业务包括出让、转让土地使用权、转让在建项目和房屋销售等。因为土地增值税税率为四级超率累进税率，税率不等，变幅为30%-60%，税率与随增值额变幅成正比。另税法早有规定：纳税人建造普通标准住宅出售的，如增值额低于扣除项目金额20%的，将不收取土地增值税。因此，在具体的纳税筹划中，应遵循税率特点，通过利用优惠政策控制增值的方式来降低税率或获得免税机会。

降低增值额的方法包括：第一，减少或分解销售收入，其中销售收入包括装修收入、商品房价格等多方面。这样不但能降低增值税，还能加速回笼资金，减少市场风险。第二，使可扣除项目金额增加。具体措施包括加大园林绿化投资、提高住宅配套设施标准等。

(四)所得税的纳税筹划

房地产企业作为国家宏观调控的对象，企业所得税的税收优惠政策少之又少。在具体的筹划中，应从降低应纳税所得额和减少纳税项目两方面入手。具体的方法包括：第一，提前设立关联企业，两者必须业务相关并能享受税收减免政策，将利润转移。第二，调节销售收入。第三，正确选择会计政策，通过固定资产的折旧法、存货的计价法和成本费用分摊法等方式将企业所得税的税负最小化，最终实现少交企业所得税。