不动产统一登记对太原市商品住宅市场的影响分析

赵 璟

不动产统一登记对太原市商品住宅市场的影响分析

赵 璟

2015年11月12日山西省国土资源厅表示明年在全省范围内实施不动产登记，省会太原市各界对不动产统一登记所带来的影响预测频繁。本文在太原市商品住宅市场发展现状的基础上，结合不动产统一登记制度的特点，对该影响做出合理分析。

不动产统一登记;太原市;商品住宅市场;影响

一、引言

2007年颁布的《物权法》第一次提出不动产统一登记制度，2013年3月26日出台的《国务院机构改革和职能转变方案》将不动产统一登记提到战略高度，2013年中共十八届三中全会再次指出要建立不动产统一登记制度。山西省将在2016年6月底前实施和完善不动产统一登记制度。该制度的出台和落实对太原市商品住宅市场的影响众说纷纭，本文将根据太原市商品住宅发展现状和问题，结合不动产统一登记与房地产市场的关系，客观分析这一影响。

二、太原市商品住宅市场的现状及问题

(一)太原市近五年房地产投资额

表1 太原市近五年房地产投资情况

可以从表1中看出太原市房地产投资额逐年上涨，尽管2013年开始投资额增速明显放缓，投资额总体还是呈上升趋势。

(二)商品住宅市场

1、商品住宅供应量—成交量分析

图3 太原市2014年9月-2015年9月商品住房供应面积与成交面积

数据来源：上海市克尔瑞信息技术有限公司

由图3可知太原市商品住宅供应面积有增有减，其中2015年9月，新增商品房住宅面积55.39万平方米，较上月上涨95.45%，与去年同期相比上涨1240.66%。但2015年太原市商品房成交面积低于2014年，其中2015年9月较去年同期下跌26.39%。

2、商品房成交价分析

图4 2014年9月-2015年9月太原市商品住房成交均价走势图

数据来源：上海克尔瑞信息技术有限公司

由图4可知太原市商品住房成交价基本呈上涨趋势，但2015年9月，太原市商品住成交价为9753元/平方米，环比下降2.96%，同比上涨10.52%。

(三)太原市商品住宅市场在的问题

1、房地产开发投资增速势头回。太原市房地产开发投资额大致保持逐年上升的趋势，特别是十年前的平均增长率保持在28%以上，最高时达到46.25%，最低时也达到17.21%。但自从2013年开始，房地产开发投资增速放缓，对太原市经济带动作用减弱。

2、库存量大。由于受到商品住宅市场调控的时滞性、开发商不够理性以及政府较为严厉的限购政策的影响，太原市商品住宅供求比一直较高，资料显示2014年太原市商品房年末累计可售面积为1517.34万平方米，如果按照2014年每月平均51.61万平方米销售量计算，消化1517.34万平方米的商品房需要30个月，目前的房屋空置率较高。

3、房价升高脱离经济发展水平。最近几年发布的全国主要城市房价收入比排名中，作为内陆二三线城市太原却都处于比较靠前的位置，与经济发展水平较为接近的中部六省省会相比，房价收入比也是居于榜首。

4、太原市商品房住宅市场的其他问题。太原市很多地方存在着大量产权复杂的“央产房”、“军产房”等，还有因土地制度不完善而野蛮生长的小产权房，同时房地产企业也因对本地的存量数据没有准确掌握，对市场的需求判断失真。此外，过度重视住宅市场的开发，而忽略了配套的商业和公共基础设施建设。

三、不动产统一登记对太原市商品房住宅市场的影响

根据太原市商品住宅市场的发展现状，房地产统一登记与房地产市场的关系，将其影响归纳如下：

(一)短期内对房价影响较小

短期来看，不动产登记为是为征收房产税做准备，在一定程度上会对购房者的市场预期造成影响，对二手房房源的增加将产生更大的影响。[5]但太原市作为省会城市，常住居民和外来人口数量大，二手房房源不会对一手房产生较大影响，因此不会对房价产生较大影响。

(二)实现政府房地产调控与房地产行业精准决策

通过不动产统一登记，信息透明化，太原市政府会针对市场的真实情况制定针对性的楼市调控政策，避免“一刀切”误伤自住型购房需求。政府还可以根据房地产的真实存量数据，制定合理的土地出让计划，保障性住房建设也能真正惠及民生。对太原市房地产企业来说，有了更准确的数据，在制定战略规划和具体拿地规划的时候，可避免盲目投资。

(三)维护房地产市场秩序

不动产登记可在心理层面影响房地产的交易，抑制非刚性需求中的投机需求。信息一旦公开，使一房多卖、多处抵押、房源不清等现象从根本上杜绝，房产交易公开透明，产权纠纷也有法可依。

四、小结

综上，不动产统一登记对太原市商品住宅市场的影响可归结为：首先在公开透明的环境下，长期来看可以起到平抑房价的作用；其次有利于清晰把握目前的存量和潜在供应量，释放出大量二手房源；从调控角度看，对于不动产属性有明确把握，有利于政府的住房保障政策真正能解决中低收入家庭的住房问题；使购房者对未来楼市发展保持理性认识，抑制投机；最后明确各项不动产的权益，有利于保护权利人利益，净化房地产市场，使太原市商品住宅市场平稳健康发展。(作者单位：山西财经大学)

[1] 向明.不动产登记程序研究[J].宁夏社会科学,2011,(4)

[2] 张倩.不动产登记对房地产经济的影响和研究[J].品牌,2015,(3)

[3] 罗善军,宋晓丽.不动产统一登记对海南省房地产市场的影响分析[J].城市规划与管理,2015,(1)

[4] 黄辉玲,张效敬.不动产统一登记与房价和房地产税的逻辑关系[J].房地产开发，2014，(24)

[5] 闻之.不动产登记对楼市有何影响[J].上海房地,2015,(3)

赵璟, 硕士研究生,山西财经大学。