中小型城市商圈形成和发展的研究——以蚌埠市万达广场为例

刘和求，任玲玉（安徽财经大学，安徽 蚌埠 233000）



中小型城市商圈形成和发展的研究——以蚌埠市万达广场为例

刘和求，任玲玉
（安徽财经大学，安徽 蚌埠 233000）

摘要：随着经济的发展和城市化进程的不断推进，越来越多的新型商圈在各地兴起，它不仅能够增加就业，提高人们生活品质，而且对实现资源优化配置、促进地区产业结构的优化升级起着至关重要的作用。然而伴随商圈的膨化发展，其带来的交通堵塞、信息不完全、商业经营漏洞等负面影响也不容小觑。故我们对蚌埠万达广场商业圈展开研究，利用实地调研和莱利法则、赫夫法则研究中小城市商业圈的形成和发展，并对其产生的原因、发展的过程、带来的影响以及发展过程中伴随的问题进行一系列的探讨和研究，找出解决方案，促进蚌埠市经济的持续发展，也为其他城市在商业经济发展过程中出现类似问题时提供借鉴。

关键词：中小型城市崛起；商圈；莱利法则；赫夫法则；可持续发展

在我国整体消费需求和物质水平不断增长、国家土地调控政策调整等诸多利好因素的影响下，集诸多功能于一体的商圈在各城市迅速发展，它既是城市发展到一定时期的产物，也是社会进步和文明延续的标志。蚌埠，作为安徽省第一个设市的城市，处于沿海向内陆辐射的过渡地带，具有承东接西，南连北进的区位作用，在皖北地区乃至整个安徽省的经济发展中都占有重要地位，故而吸引了万达集团的驻入，在新城区东海大道沿线形成了万达广场商圈。

一、商圈的概况

1、商圈的含义

商圈，零售交易区域，指能够吸引顾客到门店购物的有效距离。石井铁卫认为商圈就是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的企业市场活动空间范围。[1]商圈的基本特征主要有：重叠性、不规则性、层次性、流动性。[2]现代商圈的出现是服务业集聚发展的产物，它以商业集聚为核心，包含购物、餐饮、休闲、娱乐、商务等现代服务业设施和功能，能满足城市居民及游客多样化、综合性需求。[3]

2、商圈的划分

根据占销售额的比例、吸引消费者数量比例、车程等方面的差异，商圈分为核心商圈、次级商圈以及边缘商圈。[4]划定商圈的方法除经验法和GIS软件测定法外，常用的还有模型法，主要模型包括莱利法则和赫夫法则。

（1）莱利法则

在两个城镇中介点位置的顾客在距离上会无差别选择其中任何一个地方的商店消费，此中介点到两商店的距离就是两商店吸引顾客的地理区域。

Dy ：y城镇商圈的限度

px： x城镇人口

py：y城镇人口

d：城镇x和y的里程距离

蚌埠市蚌山区大致位于禹会区和龙子湖区的中介点，禹会区与龙子湖区之间的距离为4.7千米，截止到2014年，龙子湖区人口数量为227615，禹会区人口为353714[5]，将这些数据代入公式可得位于蚌山区的万达广场商圈的限度约为2.608千米。

（2）赫夫法则

从不同类型商店经营面积、顾客到达目的地所花费的时间以及消费者对时间和空间距离的敏感程度出发，对商圈进行分析。

pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率

sj：j商店的规模（营业面积）（j商业区内某类商品总营业面积）

Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离

∑：同一区域内所有商业区或商店的吸引力

为得到所需的数据，我们采取在万达广场消费者中随机发放400份问卷的方式收集资料，其中回收上来的有效问卷为386份。问卷分析数据显示：顾客到达目的地所花时间大都在一个小时以内，其中在30-60min所占为39.06%，半个小时以内的占30.47%；在到达此商圈选择的交通工具上，52.34%的消费者选择乘坐公交，其次自驾为5.63%，然后是步行，所占比例为10.16%；62.5%的消费者表示闲暇时间就算无特殊需求也会选择到万达广场休闲娱乐。

二、商圈的发展

1、影响商圈形成的主要因素

（1）经济发展水平。随着经济发展水平的提高，一方面使得城市化进程加快，新进入人口的不断增加使城市的条块布局及商业处于不断的变化之中，城市出现了新商圈产生、原有商圈的扩大、部分商圈衰退等现象；另一方面也提高了人们的物质生活水平，刺激了消费需求的增长。

（2）市场化推动。对于商圈发展而言,无形的市场与有形的建筑、道路、车辆等共同组成一个完整的高度发达的经济体,其中市场与企业、资金、人力资源等要素一起构成这个经济体的灵魂，市场既是商圈发展的直接推动者。

（3）政府导向作用。城市规划主要是由政府制定的，规划内容就包括商业发展的类型和空间密度，辅之实施相关政策能有效达到振兴老商业区、发展新商业中心的作用。

（4）居民分布和交通便利程度。商圈的发展一般会沿着交通线和居民分布进行延伸。交通会促进商业的集聚形成规模经济，规模效应不仅能够提高自身影响力、增强抗风险能力，吸引越来越多的消费者和经营者聚集于此，还可以共享基础设施和市场信息，降低经营成本。集聚效应使得辐射范围和容量不断扩大、商业网点不断增加、业种业态不断完善，最终达到一定程度形成商圈。

蚌埠万达广场商圈的形成因素除具有上述共性外，还有其存在和发展的特性，那就是得天独厚的地理位置。与万达广场面对面的光彩大市场，占地面积 1780 亩，建筑面积 150 万平方米 ，2003 年建成营业起，已经积攒了十几年的人气，为万达广场的落户打下了坚实的基础。因此，万达在此基础上，发展起现代化多功能综合商业区，吸引了周围的楼盘、光彩大市场、汽车南站、张公山老住宅区的人流以及市政府的公务员群体，让各种消费层次的人群在万达广场附近流动起来，带动经济快速发展。

2、蚌埠万达商圈发展阶段及前景分析

目前蚌埠市万达广场正处于商圈发育的成长阶段，市政配套设施日益完善，商圈容量也逐步变大，商业网点数量和客流量不断增加，大型网点不断进驻，商业氛围基本形成。万达价值实现的重要模式主要是以售养租，即核心商业面积长期持有，租金收益和物业增值收益成为长期增值的主要盈利点，此外万达还拥有完美的经营价值链、大量优质的商业资源以及地方政府的信任与支持，最终既达成了综合体规模上的城市标志性象征的目的，又解决了产品链和资金链的最优组合和良性循环。[6]

三、发展过程中遇到的问题以及解决方案

1、发展过程中的问题

（1）主体功能不明确，市场定位不清晰。目前，蚌埠万达广场商圈的开发建设，缺乏对所处区域实际情况与商圈核心功能的充分把握，市场定位不准确，开发建设及后期招商上略显盲目和重复。部分商铺仅仅追求大规模，追求利益最大化，短期内急速冒进，造成同类业种业态过度集中，店铺实际利用率较低，效益不显著；缺乏创新，新型的业种业态所占比例低，不能有针对性的满足城市商圈服务的主要消费群体的实际需求。

（2）基础设施不健全。新城区万达广场的基础设施不健全问题明显，比如正对万达广场的东海大道与工农路的十字路口缺乏安全提示和管理，人流高峰时交通堵塞，乘车困难；地下停车场虽然车位较多，但是信息化、智能化程度低，其中负一楼的停车场紧靠家乐福超市，疏于管理，存在很大的安全隐患；商圈内休息区太少等。

（3）商铺质量和经营能力参差不齐。商圈内部分商家缺乏全局意识和管理能力，盲目促销、大打价格战，导致竞争无序，影响恶劣；部分商铺存在一定程度上的霸王条款，欺骗消费者。2013年12月，北京工商部门明确叫停“禁止自带酒水”、“加收消毒餐具费用”、“最低消费”等霸王条款[7]，这些也已被列入消费者权益保护法，但走进万达广场三楼部分餐饮业以及一楼北侧的香港街、珍珠坊不难发现这些现象依然存在，导致消费欲望降低；部分商铺差别对待网购和现付，存在到店加价、服务态度恶劣等现象。

2、 解决方案

（1）准确定位，把握方向。从城市经营学的角度看，城市的商业形象需要塑造，形成城市的商业个性必须明确认识自身的资源和劣势，趋利避害，做好市场调研和分析，然后制定相关政策，有针对性地发展，才能形成有特色、有实力、有竞争力的商圈。万达广场的入驻带动了东海大道商业带的发展，应确定目标和市场定位为以现代服务业、现代商业、现代旅游业为主的城市综合体，坚持“引大引强引新”的原则，坚持集聚，又错位发展。[8]

（2）加强基础设施的建设和完善。采取民意调查的方式了解当前基础设施不完善不科学的地方，并尽快做出改进方案。也可以学习其他商圈值得借鉴的地方，查缺补漏。

（3）统一领导，加强管理。积极构建协同性社会管理机制，引导商圈同教育及行业协会的联系，促进信息交流和流通，提高企业现代化管理水平和创新能力；在市场主导的前提下，政府应适当发挥宏观调控的作用，加强监管，创建有效的竞合机制，维持商圈内商业企业竞争和合作关系的均衡；增加相关工作人员的培训，提升综合素质，提高服务水平和管理能力。

参考文献

[1]李毕万,姚晓娜.百货店营销[M].北京:企业管理出版社,1999.

[2]杨丽君,朱华岚,吴健平.基于GIS的零售业商圈分析[J].遥感技术与应用,2003:144-148.

[3]李昆鹏,王先庆.基于博弈论的现代城市商圈形成与发展分析[J].市场经济与价格,2013.

[4]纪良纲.现代商品流通论[M].北京:中国商业出版社,1993.

[5]吴小坚.城市商圈划分对商业地产开发的影响及其相互作用机制研究[J].现代经济信息,2014.

[6]王先庆.现代城市商业聚集与商圈的发育成长[J].中国流通经济,2009.

[7]王剑超.万达广场商业地产的发展模式与地产价值实现[N].福建金融管理干部学院学报,2011.

[8]朱素贤.城市“盛宴”——透视蚌埠城市综合体[N].蚌埠日报,2012.

（责任编辑：刘玉凤）