城市综合体的发展误区及对策

2016-04-19朱庆涛

市场研究 2016年3期

◇朱庆涛

城市综合体的发展误区及对策

◇朱庆涛

摘要：当代城市建设越来越注重功能性，很多城市规划与建设项目强调城市综合体建设理念，城中之城已成为大城市发展商业、公共服务以及文化等的重要依托。本文分析了城市综合体建设中存在的误区，并提出了相应的解决对策，以便其在提升城市形象、优化城市功能、集聚城市竞争力、加速城市化进程等方面释放更多作用。

关键词：城市综合体；误区；对策

10.13999/j.cnki.scyj.2016.03.029

随着时代的发展，城市建设项目朝着综合体方向发展，城市综合体逐渐成为城市发展的口号与象征。所谓城市综合体，主要是结合城市空间对城市的商业、旅游、文化、社区、交通以及政府办公等方面进行综合性组合，各部分之间相互联系，追求共同发展与提高，在城市空间领域形成的多功能化综合体。城市综合体主要是为了化解城市人口、建设规模的扩张与紧缺的城市空间资源之间的矛盾，结合各种城市生活功能性服务于一体，满足城市产业与经济发展的客观需求，提高生活质量水平。城市综合体是城市建设发展到相当阶段之后的高端产物，具有较强的区域领导价值和影响力，对提升房地产行业乃至当地的经济社会发展都具有多重意义，因而这种模式不仅在一线城市、省会城市方兴未艾，不少三四线城市也已有了这方面的尝试。一言以蔽之，中国城市综合体的建设已经迈入快车道，运作成功的城市综合体已经成为所在地域的新地标和闪亮名片，对提升城市形象、优化城市功能、集聚城市竞争力、加速城市化进程等均发挥了积极作用。但与之同时，我国的很多城市综合体项目是不成功的，存在这样那样的误区与弊病，概括说主要表现为：

一、我国城市综合体建设发展的误区

1.定位模糊，同质化、重复建设现象严重。我国的城市综合体建设一般由政府主导、市场化运作，多由房地产开发商投资、运营。为了商业利益最大化，也为了迎合地方政府官员出形象、出政绩的心理需求，很多开发商在城市综合体建设规划中一味求大求洋，认为只有高大上的规划、格局才能体现实力，从而忽略了所在地经济社会发展的实际，于是我们就看到了在一个二、三线城市居然有数个大型城市综合体项目同时在建的现象，甚至连一些经济发展欠发达的县级区域也在斥巨资兴建规模巨大、档次高端的城市综合体。而且，很多城市综合体在风格、功能等方面严重同质化。一哄而上的城市综合体不仅难以提升城市形象、发展地域经济，而且也必然会导致后期经营运作困难。

2.以新区建设为依托的城市综合体主要以房地产开发为主，缺乏多功能服务的整体框架。当下不少城市都在大力发展新区，以新区建设为依托建设城市综合体本身没有问题，但是如果主要靠房地产项目拉动新区、拉动城市综合体，必然造成发展后劲不足等问题，因为主要依靠房地产项目而不重视发展其他产业，就会造成整个区域的商业化程度并不高，短时间内无法实现区域化的商业繁荣。建在新区的城市综合体在开业后如果人气不旺、商家收益有限，就会导致开发商、商家等主体缺乏提升服务水平的内驱动力。一些新区由于缺乏多产业的协同发展，该区域内与经济社会发展相配套的文化、社区、交通等一体化建设发展缓慢，这些功能的缺乏导致不能支撑城市综合体的良好运行。更为重要的是，由房地产企业主导新区大力发展商业地产，将导致城市综合体朝着房地产开发的单一方向进行，对新区的多样化建设造成破坏，影响城市空间资源的利用。

3.缺乏高效能的统筹规划。城市综合体呈现出总体建设项目数量较大、投资数额巨大、功能多样化的特点，因此在综合体建设前期需要进行统筹规划，并且在总体上实现多种功能有机集成，用统筹规划来有机结合各项目的功能实现综合体的高效发展。城市综合体不同于一般的城市建设项目，在发展中更需要注重各项功能的相互支撑，否则就会形成单一化局面，会造成资源的浪费，严重影响城市空间布局和功能发挥。因为缺乏高效能的统筹规划，导致一些项目并没有能够体现出城市综合体多功能的特性，也没有对城市资源合理规划和空间节约发挥更大的作用。