浅谈项目部在前期管理中对造价控制的几点经验

于新江

厦门兆翔海天置业有限公司（361000）

浅谈项目部在前期管理中对造价控制的几点经验

于新江

厦门兆翔海天置业有限公司（361000）

项目造价控制的关键在于工程的投资决策及设计阶段。施工阶段及竣工阶段的造价控制是事中事后控制，项目总的造价投资在决策和设计阶段已基本确定，因此加强对项目前期工程造价的控制尤为重要。

前期阶段；工程造价；有效控制

0 引言

长期以来，行业内普遍忽视工程建设项目前期阶段的造价控制，而把控制造价的主要精力放在施工阶段。由于对项目前期阶段造价控制不充分，对影响工程造价的因素分析与预测不全面，事前控制意识薄弱，经常出现设计概算超投资估算，施工图预算超概算，以致后来出现工程决算超预算的“三超”现象。这种轻决策、重实施的造价管理模式，导致资源浪费及影响投资的有效控制，不利于项目开发企业的健康发展。

针对以上现状情况,项目部结合集团公司制度，针对厦门汽车物流中心11号地块公共服务中心项目（以下简称公共服务中心）在前期设计阶段跟踪，在造价节省方面进行的有效控制。

1 方案设计阶段的造价优化意见

公共服务中心项目概况。占地面积：总用地面积23 003.95 m2。总建筑面积：56 716.2 m2。地上面积（计容面积）：45 280 m2。地下面积11 436.42 m2。建筑层数：地下1层，地上裙楼3层，两栋塔楼分别为16、19层。功能为：会展、展览及办公。

公共服务中心项目在集团内部立项后确认估算价为：21 834.48万元（其中地价为2 025.37万元）。

项目部在确认设计招标范围阶段，首先考虑到项目定位于中端产品，项目幕墙及室外景观工程较为简单，故项目部建议幕墙设计、室外景观设计包含在主体设计内统一发包给设计单位。按此做法，项目整体统一由一家单位设计，从而确保设计的统一性及完整性，同时使设计造价费用得到节省。按照厦门市招标管理办法规定总设计费为359.73万元。按统一打包招标方法，室外工程估算费用为618万元，其专业调整系数仍可参照主体设计专业费用按1.0取费（景观为1.1），故室外景观工程设计费用得到节省。

在项目设计单位确认后，项目部应针对设计方案提出专项的修改意见。本项目为裙楼+塔楼主体结构形式，按照《福建省人民防空条例》规定，高于十层建筑人防面积按照首层建筑面积计算，多层的人防面积按建筑面积5%计算。考虑到项目建筑密度上限35%，本项目首层面积不得大于8 000 m2。按此方案，人防面积需做至8 000 m2。如果裙楼与主楼未断开，人防面积需做至10 000 m2（包括其他项目异地建设的人防面积2 000 m2）,同时还需增设造价约400万元的人防变电站,投资增加较多。

针对以上内容分析，多次与总工室、成本部及策划部商议，引导设计单位对建筑物进行拆分，确保裙楼与高层断开。在最终报审方案中，本项目人防面积减少到2 528 m2（其中裙楼建筑面积14 007.56 m2、高层首层建筑面积1 828.52 m2）。本项目最终按照此方案设计,既满足招商及销售部门需求，又节省了项目投资。

2 施工初期阶段的造价优化意见

在项目施工初期阶段，项目部与总工室、成本部，针对设计单位在桩基选型及地下室底板方案选型进行仔细讨论，认真比较、筛选，建议设计单位采用PHC预应力管桩及倒无梁楼盖的结构形式。

2.1 桩基选型

根据项目地质勘探报告，桩基基础选型推荐有冲（钻）孔灌注桩、沉管灌注桩、预应力PHC管桩三种桩型。以下是三种桩型在施工质量、进度、造价等方面的分析。

1）冲（钻）孔灌注桩

施工质量难控制,常常出现桩底沉渣过厚、桩身缩径、夹泥等问题，影响桩身承载力。按桩径1.50～1.80 m、有效桩长42～50 m，桩长较长，施工周期长，造价较高。

2）沉管灌注桩

施工质量较难控制,受拔管速度及地下水影响，施工常常出现桩身混凝土离析、缩径、断桩等问题，影响桩身承载力。施工速度慢，工期相对较长。

3）预应力PHC管桩

施工速度快，噪声污染较小，桩身质量有保证，单桩承载力稳定，较为经济。

考虑到项目周边无建筑物，在确保施工质量及工期的前提下，预应力PHC管桩较为经济，故推荐设计院选择预应力PHC管桩。截至目前项目978根预应力PHC管桩实际施工周期为：40 d（含10 d雨天无法施工），爆桩2根，异常补桩2根。平均每天施工35根以上（两台桩机）。如采用沉管灌注桩，每天施工9～10根桩，施工速度较慢，施工周期约为预应力PHC管桩的3～4倍，且造价较高。

2.2 地下室底板方案

项目部针对地下室底板采用常规梁板，还是采用倒无梁楼盖，查找了相关资料，并进行了对比。根据容柏生建筑工程设计事务所针对地下室顶板选型分析（见表1）。

地下室顶板选型采用无梁楼盖设计时，其混凝土用量及钢筋用量能够相对减少。同理，若在项目中采用倒无梁楼盖底板设计，既可相对减少混凝土用量及钢筋用量,又可减少地下室土方量开挖、底板地梁侧方防水面积及地梁砖胎膜砌筑量。

所以，本项目地下室底板最终采用倒无梁楼盖底板较为经济可行的设计。

3 施工图设计阶段的造价优化意见

在施工图设计完成后的图纸内审阶段，项目部全力配合总工室对图纸设计细节进行综合分析、考量，尽可能确保图纸设计中无错漏。同时，根据以往现场经验中容易错漏的位置，要求设计单位详尽说明。现举例如下：

1）常规设计中，设计单位易忽略女儿墙内部墙面、屋面架空梁装饰做法，故要求设计单位注明。

2）幕墙后方墙体装饰做法未明确，也要求设计单位明确。

3）针对楼梯扶手，在高层建筑楼梯中使用频率较低,故本项目高层楼梯扶手采用钢管扶手，在多层建筑中使用频率高的楼梯扶手采用铝合金扶手。

4）上部楼层内采用木质防火门，地下室采用钢制防火门，这种设计既保证了耐久性，又节约了工程造价。

5）在市场上常规毛坯交付客户标准为墙面及天棚施工两遍腻子打磨。考虑到房屋交付到客户手中后，客户在装修时一般都会铲除重新施工，因此，在图纸中明确户内墙面施工至水泥砂浆抹面，取消户内墙面腻子施工。

根据以往施工经验及常规做法，项目部细致看图、审图，确保从细节中明确施工做法和材料选用，从而在施工阶段减少签证，节省造价。

4 招标阶段的造价优化意见

项目清单编制在成本控制中是一个关键环节。例如本项目中，首先项目部与成本部明确了本次招标范围，细化到每个交接节点。为节省造价，项目部首先编排施工周期的关键节点，明确群体工程中每台塔吊具体使用周期，实行项目桩基检测费用由施工单位包干，降低公司投资风险。

本项目建设投资估算为15 529.08万元（不含装修及设备），项目中标价格为13 000.8万元（不含装修、设备及室外景观工程），室外景观建设费预估为500万元，本项目在前期管理阶段节约造价约2 000万元。

5 结语

项目部根据以往的工程经验以及对已掌握的新工艺的学习，在项目的方案设计、初期设计、施工图设计、招标等各个前期阶段管理过程中，同各部门紧密配合，深度合作，尽可能在前期阶段降低项目的造价成本，最大限度地明确施工图纸中各个部位的做法，以便在后续的施工过程中能够更好地对施工阶段进行造价控制。

表1 材料用量统计表