浅谈房地产项目的成本控制

林春梅

厦门古龙房地产有限公司（361000）

浅谈房地产项目的成本控制

林春梅

厦门古龙房地产有限公司（361000）

目前全国大部分城市房地产市场都供大于求，国家也不断地出相应政策，要求各地去库存。在如此严竣的形式下，房地产成本管控越发重要。房地产项目开发成本的控制，必须从贯穿房地产项目开发的全过程入手，建立健全房地产成本管理体系，做好每一阶段的成本控制，尽量减少无效成本的发生。本文就从房地产开发的各个阶段，分析房地产成本控制。

成本控制;规划设计;投资

房地产成本主要经过项目投资决策阶段、项目规划设计阶段、项目实施阶段、房地产项目终结阶段，及伴随各阶段的融资。成本控制就是在各阶段减少无效成本的发生。

1 项目投资决策阶段房地产项目开发成本控制

项目投资决策阶段是影响项目成功与否和做好成本控制的关键阶段。其所需成本一般占百分之几或千分之几，但其对项目成本的影响却高达50%。这一阶段建设工程成本控制的难点是：第一，项目具体实施方案尚未确定；第二，投资估算所选用的数据资料与实际情况有差距。所以在此阶段，应综合各方面的因素,尽量加大投资估算的深度,减少估算的误差。因此该阶段成本控制的原则是“最适度费用”。

大中型项目房地产项目的投资是一笔不小的数目。对于明显不可行的项目，应简化或终止论证，以节约决策后期的费用。对决策咨询费用，可采用最高限价招标的方法，选择合适的咨询公司，特别是项目负责人。根据项目的性质及特点，合理对项目进行定位，进而选择客户，确定产品类型、配置标准。在确定了项目各功能的基础上，分析并提出实现各项功能的方案，进行经济分析比较，择优选择方案，并对最优方案中多余功能进行减配,减少无效成本。最后估算出成本，以此为目标成本，对后续各阶段进行控制。对于可行的项目的土地竞拍，根据土地价格,确定该的土地费用最高竞拍限额,以控制项目土地成本[1]。

2 规划设计阶段房地产开发成本控制

此阶段所需成本，一般占总成本的百分之三左右或千分之几，但设计质量对项目成本影响程度很大（30%～40%）,故此阶段控制的重点是设计质量,费用是其次。必须把设计费用、设计质量、项目成本综合起来考虑。

1）设计院选择及设计合同订立

选择设计院要以设计院的实力为主，设计费为次的原则，择优选定设计单位。设定对质量制约的有关条款，形成对设计质量负责的动力和压力，把设计质量与设计单位的经济利益结合起来；也应赋予设计院有创造性设计的权利，如果设计院提出了合理化建议，可以与设计院分享所节约的成本；也可把设计费和变更费用挂钩，开发商成立设计部，对图纸进行严格把关。

2）做好设计阶段项目成本控制，合理规划有效成本

以经济合理的成本，最大限度提升产品的竞争力，并形成成本优势。要根据地块的特点和市场进行项目的细节设计、规划、建筑、房型比、配套、物管等，避免不必要的成本支出（客户不认可）。将必要条件——“魅力条件”加以应用。对于房地产市场来说，建筑质量优良、功能设施齐全、价格便宜等都属于必要条件,但要使客户对所出售的楼盘满意，必须在楼盘开发中增加“魅力条件”，比如绿色建筑、恒温恒湿、温泉入户、净水入户等。严格控制、减少因设计保守、违反国家规范规则等无效成本发生。在保证质量的前提下，充分发挥专业优势，优化客户不关注的成本，对形成产品、提升价值、促进营销无作用的成本。

3 项目实施阶段房地产开发成本控制

成本支出大部分都在项目实施阶段，要占项目总成本（不含地价）的大部分比例（60%～80%）。这一阶段的工作对成本总额的影响程度一般占很小的比例（10%～30%），故在保证工程质量的前提下，成本是次要的控制要素[2]。

3.1 材料供应选择及施工单位的选择、合同订立

用公开招投标方式选择施工单位，通过公开公平竞争选择具有丰富的施工经验和业绩，技术实力强、组织管理能力高、资信和财务状况好的施工企业承担工程的施工任务。签订条款严谨、细致、合理的施工合同，是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。开发商通过招投标择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目成本乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。建立完善的材料、品牌合作商数据库，形成规模采购优势，使材料设备的询价贴近市场。

对施工单位资质进行严格审查，必要时应进行实地考察。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包干。要编制好标底、有条件的单位应尽量自行编制，或者选择两家单位进行清单编制，进行互核，保证工程标底质量，把工程标底控制在合理造价的下限，控制在目标成本的范围内。近年来，公开招标实行合理低价中标，开发商对项目的“合理低价”应做到心中有数，避免投标单位以低于成本价恶意竞标，保证工程施工的顺利进行，严防施工单位在施工过程中偷工减料。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少在施工过程中双方的争议。

3.2 在房地产项目施工过程中项目成本控制

工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰，应强化施工管理，结合承包方实际完成的工程量，以合同价为基础，拨付工程款。该阶段的难点：第一，因物价上涨所引起的造价提高；第二，由于设计中错漏导致的费用增加；第三，由于提高标准，指定材料、设备而引起的工程费用的上浮；第四，由于政策的影响，使得工程造价提高。所以在该阶段应做到：成立综合素质高的项目管理班子，严格执行施工合同，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、要有效避免过多索赔事件的发生；严格材料、设备的定价和订购，加强成本的动态控制，减少设计变更和现场签证。

4 房地产项目终结阶段开发成本控制

工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段，一般对成本的影响也不算大（10%左右）。在这一阶段，要做好成本控制，关键是解决如下几个方面的问题。

要落实终结阶段的责任，在工程结算、决算及审计时，严格控制项目总成本，力争不突破项目原预算，可以建立费用限额与奖励相结合的制度。审查是否有未施工的项目，是否符合现行工程造价的管理规定，是否按合同计算材料价差。工程结算实行复审制度，对初审后的工程结算，企业内部复审或委托资信较好的咨询机构进行复审，从而保证结算质量，使审核后的结算真正体现实际成本。

要认真组织工程竣工决算，并建立项目后评估制度，为以后的建设活动积累经验。

要切实做好开发企业、施工企业、用户相互的交接制度，确保工程的使用价值。

5 房地产开发过程中融资成本控制

对于资金密集型的房地产开发企业来说，融资成本伴随着房地产项目开发的全过程。在房地产开发中,金融资本同项目资本相互独立而又紧密结合，房地产业离开金融业的支持和配合,将会寸步难行。目前，房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。积极拓宽房地产项目融资渠道,在项目各阶段合理确定融资金额，降低房地产开发财务费用，增加企业信贷规模[3]。

总之，房地产项目开发的成本控制是一个动态的过程。开发商对工程项目的成本管理与控制应贯穿于项目的全过程，要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理、物业管理等多方面采取措施。通过技术方案比选、经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透、运用到开发各环节的措施之中，从而有效地控制成本。把工程成本控制在目标成本下，随时纠偏，以保证项目目标的实现，合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。

[1]克而瑞(中国)信息技术有限公司.房地产成本控制方法[M].北京：中国物资出版社,2012.

[2]何宇轩.数字解读万科：房地产管理之道[M].北京：机械工业出版社,2013,3.

[3]明源地产研究院.成本制胜.中信出版社[M].2013,7.