房地产测绘误差分析

叶狄

摘 要：房地产作为一种特殊的商品，其具有法律效力的数据资料的重要依据，来自精确可靠的房地产测绘结果，该结果的准确性对房地产业的发展至关重要。其中，房屋面积的测量涉及的经济利益巨大，是房屋在市场交易中的重要部分，也是消费者和房地产开发商十分重视的问题。本文简要分析了目前我国房地产测量工作的具体内容，对基于测量中经常使用的一些测量措施产生的误差进行了分析，并提出了解决方案，以使测量工作的结果更加合理。

关键词：房地产；测绘；误差；

房屋的总体价格是由房屋面积决定的，在测量上的每一点出入反映在经济价值上，都会造成近万元的差别。在如此严重的利害关系下，房屋的面积数据不仅会受到购房者的密切关注，开发商也会对此非常重视，因其要依据此数据来确定房地产的最终售价，因此房屋面积的测量准确性就成了房地产交易市场的定海神针。

一、房地产测绘的定义

房地产测绘从属于专业测绘。通过使用专业的测绘仪器，利用专业的测绘技术和手段，依照相关的法律法规，对房屋的建筑、土地、自然状况等进行测量，并以有效多样的数据形式呈现，同时具有法律效应。在解决房产争端上有重大的参考意义，所以对测量的精度提出了很高的要求。

房地产测绘包括了房地产基础测绘和房地产项目测绘。测绘房地产项目测绘的范围较小，仅指在房地产自身的管理过程中所需要测绘的分丘平面图、分层分户平面图等相关图表数据而展开的测绘活动。而房地产基础测绘的范围则要大得多，往往需要在一个城市内建立整体的房地产平面控制网，进而测绘房地产的基础图纸。

二、房产面积测量的定义

房产面积测算是指水平面积的测算，包括了房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等测算。用地面积测算则是指封闭地块的面积测算。我国的《房产测量规范》中规定了能够满足房产面积测算条件的建筑物的特征为：有上盖；有围护物；结构永久性牢固；层高在220cm及以上；可用于人们生产或生活。

三、房地产面积测量误差产生的原因

一般来说，在对房屋的面积测量中，使用的主要方法有：测量实际距离法、图纸坐标解析法。其中坐标解析法在面积测算中最常用，它依据房屋用地边界点的坐标计算房屋面积，其中也包括了利用房角点的坐标来计算房屋面积。测量时的准确度和数据的整理分析往往是误差产生的原因。

在房屋面积测绘的结果中，有预测面积也有实测面积。预测面积往往是由行业主管部门的测绘部门负责，通过在图纸上进行计算，从而得出房屋建筑的预测面积数据。而实测面积则由具有相应资格的测量部门负责，对房地产项目进行实际测量等操作后得出房地产建筑面积的实际数据，该数据不仅作为各种证件的依据，也是各种收费的计算基数。但预测面积和实测面積往往并不一致，其中的原因主要有：预测面积的计算依靠的是精准度不良的建筑图纸或变更图纸，并且图纸转化为实际建筑时也会产生不小的误差，这就导致了预算面积和实测面积有很大出入。其次，存在一些测绘仪器本身的误差和不合理的工作步骤，误差就会逐层累计。再加上部分从业者的能力，素质和对计算规范的了解不足，预测和实测工作来自两家不同的机构的情况，最终导致了误差数值的加剧。

四、测绘工作时应采取的措施

（一）对图纸、资料进行检验

图纸是整个建筑面积计算的源头，也是数据计算准确度的保证。在使用前，要检查图纸的完整性和专业性，有无相应的盖章，是否为全套图纸，是否通过了相关部门的审查以及是否附带了变更图纸。完整的图纸包括平面图、立面图、剖面图和总建筑图以及各个部位的细节详图。注重尺寸标准的清晰度，并且使其符合客观逻辑。认真阅读图纸上的文字说明，检查有无不符合规范的标注，要结合结构图纸和建筑图纸来多次确定所标注的房间的用途，比如对图纸上的配电室、发电机房等整体建筑的公共部位进行功能确认和分析，进而核实标注的准确性。

（二）对数据进行多方面核对

在建筑物的施工图纸上，尺寸的数据异常繁多，同一个位置的不同部位存在不同的长度，且不同属性的面积还需使用不同的数据，这就需要在计算前核对所收集数据的属性。检查是否存在细节施工上的数据遗漏，比如一些附加的抹灰因为数值过小而没有在图纸上标注，这就需要编制人员按照实际标准在墙体上增加抹灰的厚度数值。因位置的特殊性和测量的不便，阳台、飘窗等外围建筑物的尺寸数据不够精准，这就需要通过多方资料进行验证和推演，以达到外围建筑的尺寸数据精准。建筑有立体性，往往需要从多个角度来感知其建筑面积，比如，单纯的剖面图很难确定其层高和顶层的状态，从而忽略了相关规范中的计算限制，需结合立面图进行核对。

（三）对计算的结果反复检验

一般来说，在面积的预测数据和实测数据交给委托人使用之前，会经过精心的整理，并把清晰的结果和技术报告提交给负责人审查。其中，复查工作是递交数据成功之前重要的一环，经由测绘工作组的成员相互检查，再加上检验机构对其计算结果进行复查，才能最终确认。复查的内容主要包括原始数据是否收集完整；面积的计算公式有无错选，图纸和房屋的编号是否一致，对各个单位标注的位置是否正确。

依据国家相关规定，在购房者和开发公司的对于实测面积和预测面积差异的经济纠纷中，面积差在3%以内，实际测量偏小时，该面积差的价格应原价返还给购买者，当面积差超出了3%，实际测量偏小时，超过的部分应双倍返还于购房者。反之，当面积差在3%以内，实际测量偏大时，购买者需要补交该3%的费用，当面积差超出3%，实际测量偏大时，超出的部分还是由开发公司承担。在如此巨大的经济利益下，相关测量人员急需提升自己的专业水平，确保测量结果的精准和科学，在工作态度上认真负责，严格按照相关规定进行数据计算。

五、结语

做好房地产测量测绘工作，是目前房地产市场上急需解决的一个问题，在购房者买房时，应该告知其房屋有实测面积和预测面积的差异，且当差异过大时，购房者拥有对该差异数据的知情权。总之，最有效的办法是不断提高测绘机构的专业能力，提高房地产人员测绘从业人员的综合素质，在各个环节减少面积测绘的误差。

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