中部城市房地产价格变化的影响因素分析

王保庆

摘要：房地产行业是中国经济的一个重要领域，不断上涨的房价已成为影响人们生活水平的一个严峻的问题。本文以山西省运城市为例，针对影响运城市房价的因素，展开实证分析，然后得出各影响因素对房价影响力的大小，为房地产业的健康发展提出：加快保障性住房体系建设；实施房产税政策；完善土地政策；制定及时有效的金融政策的建议。

关键词：房地产；住房价格；影响因素

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2016）01-0042-03

房地产话题讨论了很多年，无论是政府官方报告还是理论界个人观点都没有从本质上回答十年来房市畸形发展的原因。当然，房地产的价格直接影响着房地产业的发展以及国民经济的发展。火爆的房地产市场已经逐渐覆盖全国大中小城市，随之而来的也是房价的节节攀升，过高的房价严重超出了经济增长水平，已经成为一个引起广泛关注重要的经济问题和社会问题

一、定性分析

（一）需求因素

1.人均GDP

假设居民人均GDP高的时候，人们便会有更多的钱去消费，也就有能力去考虑购房，然后房价也会随之而上涨。运城市居民的人均GDP逐年增加，从2005年的9 473元增加到2014年的22 941元，但运城市居民的人均GDP仍然低于全国平均水平，甚至低于山西省的平均水平。

2.居民消费价格指数

居民消费价格指数（CPI）是反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的宏观经济指标。同时也是度量通货膨胀的一个重要指标。运城市居民的消费价格指数较高且不够稳定，由于大众买涨不买跌的心理，这直接影响到了运城市住房的销售量，进而影响到运城市的房价。

3.人口数量

一个地区的房地产价格会受到人口数量方面的重要影响，其中主要包括人口密度、人口的增长率甚至家庭结构等多方面的因素。通常来说，房价大幅度攀升的地区，一般人口基数都比较大，人口增长率也较快，多种因素推升需求增长，结果对房价起到非常强的需求端推动。

4.收入

关于收入方面的因素，最经常被采用的指标是人均可支配收入。很多种因素都会刺激人们购房的欲望，但人均可支配收入的变化表现的最直接，显著提高居民的人均可支配收入，可以有效提升房地产市场的交易活跃度，对于首套房购房者，影响最为强烈。

（二）供给因素

1.金融机构贷款余额

金融机构贷款余额也会对房价产生一定的影响，当金融机构贷款余额多的时候，说明提供给居民的住房贷款额就较多，然后就会增加居民对房地产的需求，从而房价也会因为需求的增加而上涨；反之，金融机构贷款余额的减少则会出现相反的结果。运城市金融机构贷款余额逐年增加，且增加不少，说明提供给居民购房的贷款额就会多，然后就会加剧人们购房的心理，导致房地产价格上升。

2.房地产竣工面积

房地产竣工面积也会比较直接的影响到房地产市场的中短期供求平衡。如果当年的房地产竣工面积大幅增加，这势必会显著冲击房地产市场的供给端，在房地产市场需求方面没有显著变化的基础上，增加了房价下行的压力。运城市近几年住房竣工面积呈现一个开口向下的抛物线状，在2012年达到最高值，说明运城市居民目前对房子的需求是相对较小的，然后增加住房的竣工面积，只会导致供大于求，然后出现房价下降现象。

3.房地产开发投资总额

这一指标是从货币的角度来反映某地区的房地产繁荣与景气程度的又一个重要指标。但不是投资越多越好，应考虑当地的房地产需求量，这是一个很难控制的指标，应该提前去进行调研，运城市在住宅方面的投资额逐年增加，然后供应大量的房地产，但是需求较少，房价自然也会降低。

4.建筑安装成本

建筑安装成本的高低直接决定了房价的高低，当建筑安装成本低的时候，房价自然也低，当建筑安装成本高的话，房价也会随之上升。建筑安装成本和一个地区的经济发展程度有很大的关系。

二、运城市住房价格影响因素的定量分析

（一）模型的选择

采用多元线性回归分析方法，可以在众多可能影响房地产价格的因素中，得出影响效果最为显著的那些因素。

（二）数据的选取

有很多种类的因素都或多或少的对房地产价格的走向施加影响，本文构建实证分析模型，为了对这些影响定量化研究，研究中适当进行一定的简化。对于那些不太容易量化的因素，本文基本不予纳入模型进行实证分析，因为，这些因素一方面不容易量化，另一方面相关的数据也非常难以获取，所以，将它们进行剔除是可行的。本文提取一些可以量化的具体因素，得到影响运城市住宅价格的七个变量。（注：建安成本一定会影响房地产的价格，且影响应该还不小，但由于数据缺乏，本文不分析建安成本对房价的影响。）

一般而言，经济研究过程中由于研究对象经历的时间较长，导致研究对象通常所处的环境变化较大，本文选取运城市近10年（2004-2013）的数据来进行实证研究，这样保证了研究环境的基本稳定，另一方面，数据也具有一定的代表性。

本文因变量的选择，选取运城市的平均住宅价格（计算公式为：住宅均价=住宅销售金额/住宅销售面积），用 Y表示，自变量的指标分别选取人均国内生产总值（X1）、城市人口（X2）、人均可支配收入（X3）、CPI（X4）、住宅开发投资额（X5），住宅竣工面积（X6）、金融机构贷款余额（X7），所有的数据均来自于相应年份的《运城市统计年鉴》。

（三）模型构建

依照以上的准备工作，建立关于运城市住房价格影响因素分析模型如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6

+β7X7+C

该模型包含了七个自变量，分别是 X1：人均国内生产总值（元）， X2：城市人口（万人），X3：城镇居民人均可支配收入（元）， X4：居民消费价格指数（指数） ， X5：住宅开发投资额（亿元），X6：住宅竣工面积（万平方米） ，X7：金融机构贷款余额（亿元）；因变量 Y 代表运城市住房均价，模型中的C 代表随机扰动项。

利用Eviews6.0软件，做Y与X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7的回归，回归结果如下表：

对单个因素的p值来看，居民消费价格指数（p=0.6963）与金融机构贷款余额（p=0.2319）与房价有着弱的正相关性，而住宅开发投资额（p=0.5456）与房价有着不明显的负相关性。由于这三个因素对房价的价格影响不显著，所以把这三个因素剔除，再做一次回归分析。得到以下回归结果：

由上表可以得出，回归方程为：Y=2.149012X1+0.129707X2

+0.421134X3-0.083083X6+481.8749

R2=0.991148 F=136.9628

（四）实证结果分析

对表2.3中的数据进行分析，可以得出以下结论：

拟合优度检验：R2=0.984067，说明回归方程即上述样本函数的解释能力为98.4067%，即运城市人均GDP因素、住宅竣工面积因素、收入因素、人口因素以及金融机构贷款余额因素对运城市商品住宅房房价的变动的98.4067%作出解释，拟合程度很好。从全部因素的总体影响上来看，P值为0.000026，回归模型相当显著的。

从单个因素的影响来看：

1.人均国内生产总值与房价之间的回归系数是2.149012，Prob值为0.0122。由此得出结论：人均国内生产总值与房价之间具有显著的正相关性。人均GDP每增加一个百分点，房价平均增加0.699499%。

2.城市常住人口与房价之间的回归系数为0.129707，Prob值为0.0137。说明城市常住人口对房价具有正向的影响，并且相关性显著。城镇化的加快，城镇人口越来越多，导致对房子的需求也越来越大，也会出现“购房热”现象，在其他因素不变的情况下，人口的增加必然会导致房价的上升。

3.城镇居民人均可支配收入与房价之间的回归系数为0.421134，Prob值为0.0217。由此说明在房价的影响因素中，居民的可支配收入对其呈现正相关性，且影响显著。根据经济理论，居民可支配收入的增加，意味着居民有更多的资金用于消费，房子作为高档消费品也是居民消费的选择之一。

4.住宅竣工面积与房价之间的回归系数为 -0.083083，Prob值为0.0456。表明在房地产领域，竣工面积对房价有负向的影响，且影响较显著。居民在一定的时期内，对房子的需求是稳定的。竣工面积的增加，会导致消费者有更多的选择，且房子消费成为主导，继而好多房子都卖不出去，房产商不得不降价销售，最终导致房子均价下降。

根据实证分析结果，运城市商品住宅价格主要影响因素为人均国内生产总值>人口>居民人均可支配收入>住宅竣工面积>金融机构贷款余额>住宅开发投资额>居民消费价格指数。

三、政策建议

根据本文以上内容的分析与探讨，本文对运城市房地产的健康发展提出以下政策建议。

（一）加快保障性住房体系建设

目前我国建设的保障性住房包括经济适用房、廉租房、公共租赁房等，经济适用房虽然能够满足部分低收入家庭住房需求，但通过较低价格得到产权违背了市场运行规律，不利于房地产市场长期发展，也会助长寻租、造假行为。由于运城市有较多的商品房卖不出去，所以政府应该对多余的商品房进行回收改造成经济适用房，一方面满足了低收入人群的住房需求，另一方面，等这些人群财富积累到可以够买房屋标准后，将住宅重新进行租赁。既保障了低收入居民，又有利于房地产市场健康发展。

（二）实施房产税政策

房产税是向产权所有人征收的一种财产税。由于个人住房房产税的征收，从而使得住房持有成本的增加，这样就有利于引导购房者理性地购房，并且土地得到集约利用，能够缩小社会贫富差距。此外，房产税征收可以使地方政府的财政收入增加和税收结构的优化，房产税对房地产市场投资投机行为抑制、房价的调控也有一定作用。长远来看，房产税的征收会逐步影响人们购房的冲动。

（三）完善土地政策

地价是房价重要的一部分，因此应把重点放在对土地的宏观调控上。主要从以下几方面进行调控：“控制增量，盘活存量”；对土地供应结构的优化；土地管理监督体制的完善；做好旧城改造和土地整理工作；加快调整产业用地结构。政府的宏观调控对土地市场的规范以及房地产市场健康、稳定、持续的发展有着重要的作用。通过以上这些措施可以节省国土资源，合理有效的对土地资源进行配置，从而达到影响房地产价格的目的。

（四）制定及时有效的金融政策

从国内外的许多经验来看，金融政策确实可以有效地控制房价的上升。因此对政府来说，在不同的时期，适时制定相应完善合理的金融政策尤为重要。在供给方面，房地产开发需要大量的信贷资金给予支持来保证房地产的供应量，所以应适时、适当的增加信贷资金。在需求方面，在保障首套房贷款需求的前提下，应提高已有多套住房者的贷款利率。我国房地产信贷方面还存在许多问题，通过进一步对资金投向结构进行优化，以及金融手段的调控，打击房地产市场的投机行为，使房地产价格处于合理状态，显得非常必要。

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[责任编辑：谭志远]