赣州市商品房交付常见问题分析

张祖平 李鹏

摘要：通过问卷调查的形式，初步了解业主对房屋质量关注的要点，可提前掌握可能的潜在投诉风险。通过统计商品房交付时业主反馈的房屋问题，并对常见问题进行分析，制定维修流程及方案，同时找到施工过程中的控制要点，提高后续项目的施工质量，提升客户满意度，可增强高品房品牌价值。

关键词：房屋问题关注度；客户满意度；品牌价值

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2016）01-0038-02

据2014年国家统计局经济数据，2014年末，我国城镇化率达到54.77%（2014中国统计年鉴），随着我国城市化的不断推进，城镇人口不断增加，商品房大量交易，截止2013年末，我国住宅销售首次超过1100万套，销售面积超过11亿平方米，销售额达6.77万亿元。作为构筑城市的主体——商品房，其质量究竟如何？业主关注房屋哪些方面的问题？实际交付时常见的问题又有哪些？

一、业主对房屋质量关注要点调研

本次调研，借助赣州新城区中心地带最大的住宅社区第一个小区首次交房，大批业主到交楼现场办理相关手续，并对房屋质量进行验收，在交楼现场对收房业主进行实地问卷调查，能更加真实的了解业主的想法，其对房屋质量所关注的要点。[1]本次调研，从交楼开始到结束，历时10天，最终有效样本数为300份。

通过后期对问题筛选和统计，其结果如表1。

从表1可以看出：业主主要关注的五大问题为顶板渗水、楼层净高、墙面观感、墙面空鼓和开间进深。

1.顶板渗漏占比22.82%，是业主关心的第一大质量问题，亦是建筑通病中常见的问题，其除了影响业主的正常使用外，若处理不当，还可能影响着邻里关系，若前期未能及时发现，后期处理难度偏大，成本也较高。[2]

2.楼层净高占比16.96%，对于当前的高层住宅来说，受成本、安全等各种因素的影响，其层高基本在2.8-3.0m之间，而楼层净高则还要小约10cm。对于现代城市居民来说，本身的工作生活压力就偏大，倘若楼层净高太小，居住起来会有种压抑感，同时难以有足够的空间来吊顶，影响装修效果，降低居住体验。

3.墙面观感和墙面空鼓占比均为12.13%，业主装修时，墙面装修基本上是油漆面或者墙纸，而交房时墙面抹灰后的垂直度和平整度等，对于最终的装修效果也是有决定性的影响。墙面空鼓短时间内不会影响业主的使用，但时间一长，抹灰附着力不足，再加南方更为潮湿，容易起泡甚至脱落，业主还得二次装修，就会是很麻烦的一件事。

4.开间进深占比12.01%，房屋户型决定了建筑空间，建筑面积限制了房间的开间与进深，而当前房价一直处于高位，合理的开间进深设计，尽可能的减少建筑面积，提高空间利用率，与此同时，保证日常使用的便利性，也是业主比较关心的一个问题。

5.保温隔热占比8.09%，相对于北方，南方的气候在冬天明显要好，业主对于外墙保温这一块相对关注的比较少，但在夏天，全国均偏热，对于隔热这一块还是有一定的要求的，尤其是考虑节能的要求，同时居住在顶楼几层的业主，会比较看重这一块。

6.楼面平整度占比6.64%，楼面装修以地砖和木地板为主，一般来说，只要楼地面极差≤15mm，基本上不会影响业主装修和使用，同时楼地面一定程度的粗糙，会增加地砖的粘结力。

7.门洞尺寸和阴阳角方正度分别占比4.76%和4.46%，均低于5%，业主在这一块，相对来说关注得少些。

通过分析房屋问题关注度，顶板渗漏问题最有可能成为潜在的投诉风险来源，对于该类问题，应该及时安排专业人员维修，同时做好沟通工作。而对于楼层净高和房间开间进深问题，业主在购房时应该早已知晓，有一定的心理准备，对于这类问题，合理解释即可。

二、商品房交付时常见问题实证分析

以赣州新城区中心地带最大的住宅社区前四个小区交房时发现的问题为研究对象，经过问题筛选、分类和统计，分析房屋常见的问题。

1.小区概况

从表2可知，A小区是最早交房的，集中交房率83.54%，也是目前交房率最高的，户均问题0.37条，保持在较低的水平。C小区建筑面积最大，集中交房率50.28%，是目前交房率最低的，户均问题最多的。目前已交付的四个小区，平均户均问题0.70条，整体房屋质量良好。

2.房屋常见问题

从表3和表4可以看出，商品房常见问题主要有：

1）建筑主体，是房屋载体，其问题占比约50%，为房屋第一大问题，主要问题表现为顶板渗漏和墙面观感及空鼓，占比约35%和20%；

2）入户门，作为入户的第一印象，其问题占比约15%，具体问题表现在入户门安装方面和成品保护，占比分别约为58%%和34%；

3）铝合金门窗，作为连接室内外的屏障，其问题占比约20%，具体问题表现在安装方面，占比约70%。

3.原因分析

1）对于渗水，由于在外立面施工完毕后交房之前，外墙会进行不小于12h的全面淋水试验，主要检查外墙和门窗防水施工质量，如若存在渗水均会及时处理，故外墙再次渗水的可能性很少。而结构板，其本身并不具备防水功能，在施工时易受各种因素影响不可避免的出现细微裂缝，且除卫生间之外亦不做防水处理，在交房前也难以做试水试验，因此可能出现顶板渗漏的情况。

2）对于墙面观感，当前本地的交楼标准并非精装房，交楼墙面也仅是抹灰，对于观感，其除了抹灰质量之外，还受墙体砌筑时垂直度和平整度等的影响。

3）对于抹灰空鼓，甩浆质量影响抹灰层与基层墙体的粘结力，受膨胀系数影响，不同材料交接处容易出现裂缝。

4）对于入户门，由于远距离的运输，再加安装后施工人员进进出出，容易出现碰撞变形、划痕和掉漆等，安装如果把控不严，容易出现安装不正、开启不畅、门锁故障何把手松动等，而其外观直接影响着第一印象，质量更是全家的安全保障。

5）对于铝合金门窗，主要表现在安装方面，常见有开启不畅、推拉困难、塞缝不严、打胶不顺、五金配件故障等。[3]

三、建议和总结

1.对于顶板渗漏，规范使用商品混凝土外加剂，浇筑前，确保湿模，检查钢筋保护层，确保厚度满足要求，同时保证混凝土的水灰比，控制好和易性和坍落度等。浇筑时，振捣应均匀密实，时间合适，以混凝土不再显著下沉，不出现气泡，开始泛浆时为准。浇筑后，养护到位，待强度达到要求后再拆模，避免出现施工裂缝。[4]

2.对于墙面观感和空鼓，应从剪力墙浇筑和砖墙砌筑时就开始控制，若是条件允许，可再做一道细拉毛盖面，保证墙面观感效果。对于抹灰空鼓，甩浆前，处理好墙体基层并湿水，采用合适的配合比，均匀喷洒，达到足够的毛糙程度，拉出毛尖，甩浆后养护不少于三天，保证良好的附着力。不同材料交接处的钢丝网，其固定的射钉间距、位置应符合要求，先打底压实，避免钢丝网崩弹，减少伸缩裂缝。采用安定性好的水泥和中粗砂，合适的水灰比和稠度，抹灰时，控制好抹灰厚度，一般情况，混合砂浆为8～10mm ，水泥砂浆6～8mm 为宜，保证抹灰的强度和质量，尽量减少空鼓。[5]

3.对于入户门，出厂时应检查其质量和外观，满足要求后，方可出厂。运输过程中做好防护措施，避免磕碰和变形。到达施工现场安装时再次检查其质量和外观，满足要求的方可安装，在安装后及时调试，确保使用和效果，并及时做好成品保护，定期检查。

4.对于铝合金门窗，应加强其施工工序的控制，安装后及时调试，保证其正常的使用功能。

总之，通过对商品房交付时常见问题进行分析，在施工过程中加强管理，尽量减少类似问题的出现，一方面可提高施工质量，另一方面可减少后期整改投入的人力物力，节约成本，更为重要的一点是提升品牌形象及价值。[2]

参考文献：

[1] 林 盛，刘金兰.商品房市场顾客感知价值研究[J].管理工程学报，2006（2）：43-45.

[2] 杨晓庄，时 杰.浅议我国商品房质量存在的问题、原因和对策[J].商业研究，2001（3）：110-112.

[3] 姜振兴.铝合金门窗的安装与防渗水施工[J].新型建筑材料，2003（12）：51-52.

[4] 俞 涔.商品房住户满意度与质量改进对策分析[J]. 特区经济，2006（6）：321-323.

[5] 陈小虎.谈高层建筑墙面抹灰空鼓裂缝的质量控制[J].门窗，2014（12）：203.

[责任编辑：庞 林]