房产测绘中的共用面积分摊问题浅谈

■韦伟

（沈阳市房产测绘中心 辽宁 沈阳110015）

房产测绘中的共用面积分摊问题浅谈

■韦伟

（沈阳市房产测绘中心 辽宁 沈阳110015）

随着房地产业的发展，对房产面积进行准确计算及确定分摊面积是维护业主权益的重要组成部分。如果不能准确计算，就会引起业主与房地产商之间的纠纷，因此，我们要加强对房产测绘中的分摊面积计算方法。

房产测绘共用面积分摊

0 前言

在我国房地产行业领域实现迅猛发展的现阶段，房屋的设计风格和形式也出现了较大的变化，人们在购买住房的时候，对于房产面积的测算和共用面积的分摊计算也越来越重视，而传统的测算和计算方法已经无法适应现代化的发展需求，使得房产面积纠纷的问题频繁发生。房产面积测算和共用面积分摊计算是产籍管理中的基础工作内容，和国计民生之间具有十分紧密的联系，因此要对其予以高度的关注。

1 房产面积的测算

1.1 房产所处栋、层和户数的划分

1.1.1 栋的划分

整栋房屋的建筑面积所指的是各层建筑面积的总和，在进行栋的划分的时候，需要满足以下条件：①在建筑规划许可证中，其为同期规划和同期建设；②设计图纸中的房屋基础和结构是一个整体；③不同层次的房屋不具有完全独立的共有共用设备；④建筑物的施工图纸是同一整套的图纸。连体楼建筑按多幢处理。地面上为多幢独立楼房，地下以地下室形式连成一片的房屋，地面上按独立的楼房各分为一幢，地下室以独立使用的房屋单独分幢计算。

1.1.2 层的划分

对于房屋的层而言，其中主要包括了房屋的自然层、插层、技术层、夹层及地下室等。其中，对于层高＞2.20m的层计算建筑面积，对于层高＜2.20m的地下室层则不计算建筑面积，同时也不将其计入到房屋的总层数当中。

1.1.3 户的划分

在对户进行具体划分之前，需要按照门洞的方向从左至右依次对房屋的单元号进行编制，同时还应在单元号前加层数号；在对户号进行编制的时候，在各单位的各层当中，应该按照顺时针的方向对其进行编号。

1.2 房屋面积数据的采集

房产面积测算的主要依据之一是房屋的边长，由于房屋边长的数据来源有所不同，因此在对其测算的时候，需要坚持“先整体、后局部，先外后内”的原则，单位采用m，结果精取到0.01m；同时，在对边长和坐标都有要进行两次测量，结果取其平均值，此外还需要对以下几点建筑面积的计算加以注意：①建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按其室内净高在2.10m以上部分的水平投影计算全部建筑面积；建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。②与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。③临街楼房、挑廊下底层作为公共通道街巷通行的，不论其是否有柱和维护结构等，对其建筑面积不予以计算。④同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

1.3 房产面积的测算

在对其房产面积进行测算的时候，为了保证测算的准确性，尽可能单独测量≥2次以上，同时针对于测量要采取四舍五入的方法，最终的结果需要精确到0.01m。对于成套的住宅房产而言，房产的层高所针对的是上下两层楼面之间的垂直距离；需要注意的是，其中不包括房产隔热层的高度；另外，房产测算的前提条件应为永久性建筑物，且具有上盖和围护结构，层高＞2.2m，可供人们在内进行正常生活和生产。例如，在对阳台的宽度进行计算的时候，将其取值确定为1.6m还是1.7m的边界取定并没有具体的规范，通常情况下是按照1.6m进行计算，从右边的剖面图来看，铁格栅栏的主要作用是装饰，且阳台上口的水平投影面积要小于下口，且上口占据了主要的部分，因此按照上口水平投影面积的一半对建筑面积进行计算。

2 共用面积的分摊计算

2.1 共用面积的分摊计算原则

对于居民住宅而言，其共用面积的分摊可以根据以上的计算公式对房产的分摊系数进行计算；对于商业住宅和办公楼而言，其共用面积的分摊计算应该以其具体的功能为依据，在计算出住宅区和商业区的共用面积之后，再利用以上公式对分摊系数予以计算；对于多功能综合区的共用面积分摊计算而言，应该坚持“谁使用共用面积，谁负责共用面积的分摊”的原则，然后利用公式计算出分摊面积。

2.2 共用面积的分摊计算方法

2.2.1 住宅楼的共用面积分摊

按照我国与房产测量相关的规范，其将我国的绝大部分住宅楼以栋为单位进行划分，在对房产的共用面积分摊计算时，需要按照业主房产的面积比例对其进行计算，且所有住户的分摊系数都是相同的。当楼层的底层为架空层或者是杂物层等特殊情况的时候，则需要按照商用住宅楼的分摊方法进行划分，此时房屋的共用面积分摊主要包括了住宅层及其附属层。当住户所处的楼栋中有的单元没有电梯，而有的单元有电梯的情况下，在对共用面积进行计算的时候应该将楼层内的各个单元设置为不同的功能区，即有电梯的住宅功能区和没有电梯的住宅功能区，然后再分别计算分摊系数。除此之外，在对消防连廊的共用面积进行计算的时候，需要将其作为整栋的共有面积让全部住户共同分摊。

2.2.2 多功能综合区的共用面积分摊

对于多功能区的分摊面积的计算而言，其具有较大的复杂性，应对以下几点内容加以注意：①应该对住宅区、办公区、商业区和附属区等各种功能区实现准确的划分；住宅区的划分要包括有电梯的和没有电梯的住宅区。②对于不同功能区共用面积的业主分摊范围要予以确定。③需要制定针对性的分摊方案：a.将整栋楼层所有业主的共用面积进行分摊；b.对不同功能区业主应该承担的共用面积进行分摊；c.对只为某一个楼层的共用面积进行分摊，最后根据公式计算分摊系数。

3 结束语

综上所述，对于房屋买卖和房屋产权的办理等方面而言，房产面积测算和共用面积的分摊计算在其中起到了十分重要的作用，一方面与人们的切身利益息息相关，另一方面还对国民经济的发展产生了一定的影响。因此，在进行房产面积测算的时候，需要对其具体的测算项目予以明确；在共用面积进行分摊计算的时候，需要采取适当的计算公式；同时还要对相关的规范予以明确，切实提高保证测算和计算结果的正确性、科学性和可靠性，保证买卖双方的利益，促进我国房地产行业的可持续发展。

[1]蒋建宁.浅谈房产测量面积计算中共有面积的确认与分摊 [J].新西部（下旬，理论版），2011，09：110.

[2]葛中华，魏进冬，申仲舒.两种房屋建筑面积分摊计算方法比较 [J].测绘通报，2014，08：83~86.

P62[文献码]B

1000-405X（2016）-12-177-1