“营改增”对房地产开发企业的影响及风险管控的研究

□于春燕　杜丽娅　刘琴

（衡水职业技术学院河北衡水053000）

“营改增”对房地产开发企业的影响及风险管控的研究

□于春燕杜丽娅刘琴

（衡水职业技术学院河北衡水053000）

2016年5月1日起，我国实施全面营改增。本次改革对房地产企业的影响深远，主税种从原来价内征收的营业税改为价外征收的增值税，企业的会计核算与管理都发生了巨大的变化，如何优化企业的风险管控机制，减轻企业的纳税成本与纳税风险，成为业界研究的重点。

营改增；房地产企业；风险管控

1　增值税税的原理

增值税是对流转过程中的增值税额征收的税款，上一环节缴纳多少，下一环节就扣除多少，上一环节没有征收或免税，下一环节需要承担这部分税款，这样的一种“链条税”。在我国实行“以票管税”，纳税人相互牵制、相互监督。

2　“营改增”对房地产企业的影响分析

2.1对开发成本的影响

房地产企业开发成本中建安成本和土地成本占有很大的比例，土地成本依据现行法规无法进行进项税抵扣；建安成本中人工费占到30%以上，而零散的农民工提供的劳务费用没有增值税专用发票，施工企业可以抵扣的进项税变少，势必将这笔负担转嫁给房地产开发企业，导致投标价格偏高，从而影响房产企业的开发成本。

2.2对土地增值税清算中成本的影响

“营改增”后，土地增值税并没有退出历史舞台，但是土地增值税在计算增值额时，需要将成本换算成不含税成本，这样对增值额的计算有很大影响，直接影响到土地增值税的适用税率，进而影响税负、企业利润。

2.3对财务管理与会计处理的影响

这次的税制改革对房产企业的影响是显而易见的，包括企业宏观财务管理和具体会计核算。一方面，企业为了降低税负和经营成本，要求财会人员更加重视宏观财务管理，参与到内部采购、销售等决策的制定，与其他涉税事项的相关部门进行联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的。另一方面，改革直接影响到对房地产开发企业具体的账务处理以及发票管理。

3　“营改增”后房产企业的风险管控措施

3.1优化合同条款

增值税是价外税，合同的签订时间、价格的约定等直接影响企业税务的大小，在税负的源头开始控制，避免形成不必要的税收风险。在签订合同时要注意供货方的身份，是一般纳税人还是小规模纳税人，以便明确能否取得专用发票，以及取得多少税点的专票，并在合同中明确开具发票的类型、开具的时间等内容，并约定好违约金、损失赔偿等事项。

3.2提高财务人员专业水平，做好涉税人员的培训

财务人员是财务管理工作的核心人物，企业必须重视对财务人员的定期培训，提高财务人员的专业水平及风险防范能力。并能让财务人员参与到更多的管理中来，比如合同的修订、项目的规划，根据新的税收政策提前做好企业的谋划，减轻税负。

3.3改善企业账务处理流程

营改增给房产企业带来的不仅是增加了十多个会计科目那样简单，增值税的计税方法与营业税不同，它将影响财务核算、税务合规等一系列的问题。增值税的管理要求合同流、发票流、资金流“三流统一”，企业必须做到合同、票、款抬头一致，谁的钱进谁的户。

3.4加强企业内部控制，制定发票管理办法

“营改增”后，房产开发企业要重新规划企业内部控制制度，加强监督和管理，特别是对票据的管理。增值税发票是财务核算的原始依据，也是税务、审计机关检查的重要依据，更是增值税抵扣的唯一依据。企业应该制定严格的规章制度，规范日常经济业务中获取增值税专用发票的行为，对取得的发票进行严格的核查；发票的开具专人负责，规范操作。企业应参照相关法律法规，制定符合企业自身业务特点的管理办法，对发票取得、认知、开具、保管等做出明确且详细的规定，降低企业税收风险，加强会计核算能力，规范票据开具和保管行为。

[1]彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产行业税负的影响预测[J].财务与会计导刊，2015（3）.

[2]陈玉娇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].财经纵横，2015（03）.

1004-7026（2016）11-0085-01中国图书分类号：F127

A

本文10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.11.056

本文用于河北省会计学会2016年度会计科研立项课题“‘营改增’对房地产开发企业的影响及风险管控的研究”。

于春燕，女，衡水职业技术学院，副教授，主要研究会计、纳税。杜丽娅，女，衡水职业技术学院，助教，主要研究会计电算化。刘琴，女，衡水职业技术学院，助教，主要研究企业管理。