华夏幸福基于SWOT模型的财务战略分析

□许帅

（江西财经大学江西南昌330013）

华夏幸福基于SWOT模型的财务战略分析

□许帅

（江西财经大学江西南昌330013）

根据“十三五”规划，京津冀协同发展是一个重大国家战略。在京津冀一体化的大背景下，华夏幸福立足环北京区域，极大受益于京津冀一体化战略。本文先对华夏幸福进行了产业环境的分析，并利用SWOT模型分析了其当前内外部的发展环境，进一步对其财务战略提出了合理化的建议。

SWOT模型；财务战略；华夏幸福

1　基本情况

华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商，并于2011年实现A股资本市场上市。它的所在地河北省廊坊市，介于北京市和天津市之间，有得天独厚的地理优势。在京津冀一体化的大背景下，华夏幸福立足环北京区域，极大受益于京津冀一体化战略。

目前华夏幸福的业务范围主要由园区相关业务、园区住宅业务、城市地产业务这三部分组成。从它的利润结构来看，华夏幸福的园区住宅占比最高，接近50%的水平，其园区相关业务占比略低，占据40%左右，最后的城市地产业务仅仅占比不到10%。

2　产业分析

华夏幸福以“产业园区+房地产”为主业，对华夏幸福进行具体的分析，需要对其周围的行业经营环境进行分析，对整个房地产行业经营过程中的价值链和供应链进行分析。

供应商的议价能力方面。近些年来，房地产企业的上游供应商众多，房地产行业的主要原料钢铁和水泥产能基本都过于饱和，很多钢铁企业和水泥生产商为了继续巩固自身的市场份额，纷纷采取降低价格的方式来获得市场。这一点可以从三家房地产商，华夏幸福、万科、荣盛发展的应付账款变化上可以看出，它们在2015年的应付账款金额较2014年都有了大幅度的提高，这都说明房地产企业在产业链中强势的地位。

客户的议价能力方面。近些年，房价上涨的速度趋于平缓，尤其是在国内的二三线城市，房地产企业去库存的压力会比较大，这样客户消费者就会有议价空间。具体到华夏幸福的客户群体，华夏幸福的项目多集中于城市群的周边区域，价格本来就较市中心的房价低很多，再加上有产业园区后面的政府良好的信用背书，这些都能使华夏幸福在房地产企业去库存的大浪潮中很好的生存下去。

行业竞争压力方面。目前，房地产行业已经是一个高度成熟的行业，各家地产商为了寻求自己的从差异化发展，使尽了浑身解数来扩大自己的发展。华夏幸福也不例外，它已经在寻求在环上海区域和环沈阳区域发展。这同时也意味着更激烈的竞争，稍有不慎就会有被兼并重组的风险。

3　SWOT分析

3.1优势

鲍照是魏晋南北朝的浪漫主义诗人，其作品对后代，尤其是对李白起了很好的滋养和培植的作用。杜甫以“俊逸鲍参军”称赞李白的成就，关于李白和鲍照之间这种关系，已经是文学史上大家所公认的事实了。[1]10例如《苕溪渔隐丛话》引《雪浪斋日记》说：“或云太白诗，其源流出于鲍明远，如乐府多用白纻。”又如沈德潜《古诗源》说：“明远乐府如五丁凿山，开人世所未有。后太白往往效之。”

商业模式采用“园区-房地产”的双驱动模式。以固安工业园区为例，在园区开发之初，华夏幸福就与固安政府签订了协议，获得了园区开发的主导权，并以较低价格锁定了大量的土地。在园区运营阶段，由华夏幸福的运营团队提供园区的物业管理活动，政府将园区服务管理费加成10%返还给华夏幸福。相比传统政府自行开发的模式而言，一方面可以减少政府在园区建设上的初期投资、把招商和运营更商业性工作交给更加专业的管理团队；另一方面，开发商省去园区土地购置成本，将原本土地成本直接用于园区建设，与此同时获得园区成熟后的后期收益。两项结合的最大效应的是短期内实现园区快速建设，给开发商和地方经济带来双赢结果。

3.2劣势

巨大的现金流风险。产业园一般都地处城市边缘地带，园区开发前期，周围大量建设基础配套设施均需企业重新投资建造，需要大量资金被占用，回收资金主要依靠招商引资和园区后期的发展。

经营风险较大。房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证。公司房地产销售目前主要集中于北京周边地区，其他地方的房地产收入也大多来自附近城市，收入来源比较单一。项目过于集中于单一区域可能导致未来企业将面临单区域销售瓶颈的考验。

3.3机会

京津冀一体化的国家战略。华夏幸福承接北京产业转移，公司成熟的园区开发模式能为其预计带来基建和土地整理的提成。从现在签订园区开发项目来看，公司园区委托开发面积近818平方公里，其中直接纳入环首都经济圈的园区开发面积占40%，预计北京产业转移将使公司园区开发业务较快增长。

国家加大对新型城镇化的建设。中共十八大之后，“新型城镇化”概念得到进一步重视和落实。华夏幸福所倡导的“产业新城”作为接受大城市转移的产业、吸纳大城市外溢人口的载体，被认为是带动城镇化、促进区域经济发展的一种有效途径。

3.4威胁

政府履约风险。据统计显示，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》出台前后，34省市区地方政府推出了总额约1.6万亿的PPP项目。但真正签约率比较低。对于企业来说，最大的不确定性往往来自于政府，政府失信是过往PPP项目运作过程中最难防控的风险之一。华夏幸福与政府合作关系的好坏直接影响园区开发进程的顺利与否。

3.5组合分析

SO战略-利用优势，把握机会。首先，应继续提升运营业务比重，增加提供增值服务的能力。其次，把握国家战略，加大与政府的合作，争取河北省内后续开发机会；最后，拓宽资金来源，降低融资成本，开发高新园区，承接北京的产业转移。

ST分析-利用优势，回避风险。继续加大银企合作力度，规避政府履约的风险。还应优化商业模式，回避房地产行业下行的风险。

WO战略-利用机会，克服劣势。要实行多元化发展，拓展收入来源，坚持以河北省为园区项目发展的核心地区，再者，加强配套设施建设，吸引更多消费者。

WT分析-减小劣势，回避风险。继续改变入驻企业获得土地的方式，减少产业升级阻力，还应引入新兴行业战略投资者，分散风险，同时与政府签订协议明确进度计划与结算方式。

4　财务战略分析

通过SWOT分析可以得出华夏幸福拥有较明显的优势条件，面临丰富的发展机遇。因此建议以SO战略为企业未来发展的方向，利用优势、把握机会，围绕“产业新城”开发运营商的定位，以实现企业可持续发展为目标。现根据财务战略具体分析，把握如下财务战略要点。

4.1财务战略—筹资战略

筹资战略上可以采用多元化的融资策略。近年来，房产信托的出现，为房地产企业开辟了新的融资渠道。华夏幸福可借机高业绩充分利用房产信托融资，采用股权型融资模式能够为公司带来充足的资本金，并且这部分股权不会对公司的经营管理产生较大的影响。另外，还可以巧用售后回租与融资租赁融资来优化华夏幸福的资本结构。

4.2财务战略—投资战略

首先，华夏幸福应投资产业，分享收益。高成长性的中小企业是园区发展的内生力量。华夏幸福可利用自身对园区及入园企业的深度了解，以及对产业发展趋势的准确把握，选择有投资价值的高成长性的中小型初创企业，对其进行股权投资。

其次，持有物业，租售结合。华夏幸福可以在产业园区内选择性地持有一些具有较好盈利性、保值性和增殖性的中高档物业。租售结合的好处有三：一是通过物业的出租或自营，可获得长期稳定的现金流；二是产业园区内的物业会因园区环境改善、经济发展而自然增值；三是通过持有一定比例的物业，公司增强了其对园区产业发展方向的控制力。

1004-7026（2016）08-0073-02 中国图书分类号：F275

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