商住房缘何能逆势狂飙

文/林华

商住房缘何能逆势狂飙

文/林华

今年“十一”前后，全国有超过21个城市先后发布楼市调控新政，多地重启限购限贷政策。有很多丧失买房资格的购房人，纷纷将目光转向不在限购的范围之内的商住房。一线城市商住房销售火爆，价格也有上涨趋势。

在一线城市，商住房具有总价低、价格便宜，投资性强、不限购等优势。在限购的环境下，商住房确实是年轻购房者不得已的一种选择。

有关专家表示，对于刚需人群来说，商住房并不是好的置业决定，商住房首付高、生活成本高、交易成本高、不能落户口，购房者在选择时一定要谨慎。

商住房成楼市新主力

今年“十一”前后，全国有超过21个城市先后发布楼市调控新政，多地重启限购限贷政策。有很多丧失买房资格的购房人，纷纷将目光转向不在限购的范围之内的商住房。

据称，此次北京的调控新政力度最大，涉及面最广，因此影响力也最大。有很多改善型购房人已经退订；而由于新政中并没有出现针对商住产品的条款，商住房销售火爆，价格也有上涨趋势。

据统计数据显示，“十一”长假7天北京商品住宅共实现成交1154套，而在这1154套成交当中，商住房所占比重高达88%。

分析人士表示，除了商住新房市场销售未受新政出台影响外，一直滞涨的商住二手房价格也进入了上涨通道。在北京楼市新政出台后，一些二手商品房已经开始降价，而部分商住房的房主却在提升报价。

进入“金九银十”的传统营销旺季，北京住宅供应市场并未出现大量集中推盘现象。反倒受到纯商品房供量的紧缺，商住房成为市场成交主力。

据统计数据显示，9月1日-11日，北京商品房成交量4250套，相比8月同期增加了57%。与此同时，受到新一轮商住调控收紧预期的影响，9月1-11日商住房成交量达到2487套，相比8月同期增加96%。

分析人士表示，北京宅地供应不足以及成本的快速攀升，使得纯商品房新盘高价入市，而这一现象也使得大量刚需刚改人群“外溢”至商住房市场，需求的大量涌入也使得商住房价格同样走高，由此北京商住房已占据楼市绝对主力。

上海商住房行情同样火爆：自今年3月底住宅限购政策升级以来，上海商住房交易市场持续活跃，4至6月成交面积达67.68万平方米、共计11606套，比去年同期分别增长148.5%和132.7%；商住房占全部商品住宅成交的比重高达44%，远高于去年同期的15%。

由于北上深的商品房价格依然奔跑在快车道上，不少“被限购”的刚需开始转向商住房市场，一些投资机构也敏锐地嗅到新商机。

据称，商业地产私募基金高和资本开始在一线城市核心区域收购商业物业进行升级改造，再以旗下基金自持运营获取回报。目前高和资本在北京、上海核心区域的投资总额已超过240亿元。

近期，公寓行业有越来越多大“玩家”进场，大部分选择和现有成熟公寓品牌联手，快速布局。今年8月，公寓运营品牌商青年汇正式申请新三板挂牌；7月，翌成创意在新三板募集资金6750万元。

9月7日，公寓服务平台mamahome宣布新加坡城市发展集团战略入股，完成亿元级A轮融资。据披露，mamahome由中富投资和易居中国联合创办，目前运营管理了约50个公寓项目，线上平台拥有约15万套公寓房源资源。

跨行业的资金也正在进入公寓领域。日前，商旅公寓平台源涞国际与众安保险展开合作，众安保险就将借此切入高端服务公寓行业。

同时，一些开发商也开始切入商住市场！商住公寓市场正在酝酿新一轮行情，而这与开发商正在此布局直接相关。

今年9月11日，携程旅行网与绿地集团旗下绿地香港达成战略合作，双方将以绿地在上海的“绿地・海岸城”项目为依托，共同开发民宿市场。万科、绿都地产等房企也纷纷瞄准商住公寓市场。

据称，2012年至2015年，北京市至少有56家开发商拥有商住类产品，存量总计约为818.9万平方米。按照商住产品存量排行，北京前十大开发商分别是：绿地、万科、天恒置业、恒大地产、建工集团、首创置业、天洋控股。

分析人士指出，开发商切入商住市场，如果能寻求一个比较成功的商业运作模式，在楼市调控当下不失为一个发展契机。

随着国内房地产市场从增量市场转变为存量市场，很大一部分房源将用来投资出租，而这个市场要比传统酒店大得多，因此公寓也被越来越多资本所关注。

商住房何以受到关注

所谓商住房是指在商业、公建等非住宅地块上开发建设、设计有独立厨卫水电并以分割产权的方式对外销售的项目。与纯住宅项目不同，商住房项目，水、电、物业等费用也高于普通住宅项目。

在一线城市，“精装修直接拎包即住，房价比周围便宜几千！”这类广告推销的是商住房，也叫SOHO，通常只有40年或50年的产权。

一般纯住宅的产权是70年，这种40年或50年产权的商住房自诞生以来就备受争议。不过，在一线城市，不限购、价格也确实会比周边的房子普遍低出不少的商住房成为许多年轻置业者的新选择。

中新网房产频道联合数字100市场研究公司发起了主题为“您觉得商住房靠谱吗”的小调查，结果显示，32.2%的网友因为“不限购”选择了商住房，23.7%的网友由于其“可办公可居住”的属性选择购买，22%的网友因为总价低，16.9%认为其租金收益较高。

首先，由于40年产权商住房一般以高层、小面积为主，容积率较高（容积率越高则一块地上盖得房子越多），所以开发商的成本价较低，售价也会相应低出不少。

据称，通常住宅用地价格是商业用地价格的3-4倍。在北上广深等一线城市，开发商在商业用地上盖住宅是一种很普遍的应对土地成本过高的措施。虽然只有40年的使用权，但基本不影响销售。

对于一些商住混合公建用地，开发商对于商业或综合用地的开发，也多倾向于盖成商住公寓，原因当然是摊薄成本，甚至赚回更多的钱。

其次，对于这种房子，开发商往往偷面积，调高4.5米，同时隔成2层，不少美其名曰“买一层赠一层”，房本面积60平米，实际居住面积可能达到120平，这对于刚工作不久的年轻人而言，确实充满“杀伤力”。

另外，商住房由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。而且商住房具有独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，投资性强。

例如，北京青年路附近一套62平米、价格250万元的商住房，现在月租可以达到1万元左右，按照这个价格，出租20年可以回本。而同地段的一套差不多面积的普通住宅，租金价格只有7000-8000元，如果靠出租赚取收益的话，普通住宅可能不及商住房了。

值得一提的是，在北京楼市新政出台后，一些二手商品房已经开始降价，而一直滞涨的商住二手房价格却进入了上涨通道，部分商住房的房主目前在提升报价。

最后，商住公寓项目之所以受到年轻人青睐，在某种程度上与限购政策有关。限购令出台后，让一大批非京沪籍人士一夜之间失去购房资格，也将大量具备购买意愿与购买能力的客群拒之门外。于是，商品住宅的替代产品——商住公寓，销售量出现了预料之中的增长。

今年6月，北京商住房限购的传闻四起，刺激了商住房大量成交。截至8月17日，北京商住公寓共成交42030套，超出过去两年的总和。同期，北京纯住宅仅成交3万套，公寓房的成交量不仅刷新了历史纪录，并在历史上首次出现公寓房签约量超过普通住宅的一幕。

今年“十一”前后，全国有超过21个城市先后发布楼市调控新政，多地重启限购限贷政策。有很多丧失买房资格的购房人，纷纷将目光转向不在限购的范围之内的商住房。

不过，随后中国楼市整顿风声骤紧，北京部分商住项目的样板间已被关闭。分析人士认为，“公寓政策不会太紧，未来不可能全面限购”。

业内人士认为，目前一线城市普通住宅越来越少，商住项目已经成为楼市重要的补充，对此出台“一刀切”的限购政策可能性不大。因此，商住房在未来一段时间里将出现量价齐升的新格局。

商住房投资存在风险

在一线城市，商住房具有总价低、价格便宜，投资性强、不限购等优势。商住房在限购的环境下，确实也是不得已的一种选择。但是对于刚需人群来说，商住房并不是好的置业决定，购房者在选择时一定要谨慎。

商住房总价虽然较低，但是首付高，普通的住房最低首付只要两成，但是商住房的政策规定必要达到五成，而且贷款年限最多只有10年，利率也是基准率的1.1倍，还不能使用公积金贷款。

商住房产权年限只有40年或50年，抛去项目的开发周期，产权年限更短，如果作为二手房的投资潜力也变得更小了。

在生活成本上，因为是商业用地上建房，在生活收费上也是按照商业物业类别的标准，如电费浮动价格基本在0.97/度-1.07/度之间，水费一般在2元/立方米，物业费也相对高昂，通常会以酒店式服务收费。这些直接关系着购房者入住后的居住成本。

还有就是因为商业房的人防和消防标准比较高，所以商住房不通燃气，且居住与办公人员复杂，租户普遍认为这样的居住环境与自己的预想差距太大。

商住房的户型也是一大劣势，虽然有人认为小户型更加便利，具有个性，但是这种户型只适合特定的年轻人群，加之商住房的公摊较大，多为单片采光，生活舒适度上有待商榷。

商住房不能落户口。不少非户籍人员出于被限购的因素购买商住房，但这类房屋派出所不接受落户。这就意味着小区的子女难以在片区内就学，小区没有居委会管理，当然集体户口的购房者受到的影响更大。

在税费收取上，商住房和普通住宅也有区别。首先商住房是不能享受目前的税费优惠政策的，如果房价为100万元，购买商住房要比普通住宅多交纳近5万元的税费，购房总成本大大增加。

在二手商住房的交易时，其税费惊人。商住房二次转手成本较高，营业税是差价的5.65%，土地增值税30%-60%（根据不同的系数计算），个人所得税20%，以上都是上家需要承担的部分，下家则需要支付合同价3%的契税，合同价5‰的交易手续费等。

特别要提醒购房者，商住房在二手房市场非常不受欢迎，因为高昂的税费成本，大多数购房者不愿意购买二手商住房，部分二手商住房处于有价无市的尴尬境地。因此，这类产品更适合长期持有出租，而非短线买卖。

需要提醒购房人，商住房不仅存在着转让税费高的劣势，从投资回报的角度衡量，二手商住、住宅尽管同步升值，三级市场的租金也基本相当，但商住房的使用年限只有40年或50年，回报周期短意味着回报率的大幅降低。

有关专家表示，尽管商住房看似满足了部分群体的居住需求，但是潜在问题和风险特别多，购买时还需谨慎。同时，也要给开发商一句忠告，用炒作商住限购手段来卖房，是一种扰乱市场、无视法律法规的行为，政府一定会依法依规严肃处理的。

从近几年商住房数据分析来看，目前拿地未施工、施工未上市、上市未销售的商住房总量不小，这就有存量过剩的风险，这也将直接导致这类房屋升值空间变小、涨幅缓慢。这种情况下，无论是建还是买，对于开发商和投资者来说，都应该理性考虑。

如何选购商住房？业内人士表示，商用区和居住区分开在两个区域的商住房是首选，商用区和居住区相对独立能避免交叉使用带来的不便，这样的商住两用项目居住起来比较舒适。

如果商住小区不能达到商住分区，那么就退而求其次选择商住分层。通常这样的项目会将商用房分配到低层，居住层设计在商用房之上，以分层管理的方式将商住和自住业主的活动空间分开。在选购这种房产时要关注通道独立、电梯使用商住分开、小区配套和公用设施共享程度低的项目。