我国开放式街区制小区推广过程中的主要问题与对策分析

2016-04-12董镇彦深圳市城市规划设计研究院有限公司广东深圳518028

中国房地产业 2016年20期

文/董镇彦深圳市城市规划设计研究院有限公司广东深圳 518028

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在房地产行业不断发展，生活水平不断提高的背景下，封闭式小区的安全性和私密性正在被逐渐削弱，对小区居民的生活造成种种不便，因此目前针对打开封闭住宅小区的呼声越来越高。本文针对这一问题，对发展开放式小区面临的挑战和措施进行了分析，希望能更好的解决住宅小区改造和建设问题，为公民营造更加安全舒适的居住环境。

开放式街区；建设价值；挑战；对策

我国政府在《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出，目前原则上已不再建设封闭式小区，针对已建成的小区也需要逐步打开，解决住宅布局问题，提高土地利用效率。以下将结合我国推广开放式街区的重要性和面临的挑战进行分析，并提出相关对策。

1、推广开放式街区制的现实意义

1.1 改善交通拥堵

我国很多大型城市的交通网密度远远低于国外大城市，这是导致城市交通拥堵的主要因素，例如深圳市的道路宽度与纽约、巴黎、东京等城市的道路宽度相差无几，但交通拥堵是深圳市居民出行时常见的问题，除了人口密度大之外，最主要的原因就是城市支路不通畅，道路微循环太差。目前封闭式小区不仅加重了城市交通压力，还给城市治理带来了一定的难度，而实行开放式街区制改革则能对交通路网进行重新规划，节约大量土地，是解决城市病的一味良药。

1.2 增强城市活力

与封闭式小区相比，开放式街区制改革通过逐步拆除围墙，让小区的绿地、车位、商铺等城市资源朝公共化发展，不仅能增进小区间的交流互动，而且能带动大范围的商业交流。此外，在街区制改造过程中，可将节约出来的大量土地，按照服务半径建设更好的公共设施和绿化公园，不仅可服务附近居民，而且能为整个城市的居民提供公共服务，提升了城市宜居性和居民的幸福感。

2、推行过程中的主要问题

2.1 安全问题

开放式小区中人们主要担心的是盗窃、隐私暴露以及交通安全，由于居住街区周围街道属人车混用街道，因此很多居民担心对儿童和老年人的出行造成安全隐患，从而阻碍了开放式街区制的发展。

2.2 对居民造成的心理冲击

我国城市发展不同于欧美等国，长期以来中国居民习惯于“深居”，认为只有封闭才能带来心理上的安全感，再加上目前针对街区制改革的政策和宗旨没有进行清晰的阐述，导致很多业主对开放式街区制存在排斥心理。

2.3 物业管理的阻碍

开放式街区制实施后会颠覆传统物业管理模式，单一性的对业主负责制将会被打破，市政与社区服务的职权会变得难以界定，此外，物业管理的范围将会大幅度缩小，且在城市经济发展当中所承担的责任和职能将会逐渐弱化。

3、推广建设开放式街区制小区的主要对策

3.1 完善街区制公共安全治理措施

著名社会学家JacobsJane在其著作《美国大城市的死与生》中率先提出了“街道眼”的理念，她认为保持小尺度的街区和商铺可增加街区人气，提高基体防卫能力和公共监督能力，从而能提高街道的安全性。针对盗窃等犯罪问题，可在街区实行摄像头监控管理，并在每栋住宅楼入口处设置安保人员。针对交通安全隐患，可增宽开放式街区的步行道，并恢复步行和自行车的路权，在人流量大的街区限制车流速度，此外还可对机动车泊车位进行合理规划，以免影响到行人和非机动车正常通行。

3.2 改造或新建开放式街区制小区

①改造。只有充分打开超大街区，提高道路网密度，激活城市道路的“毛细血管”，才能有效改善城市交通拥堵问题，在实际改造过程中可从以下角度考虑：一是对城市T型道路和断头路进行优先打通，提高路网连通性；二是充分考虑到步行、非机动车、公共交通开放的可行性；三是对公园绿地的公共空间道路进行合理利用，逐步向自行车和步行开放。

②新建。我国新建开放式街区制小区可从以下几点进行考虑：一是对道路系统和街区设计进行优先规划，保证街区交通的便捷性；二是对街区各个功能进行合理安排；三是出台对应政策，促进街区制小区物业管理与治安设施的升级；四是结合绿化带、隔音窗、路段禁止鸣笛等措施进行防噪处理。例如美国的第五大道、捷克布拉格等世界文明的BLOCK街区均在规划时对绿化、隔音、交通、安全进行了充分考虑，从而满足住户的居住要求（如图1、2所示）。

图1 美国第五大道街区鸟瞰

图2 捷克布拉格街区鸟瞰

交通环境；在市郊则可相应扩大街区制小区的建设规模，政府部门可通过修改城市用地相关规定鼓励市外兴建开放式街区制小区，例如深圳市在对城市容积率的确定方式中，考虑到地块规模的修正系数，对街区制小区的推广进行管控，以深圳南山大学城项目之一——宝能城的做法为例。在项目规划过程中就注重了私人空间与公共空间的平衡关系，将住宅楼的一、二、三层整体变成城市公共区间，除了商业活动外，还在邻近的地铁边上新建了公交接驳站，在整个街区制小区中，三层以下完全设为公共空间，四层及以上则为住宅区，在四楼裙房的屋面上建造了一个大型空中花园，从而将四个街区完全连接，即保证了业主对绿化景观的需求，又能提高安全性。该小区还在建造了一层大堂连接到花园的通道，提高了从公共区域到小区活动区域的便捷性。

3.3 协调好各个利益主体间的关系

①政府部门需向居民传达正确的理念，让封闭式小区的业主们理解推行开放式街区制的实质意义，消除“围墙打开后安全难以保证”的心理担忧。同时，开发商要在保证建筑标准的条件下减少对公共空间的占用，并将支配权交由政府处理。②政府部门需对公共空间进行宏观调控，促进物业管理整改升级，例如被小区物权强行规划在内的公共道路会导致通行垄断，因此在未来规划中，政府部门需对整个街区道路进行统一开发和规划，对物业管理的责权进行明确限定，将配套的公共设施使用权交还给街区居民。