轻资产交钥匙万达项目中的招采管理

文/安源、郎园园、迟震新、郑玉峰 中国建筑第八工程局有限公司大连分公司 辽宁大连 115000

轻资产交钥匙万达项目中的招采管理

文/安源、郎园园、迟震新、郑玉峰 中国建筑第八工程局有限公司大连分公司 辽宁大连 115000

随着万达商业地产的又一次转型，产生了轻资产模式。同时万达集团的管理模式已经非常成熟，实现了订单式开发与模块化管理。加之中建系统的自身优势，即产生了总包交钥匙管理模式。因此“轻资产总包交钥匙”将是下一代万达商业地产的主打产品。

轻资产；交钥匙；招采

1、引言

随着万达商业地产的又一次转型，产生了轻资产模式。同时万达集团的管理模式已经非常成熟，实现了订单式开发与模块化管理。加之中建系统的自身优势，即产生了“总包交钥匙”管理模式。因此轻资产总包交钥匙将是下一代万达商业地产的主打产品。

由于专业工程的合同签订主体与以往不同，轻资产交钥匙工程的招采工作也由万达集团转移到总承包单位。鲅鱼圈万达项目部面对新形势下的新增工作目标和工作内容，在中建八局万达管理中心和大连公司领导班子的带领、大连公司万达经理部和大连公司各部门的帮助下，通过项目部全体成员共同努力，逐渐摸索出一套适应轻资产万达项目的招采流程，顺利完成项目年度招采相关工作。

2、项目概况及特点

营口鲅鱼圈万达广场项目位于营口市鲅鱼圈繁华地段，项目建筑面积9.7万㎡，建筑高度27m，为现浇钢筋混凝土框架结构，该项目属于万达集团第一批轻资产总承包交钥匙项目。本项目招采管理具有种类繁多、时间紧迫、过程复杂三个鲜明特点，强化对总承包交钥匙万达项目招采工作的管理，既可以给其他同类项目提供经验，避免同类项目走弯路，又有利于整个公司对于轻资产模式后续业务的承揽，具有长远的战略意义。

（一）种类繁多：有13个工程类+18个材料设备类需要招标，涉及机电安装、精装修、市政等多个专业；

（二）时间紧迫：从选定分包单位到合同签订，仅限时14+21+7=42天；

（三）过程复杂：要经历图纸确认、图纸深化、核价、外网确认等大小13个步骤。

3、管理重点与难点

3.1 招采工作种类繁多，在新兴的交钥匙模式中，总包单位不但要负责原有自施部分的招采，另外增加了13个工程类专业分包和18类材料设备的招采工作，如何做好不同类别的分供方招采工作是一大难点。

3.2 另外，总包交钥匙模式的招采工作时间紧迫、过程复杂。在规定的时限内完成相应工作是招采管理的重点，而如何确保工作成果品质优秀更是重中之重。

在万达集团的模块节点设置中，机电设备类招采中的“合同签订并支付预付款”节点和工程类招采中的“确定分包单位并核价完成”节点，在传统模式的万达项目中均由业主填报，现在都变更为由总承包商填报，对总承包商的招采工作提出了更高的要求。

4.4 确定分包及合同签订整体流程（总包自行选定）

4.5 整个招采工程，从选定分包单位到合同签订，分为三个部分。

①、选定总承包商的分包商；

②、督促总承包商的分包商按照确定的施工图纸报价和修改；

总承包商的分包工程一览表

4、管理策划及创新特点

4.1 在大连公司采购中心和万达事业部招采小组领导下，以项目商务部为核心，主管项目工程类专业分包、材料设备类专业分包、土建材料招采工作，负责同各专业部门的沟通协调工作。

4.2 根据计划模块，并兼顾实际的进度计划，按照万达品牌数据库进行招标，监控材料排产、供应，确保施工进度。

4.3 项目从开工伊始，群策群力，针对上述的工作难点及重点，通过研读万达集团发布的《万达总承包交钥匙操作手册》和大连公司内部编制的《万达总包交钥匙管理手册》，逐渐摸索和总结出一套适应轻资产万达项目的招采流程，在以项目商务部为核心，各部门协同配合下，不断完善招采工作，保证招采工作顺利进行。

③、审核通过总承包商的分包商的报价书；

④、将最终审核通过的总承包商的分包商的报价书上报给业主。

5、管理措施实施

5.1 招采工作的第一步，要“快”。

此步骤是确定总承包商的分包商，并签订合同的第一步，也是时间最为紧迫的一步，通常在规定的14 天内无法完成上述四项具体工作，实际至少需要20-25天。

鉴于上述情况，项目部一方面应积极催促业主和设计院，早日出图；另一方面要合理安排招采计划，提前招采，图纸一旦确认就进入核价程序，预留给分供单位足够自行算量与套价的时间，尽快完成招采工作，为后续工作争取时间。

5.2 业主在21天内审核完成分供单位的报价书是招采工作的第二步，要“准”。

分供商、总承包商、业主三方核价务必需要仔细并且准确，三方核价确定后的金额，即为分供商签订合同时的合同额。合同额确定后，除施工中发生设计变更或签证可另行计取外，项目公司二审结算时将以此合同额为准，无论金额高低均不再调整。

在三审时，三审单位有权将合同额再次拆分，将图示工程量和清单单价逐一仔细核实，如发现金额偏大，三审单位有权审减，如发现金额偏小将不予增加。

5.3 招采工作的第三步是总承包商和分包商完成合同签订和备案，这一步要“稳”。

在合同签订前，务必将定稿的电子版合同发业主单位相关人员审核，万达集团有时会口头通知项目公司修改合同样本或者合同条款，并且都是万信通知或者内部OA通知，既不知会总包单位，也不给出具书面签章文件。为避免在合同签订后，在备案的流程中业主对合同内容提出异议导致重新签订，合同文本至少应取得业主口头同意方可双方盖章。

5.4 截止2015年年末，鲅鱼圈万达项目部已按照上述流程和方法，成功招采分供单位18家，没有出现延误模块节点现象，相反都比模块节点有大幅度的提前。

6、过程检查及监督

项目主要采取制定招采情况汇总表并随时跟踪、每天更新的方式监控招采工作进展。遇到问题及时沟通解决，确保问题不过夜。过程监督和检查是招采工作能否按时并且保证质量的完成关键环节，也是发现问题和持续改进，提高招采工作水平的重要方式。

结语：

随着轻资产总承包交钥匙模式的万达广场工程越来越多，招采工作的重要性也日益凸显，成为整个工程建设过程中不可分割的一部分，也是工程顺利交工的重要组成部分。通过项目部对招采工作的精细管理，完成了预先提出的提前策划、过程受控、结果满意的目标，既完善了项目部本身的招采工作，又给其他类似模式的项目提供了宝贵经验。为鲅鱼圈万达项目各项相关工作的顺利开展，提供了坚实的基础和有力的保障。

[1]建筑施工手册（5版）.北京：中国建筑工业出版社，2013.

[2]GB/T50326-2006建设工程项目管理规范.北京：中国建筑工业出版社，2006.