金融企业是从股权转让角度对待土地投资的
——访上海易居研究院智库中心研究总监严跃进
2016-04-11上海国资陈怡璇
文‖《上海国资》记者 陈怡璇
金融企业是从股权转让角度对待土地投资的
——访上海易居研究院智库中心研究总监严跃进
文‖《上海国资》记者 陈怡璇
传统地产商对此类金融企业拿地现象非常不满意，但唯一的机遇是，只有和此类金融企业联合拿地和开发，才会具备更大的市场优势
信达地产在2016年以连续夺得“地王”姿态横空出世。
据相关机构统计，作为新一代“地王制造者”，信达地产在近一年时间内连续高调夺得10幅地块，其中7幅是“地王”，合计涉及资金超过350亿元。
与这种豪气形成反差的是，2015年信达地产全年营业收入为81.36亿元。业内担心，对于这类鲜有土地经营经验的金融地产企业来说，后续独自土地开发将面临较大压力。
“金融企业投资地产业务，与持续降息下的资产负债结构发生变化有关。比如利息支出相对高，投资收益率下滑，这会使得此类投资的压力增加。因此，房地产市场的持续复苏给金融企业投资带来了新的出口。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《上海国资》专访时表示。
信达地产的负债率已破80%，金融“地王”需要严控拿地后的资金风险、市场周期风险以及土地经营风险。
金融企业偏好地产投资
《上海国资》：在经济下行的大背景下，为什么2016年还会出现溢价率这么高的“地王”？
严跃进：2016年上半年房地产市场总体来看，投资、销售、价格均出现反弹，预测下半年各指标依旧走强，意味着各指标的涨幅将扩大。从全国房地产开发投资同比增幅走势看，最近几个月触底反弹;从土地购置面积增加的跌幅不断收窄，出现正增长;商品房累计销售面积同比增幅高位盘整，今年房产销售的同比增幅相比去年会增加20%左右水平。这就能够解释企业为什么会很容易涨价，在于市场交易一旦上升，很多指标也随之变化。
从全国去库存的情况来看，房地产去库存压力处于历史偏高位。过去库存曲线只增不减，三四线城市新房难以消化，库存量长期保持总体上升。不过从今年的走势来看，曲线已经呈现下行趋势，意味着三四线城市去库存得到明显效果。预计，三四线城市住宅去库存需要3-5年的时间。从三类物业库存的压力来看，商业用房去库存压力大于办公楼，办公楼大于住宅。
2016年3月、4月、5月，全国商品住宅成交面积同比增幅明显。从环比来看，全国20个城市在2016年6月1日至15日期间，深圳新房成交面积环比增幅最高，而此前深圳最好的交易市场是2014年4月，由于5月交易量很低，环比增幅最高。
全国3000个城市涨幅前十的城市是要被约谈的，深圳、上海、厦门、南京、合肥、北京、广州、杭州、福州、天津，已开始实施收紧政策。
去库存主要针对的是三四线城市，而对于上海房地产市场来说，补库存、降房价则是关键词。从均价来看，自从上海在2016年3月25日出台“325”限购政策以来，均价从3.4万元/平方米跌至3.2万元/平方米，后来反弹涨到3.6万元/平方米的水平。从今年6—7月份的交易量看，均价维持在3.5万-3.6万元/平方米，上海郊区楼盘捂盘不卖，9月将向3.8万元/平方米提升。
从区域来看，宝山、青浦等地区目前房地产库存量不足。根据研究报告可见，宝山区库存周期最快，宝山区销售周期为4个月左右，而整个上海市房屋销售周期8个月，这也是为什么很多企业愿意在宝山区尤其外环以内、顾村公园等地区拿地的原因，也在一定程度上为“地王”的出现提供了机会。
《上海国资》：目前土地市场出现的一个明显现象是，金融资本越来越多地出现在土地拍卖市场，原因何在？对传统房地产商的影响如何？
严跃进：金融企业目前面临一些问题，比如说一些险资之所以要投资地产业务，和持续降息下的资产负债结构发生变化是有关系的。对于一些险资来说，负债的利息支出相对高，而投资的收益率在下滑，这会使得此类投资的压力增加。所以对于此类企业来说，整体上会有较大的压力。而房地产市场的持续复苏给了此类企业一个启示。
另外，其他金融企业总体上也有偏好地产领域的考虑。这与其他领域的投资收益率持续难以上行等有关。而近期去库存战略下的市场交易活跃，也是促使更多资本进入地产领域的一个重要体现。
对于传统地产商来说，其实对于此类金融企业拿地现象非常不满意，认为其是搅局者。但唯一的机遇是，只有和此类金融企业联合拿地和开发，才会具备更大的市场优势。
《上海国资》：金融企业参与地产应该是与其充沛的现金流量相关？
严跃进：从监管角度来说，目前监管较多的主要是针对险资进入房地产市场，而非如信达此类资产处置的企业。这也使得此类企业的投资相对更自由，但往往也催生了地王现象的出现。
一方面，与信达地产今年持续获取低成本的公司债等有关系，融资成本压力小，拿地层面自然高调，不断推进再融资工作。2016年5月28日，其发行公司债30亿元。实际上，从2015年7月至今来看，信达地产公开招拍挂拿地10块，其中7块是地王。而过去，信达地产锁定低价土地，具备较低的拿地成本优势，是促使其转型成为地王的基础。另一方面对于信达来说，也是有意在地产业务方面发力的表现，进而降低其他的压力。
此外，母公司中国信达有良好的信誉和强大实力，信达“供血”充足。
溢价率根据风控能力确定
《上海国资》：与传统房地产开发企业相比 ，金融机构对土地价值的判断有何不同？
严跃进：金融企业拿地，主要是从后续股权转让等角度来审视土地投资价值的。而传统地产企业则主要从后续市场营销的角度来做思考的。这也使得金融企业的土地投资更具有短期性或短视性，往往也容易催生土地市场的泡沫。
《上海国资》：对于金融机构来说，高溢价拿地之后，如何实现土地投资的预期收益？
严跃进：溢价率根据各自的风险控制能力来确定。对于金融机构来说，高溢价拿地之后，后续经营势必比较困难。但如果能够积极引导相应的机构投资者进入，以参股的名义进行投资，那么相关压力会减少。同时这个时候要坐等地价上涨，只有这样才会有一个较好的投资价值，即土地溢价本身也能够降低此类企业的土地经营风险。
《上海国资》：对于金融机构拿地后，如何做好风控？
严跃进：对于金融企业来说，拿地层面的风险把控主要包括3个内容。第一是潜在的融资成本，比如利息支付，因此频繁进行新债偿旧债的模式势必推进。
第二，注意房地产市场周期风险。金融企业对于金融周期的把握较准，但对于地产周期的把握可能会比较生疏，这是需要注意的一个内容。
第三，加大高周转模式，降低项目运营的风险或成本。
《上海国资》：目前包括国资委在内的多家监管机构，对央企开发企业约谈，口头下达通知，收敛追高拿地的行为。您认为，这对于国有开发商是否拿地将受到影响？
严跃进：约谈后势必有影响，至少不会太高调。但根本性问题没有解决，即企业拿地本身也是一个市场化的做法。因为管制增加，所以投资方面的成本也在增加。后续的一个问题是，如何平衡拿地背后的各类成本，如配建租赁型公寓等成本，即如何防范此类成本转移到普通住宅中，是此类国企类型房企需要把握的。
