“地王”回收资金的压力不会太大——访东方证券房地产行业首席分析师竺劲

文‖《上海国资》记者 陈怡璇

“地王”回收资金的压力不会太大
——访东方证券房地产行业首席分析师竺劲

文‖《上海国资》记者 陈怡璇

用杠杆撬起的“地王”

编者按：

据中原地产统计，2016年以来，国内各地涌现的“地王”，有一半是由国企制造。1－5月，成交价超过15亿元的105幅高价地块中，有52宗被国企获得，合计成交金额1785.8亿元，占比为54%。

国企的资金实力雄厚，对市场波动的抗压力都颇强，这是不容置疑的事实。但与前几轮地王比较，2016年的地王杠杆率更高。金融介入国企地产企业，他们投资的地块，大多利用夹层融资、过桥贷款、低息债券、担保增信等各类手段放大杠杆。而且在过去一年，房地产政策宽松，上市公司融资成本大幅下降，这使得国企在土地市场表现得更加激进。

结局谁来承担？

投资收益主要包括几个方面，通过为项目融资获取的投资收益，包括拿地后获得的土地增值和房地产开发的权益性收入，为项目提供的开发贷款以及为购房者提供按揭贷款的收益

“金融机构介入拿地,主要是由于银行不良率较高,再加上经济进入L型曲线不会明显转好,因此在选择资产标的上,房地产领域的投资成为金融机构资产配置的主要需求。”方证券房地产行业首席分析师竺劲表示。

他认为,不仅金融机构参与的现象愈加明显,而且未来传统地产商的金融属性也会进一步增强,金融机构将实现与传统地产商联合拿地开发的模式,寻找大而强的地产集团项目。

“地王”保本周期将拉长

《上海国资》：这一轮“地王潮”与前几轮存在哪些不同的特点？

竺劲：首先是金融现象。金融机构介入拿地。

第二,杠杆不断加大。金融出现的混业趋势,使很多银行资金以较低的资金成本通过基金、信托等诸多通道参与土地的拿地环节中。例如过去银行大多数仅参与开发贷的资金环节,而现在拿地的资金款也出现了部分银行直接出资的情况。有媒体报道说背后是部分股份制商业银行的配资,这也是原来没有的现象。

第三个现象是“地王”向等级更高的城市集聚。三四线城市的土地还是很难拍出“地王”,主要是由于三四线去库存比较困难,人口不断向一二线城市集中。“地王”主要集中出现在一二线城市,这揭示了开发商在资产配置中不断进行腾挪的现象,更多开发商向一二线城市涌入。而过去的“地王潮”中,“地王”拿地均匀分布在各等级城市,从2013年第二轮“地王潮”中出现了部分资金腾挪的迹象之后,一二线城市目前已成为“地王”拿地的核心集中区域。这些现象是导致目前土地市场比较火热的原因。

此外,上一轮周期一二线城市“地王”拿地的楼板价与周边二手房均价持平,大约1：1,但这一轮已超过周边二手房,大约1.2：1,形成了“面粉超过面包”的价格格局。2009年期间“地王”的诸多项目最后已实现保本,但这一轮“地王”实现保本的周期将拉长,一线城市稍好一些。

《上海国资》：金融资本越来越多地出现在土地拍卖市场,对传统房地产商的影响如何？

竺劲：对传统地产企业来说,他们本身金融化的趋势已经十分明显,2013年出现这种迹象。对于普通一个地块,拍地的资金总价一般在50亿元左右,因此这对单一的传统地产开发商来说存在一定压力。一方面传统地产商开始利用更多的杠杆;另一方面,更多采取联合体拿地的形式。

对传统开发商来说,首先,未来地产的金融属性会增强;其次,传统开发商经营利润受到这类金融“地王”的进一步挤压;第三,集中度进一步提升,解决规模诉求的问题。处于三四线城市的中小开发商将逐渐被边缘化,一方面他们无法盘活积压在三四线城市的存量土地;另一方面,缺乏足够的资金进入一线城市。因此,总体来看,一是中小开发商本身会逐渐被边缘化,二是他们处于的三四线城市区域也会被逐渐边缘化,开发商将逐渐逃离这些三四线城市。

《上海国资》：对于金融机构来说,参与拿地将获得哪些投资的预期收益？

竺劲：金融机构参与拿地可以获取全产业链收益。从即期的角度来看,投资收益主要包括几个方面,例如,通过为项目融资获取的投资收益,包括拿地后获得的土地增值和房地产开发的权益性收入;另外,为项目提供的开发贷款;以及为购房者提供按揭贷款的收益。

金融机构拿地是对未来房价的预期,目前金融机构的主要做法,一个是对单一房地产项目的投资测算;二是金融机构的对手方一般是大型地产集团,因此评级、融资能力、周转能力、财务健康状况也是金融机构对项目衡量的重要内容,即“白名单”制度,寻找大而强的地产集团项目。

强者更强

《上海国资》：从趋势来看,未来对房地产市场的调控是趋向宽松还是进一步收紧？

竺劲：目前整体来看趋势还是宽松的,因为去库存还是一个长期的任务。这个宽松主要体现在对于购房人的贷款上,包括通过商业贷款和公积金贷款等较低的贷款利率支持购房者。需要看到的是,目前的利率与2009年房地产市场贷款利率的近八折水平差不多,市场整体较为宽松,但对市场的刺激却不是很强。

因此,维持宽松趋势以保证投资的增长,依然是大趋势。我们看到由于明年投资下滑较为明显,而其中占比很大一部分的投资依然是房地产投资。因此对于购房端资金的货币宽松的态势还会持续,但是对于金融风险的控制会趋严,例如严控首付贷等问题。

在金融资本强力推动下,未来房价将实现较快上升,强者更强。目前国内资金主要集中于国内投资,而投资实业的收益较差,一线城市房地产市场无论从流动性和上涨周期来看都好于其他城市。其次,伴随城镇化水平的逐渐提升,城市旧城改造会促进价格的上升,一二线城市人口流入会持续,这也是导致房价进一步攀升的基本面因素。

《上海国资》：一线土地供给不足也是造成地王的另一关键因素。目前土地供给情况如何？

竺劲：从土地供给端来看,核心的一二线城市依然长期偏紧,且土地盘活也存在较大困难。实际上,土地资源在北京和上海是不缺的,主要是如何获取和盘活这些土地资源。但那些拥有土地资源的中小型开发商或实业企业一方面缺乏土地开发能力,另一方面,在整体土地供给逐渐缩小的态势下,企业盘活存量土地的动力和意愿并不强,需要跟开发商商定一个比较好的价格条件。

目前北京上海深圳等一线城市来看,平抑土地价格和增加土地供给的方法都比较困难。在“紧供给、宽需求”的供不应求的格局下,一线城市在未来2-3年内房价会进一步攀升,涨幅较大,预计在30%-40%左右。目前来看,唯一控制房价的手段依然是限贷,在贷款时间上尽可能拉长周期。

因此,对于“地王”来说,高溢价拿地成本的回收资金的压力不大,在土地供给不足的态势下,地价持续高涨。

《上海国资》：对于国有开发商来说,高溢价拿地受到限制,将对开发企业造成哪些困难？

竺劲：从目前几次参与拍地的竞拍方数量可见,央企参与度逐渐下降。从土地资源角度看,企业目前能够暂时得以支撑,但预计今年四季度到明年年初,土地资源的不足将会对后续的生产经营产生影响,我们倾向于认为明年一季度土地市场和房屋市场都会很火热,在维持宽松的态势下,房地产需求维持在较好的水平,中期看还是会上涨。