因地制宜更新城市

文‖《上海国资》记者 金琳

因地制宜更新城市

文‖《上海国资》记者 金琳

关键是处理好“人”与“区域”的关系，从而达到提升存量空间和补足缺失功能的目的

“城市更新对建设者的要求很高。城市更新应该注重城市和区域的个性，盲目地追求高端化是一种误区。”全球最大的房地产服务公司世邦魏理仕战略顾问部高级董事王笑梅对《上海国资》表示。

王笑梅认为，国际上“城市更新”有三种模式。具体包括重建，指拆除原有建筑物，重新建筑，同时进行住户安置及改进区内公共设施，并变更土地使用性质或使用密度。这一模式的难度系数最低，延续性最差，重建机会也越来越少。

整治改善模式则指改建、修建更新地区内建筑物或充实其设备，并改进区内公共设施。这一模式被广泛采用，但效果不如重建立竿见影。另外一种是维护模式，特别适用于历史建筑或环境状况保持良好的历史城区，是一种预防性的措施。维护更多关心的是外部环境，强调保护延续地区居民的生活。在保护好历史城区的传统风貌和整体环境，保护真实历史遗存的前提下改善地段内的基础设施和居民住房条件，以适应现代化生活的需要。“这一模式难度系数最大，但城市肌理保护得最好。”

“城市更新应该因地制宜，其运营效果完全取决于业主的目标和条件，是各方面平衡的结果。”王笑梅说。

他山之石

在众多全球城市更新案例中，王笑梅认为“纽约高架铁路公园”“阿根廷Puerto Matero”和“日本高架桥下的创意街”三个案例值得推荐。

以“纽约高架铁路公园”为例，这是一座由货运铁轨改造的“高架铁路公园”，通过改建变废为宝，废弃的高架铁路变成了空中花园，人们可以在那里跑步、锻炼，活化了城市空间。“上海不少老工厂区域留有废弃的铁路，这一案例有很好的参考价值。”

王笑梅表示，判断城市更新是否成功的标准包括“环境提升、经济效益和社会价值”，从这些方面来看“纽约高架铁路公园”的改建是成功的。

从经济上来看，纽约“高架铁路公园”推动了30个地产开发新项目，“高架公园”附近已新建了2500多套住宅,1000多间酒店客房，超过46452多平方米的写字楼和画廊，预计吸引了约20亿美元的私人投资。“高架公园”附近的住宅与商用物业实现5%-30%溢价，区域内新增12000个就业机会。谷歌公司购买了与“高架公园”一街之隔的的写字楼，IAC——福布斯500强公司——将总部搬迁到了“高架公园”一侧的大楼。从社会效益来看，环境改造提升了市民的满意度。

由于该项目是工业用地转化为公共空间，所以日常运作费用主要来自于捐款。“尽管尚未找到可以自给自足的运作模式，但其投入成本远远低于私人投资。其实际建设费用1.53亿美元，而私人投资费用可能达到20亿美元。”

阿根廷Puerto Matero项目则坐落于拉普拉塔河边，该项目充分挖掘了其历史建筑的文化底蕴，完好地保存了历史建筑的原有风貌。“该地区集合了一系列的新建办公楼宇及酒店式公寓，以及曾经港口部分旧楼的再造建筑。新旧建筑有机地结合在一起，让人浮想联翩。”而著名建筑“女人桥”的建设，连接了沿河两岸，并使得该区域更具有特色。“女人桥抽象代表了一对跳探戈的夫妇，凸显了阿根廷的文化特色，很快成为世界闻名的景点。”

众所周知，阿根廷人民喜爱社交，河边新建的歌剧夜总会每晚上演的是热情洋溢的探戈舞蹈，深受当地人和游客欢迎。“这一案例的特点在于尊重区域历史文化，这恰恰是城市更新中经常被忽视的问题。”

对于寸土寸金的上海来说，日本东京的改建项目也很有意义。“高架桥下的创意街”项目坐落于东京地铁山手线秋叶原站和御徒町站间的高架下。和许多城市一样，高架桥下的空间阴暗脏乱，原本是城市的死角。不过，东日本城市开发公司将其改建成为总建筑面积约5000平方米的一条商业街，一共开出50多个商铺。“这一项目作为改造项目，呈现的是都市高架桥下空间再利用的创意。项目开发公司将其改造成以‘制造’为主题的画室店，面貌焕然一新。”

王笑梅认为，这是都市闲置空间再利用的成功之作，其项目的精髓在于将传统手工技艺的传承与城市的记忆揉入商业，创造出极富创意的城市生活空间个案。为了规避地下空间的昏暗感，项目的整体色调采用了大量的白色及暖亮色灯光点缀。原有高架下的廊柱统一被装饰成欧式罗马大柱，充满了时尚感。

不过，城市更新从来都不是一件容易的事情。这一项目也有一些缺憾。其后期商业运营经验有待提升，项目的客流有限，更多是游客或慕名前来的手工技艺爱好者，项目内的商铺内货物价格不菲，实际成交不太活跃。另外，项目的业态结构有待优化，“动线单一，餐饮等业态数量有限，对于客流的消费引导也有限”。此外，其商业主题性活动有待加强，各类手工技艺店铺各自独立，并未形成定期的话题效应或缺乏较为主题性的活动聚集人气。

“在城市更新的初期，引入公共调查等民主环节，可以提升成功率，这也是延续‘人’的期望和降低不满的关键。”

王笑梅介绍，香港地区和上海同样具有人口密度高、城市化程度高的特点，在观塘地区改造时，当地政府启动了一项公共调查，也就是由第三方展开普查，了解利益各方的需求，让大家投票决定改建的规划。“人都需要被尊重，城市更新与人们的生活息息相关，因此征求各方意见显得尤为重要。”

一站式解决方案

作为目前全球最大的房地产服务公司，世邦魏理仕有400个分公司分布全球。在城市规划方面，其参与了包括伦敦金丝雀码头，香港中环CBD，新加波滨海湾、日本东京CBD等众多新兴商务区开发，以及悉尼达令港，横滨21世纪未来港，美国波士顿罗尔码头，挪威奥斯陆AkerBrygge港、新加坡纬壹科技园，英国Chiswick园区，澳大利亚Brindabella园区等港口地区和工业新城开发。在上海也参与了张园、豫园老城厢等城市更新项目。王笑梅总结道，城市更新的关键是处理好“人”与“区域”的关系，从而达到提升存量空间和补足缺失功能的目的。

世邦魏理仕在从事城市更新研究中，提出了一站式的解决思路。“城市更新涉及交通、景观、居住等方方面面的问题，这是一个一揽子工程，因此需要一个集成方案。也就是需要一个机构全面协调各方顾问单位，组成顾问小组，并提出专业全面的解决方案。”