“营改增”让个人住房买卖的税负略有下降

文/李逸（上海）

“营改增”让个人住房买卖的税负略有下降

文/李逸（上海）

从今年5月起，房地产业被全面纳入“营改增”试点扩围中。五个月的运作实践证明，“营改增”对于房地产企业经营来说，打通了房地产开发企业、施工企业、服务性第三产业的税收抵扣链条，新开工的房地产项目中成本支出较大的土地、土建、安装等成本所蕴含的进税额都可以得到抵扣，降低了税负，消除了重复征税。同时，“营改增”政策还能促使企业更加注重税收尤其是税收成本的管理，优化了投资开发、设计、工程、造价、财务等各业务板块的流程，促使企业的内控管理更加规范化、合理化。

专家认为，由于企业新增的不动产所含增值税均被纳入抵扣环节，这在很大程度上促进了房地产交易的活跃性，对于房地产业“去库存”有积极的影响。同时，对于“营改增”而言，不动产被纳入抵扣范围，标志着消费型增值税制度的基本实现，有利于扩大企业投资、增强企业的经营活力，为经济结构的转型发展注入了动力。

“营改增”实施对个人买卖住房的税负有什么影响呢？从目前上海个人住房交易情况看，增值税税率仍然为5%，相关的优惠政策与营业税时期相比也没有什么变化。但由于增值税的计税依据不同于营业税，个人缴纳的增值税税款实际仍是减少的。以一套总价500万元的住宅为例，假设其不符合任何优惠政策的条件，则其缴纳的营业税应当为500×5%＝25万元，而缴纳的增值税则为500÷（1＋5%）×5%＝23.8万元，税负减少了1.2万元。因此，“营改增”后，个人住宅交易中涉及的增值税税负较营业税时期会有所下降，这对于促进房地产市场交易是有利的。