房地产企业土地增值税税务风险评估探析

◇范刘珊 魏远竹

企业天地

房地产企业土地增值税税务风险评估探析

◇范刘珊1魏远竹2

由于税收法律法规愈来愈复杂，税收征管制度愈来愈规范，税务风险逐渐成为房地产开发企业经营管理风险中的重要组成部分。本文结合样本数据，对房地产上市公司土地增值税的税务风险水平进行研究。研究结果表明，建立企业税务风险内部控制制度将在很大程度上减少土地增值税的税务风险。

房地产企业；土地增值税；税务风险评估

10．13999/j．cnki．scyj．2016．11．023

中国政府对房地产行业采取了较严的宏观调控措施，相继出台了金融、税务等相关的经济政策以规范其产业的发展。房地产上市公司面临着前所未有的挑战，税务征管执法力度的不断加强，房地产上市公司涉税事项较多且生产经营周期较长，致使房地产企业的税务风险愈来愈明显。基于此，结合房地产行业自身的特殊性进一步完善相关的税务风险管理对策就显得极其重要。

一、房地产企业土地增值税的现状分析

（一）房地产无序开发而引发的土地资源流失促成了土地增值税条例的实施

在土地资源的相对稀缺和利益驱动下，房地产上市公司存在的任意批地圈地和乱占耕地等一系列极端行为，造成房地产用地总量失控和土地资源的大量浪费，导致了炒买炒卖等严重的问题，造成生态环境的进一步恶化，严重影响了国民经济的可持续发展。于是，国务院发布并实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，而该条例的颁发意味着我国对土地增值税的征收拉开了序幕。

（二）操作程序复杂和税负持续加重

土地增值税作为房地产行业必须缴纳税额的重要税种之一，其税额占房地产上市公司上缴税额的较大比重，而土地增值税具有核算繁杂、税负较重、清算周期较长、税率跨度较大等特点。但同时该税种操作难度相当大，不仅需要各种专业的人力共同配合及协作，而且还需要耗费大量的物力财力等，而土地资源是有限的，不可再生的。因此说较为严格的土地供给制度使土地成为相对稀缺资源。基于此，土地增值税税额由1995年的0．30亿元增加到2013年的3294．00亿元，土地增值税几乎年年翻倍。而2008年，2009年，2010年，2011年,2012年，2013年土地增值税税额呈现逐年增长的趋势，税额同比分别增长33．35%,26．93%，87．39%，61．36%，31．83%，21．1%。这是由于从2007年起各级税务部门展开对房地产企业土地增值税清算方面的工作,相比往年加强了土地增值税征收管理，这对房地产行业来说无疑是大大增加了税负压力，降低了房地产行业的利润空间。

（三）涉税风险及监管力度加强

随着房地产市场的快速发展，国家陆续出台了一系列宏观调控政策以调整房地产市场，目的在于抑制投资过热、控制地价过高和抑制房价狂涨等极端问题。而各地政府当局税收监管力度的逐步提高，造成房地产上市公司的外部环境不确定性进一步提高，从而涉税风险愈来愈明显。近几年来，房地产上市公司缴纳的土地增值税的税收呈现逐年递增趋势。2013年，全国入库土地增值税额达到3294亿元，与上年同比增长了21．1%，连续10年实现了稳步增长的态势，而全国土地增值税收入占全国税收收入的比重也是逐年增长的，2013年达到2．98%，税务机关对土地增值税的管理的力度和强度都大大提高了。

二、房地产企业土地增值税的风险评估分析

（一）评估指标的建立

根据税法的相关规定以及数据的可获得性，本文选取了以土地增值税税负率（TRL）为指标，对房地产开发企业的土地增值税的税务风险进行评估，其指标TRL=LVAT/TP×100%。其中LVAT是本期的土地增值税税额，该指标则是用样本财务报告附注中所披露的营业税金及附加下的土地增值税额表示。而TP是本期的利润总额，该指标用财务报告的利润表中利润总额表示。

（二）样本的选取

本文以国泰安数据库的行业板块标准，从142家房地产上市公司中剔除具有以下特点之一的上市公司：（1）数据不够齐全的公司；（2）利润总额＜0的公司；（3）资产负债率〉1的公司。根据以上条件，以76家房地产上市公司作为实证分析的样本进行研究。根据国泰安数据库所公布的报告，收集房地产

样本公司从2011年至2013年3个年度的财务报告，按照税务风险评估指标，从样本公司的财务报表的附注中选取并整理土地增值税的相关数据，根据相关数据计算其土地增值税的税负率，通过统计出各样本公司的土地增值税税负差异率来评估其税务风险。

2010～2012年房地产开发企业土地增值税的实际税负率：2010年测算结果为17．75%，2011年测算结果测算结果为25．65%，2012年测算结果为36．28%。

（三）土地增值税税务风险的评估结果分析

如果上市公司的税负差异率＜0，则代表评估的该公司对应税种的税负率低于其整个行业税负率的平均水平，那么说明该企业可能存在以下方面的问题：一是房地产开发公司可能利用了不正确的相关税收优惠政策；二是房地产开发公司运用了不够合理、有效的纳税筹划方案而被税务部门发现；三是可能会面临因违反税收法律法规的规定，导致该企业遭受补税、罚款甚至需要缴纳滞纳金的税法违法以及面临着较严重的信用损害等方面的风险[1]。我们可以对税负差异率区间上房地产上市公司的个数占整个样本的比率进行统计、整理，从而对整个房地产开发企业的税务风险的具体情况进行进一步分析。

绝大部分房地产上市公司（比如，2011年为82．89%，2012 年80．26%，2013年为71．05%）土地增值税的税负差异率的绝对值大于30%，该土地增值税的税务风险概率就比较大，则意味着我国绝大多数的房地产上市公司可能面临着土地增值税的税务风险。而部分房地产上市公司土地增值税税负差异率大于零，代表评估的该公司对应税种的税负率高于其整个行业税负率的平均水平。其中大部分房地产上市公司土地增值税税负差异率大于30%，且2013年土地增值税的税负差异率与往年相比却大大减少了，这说明了我国房地产上市公司的土地增值税税务风险为税收负担风险。

三、房地产企业的土地增值税风险防范措施

（一）加强风险筹划意识

由于土地增值税的周期较长、采取先预征后清算的方式，而很多税收政策尚未明确使得其把握难度较大。因此，房地产上市公司纳税人的风险意识是成功开展风险防范的关键。一方面，房地产上市公司的相关部门人员应加强税务风险意识，端正对税务风险的认知态度，建立合法的筹划观念，提高自身的专业技能，具备对项目统筹规划能力、宏观经济环境的预测分析能力等方面的综合素质；另一方面，房地产上市公司的相关部门人员应及时、主动地关注土地增值税的政策动态，结合自身公司的实际情况，把握好国家税收政策导向，自觉维护房地产上市公司纳税的信誉[2]。

（二）加强与税务代理机构的联系

房地产上市公司应积极地保持与税务机关的充分交流，建立与当地税务机关的定期的联系机制。同时房地产上市公司的税务人员应积极配合税务机关的相关工作，主动地去顺应税务部门的发展需要，树立和保持良好的纳税形象，这样有助于房地产上市公司能够及时地获得和掌握相关的税收政策信息和资料，尤其是在国税总局和财政部等相关部门出台的最新的税收法律政策的基础上，房地产上市公司所在地区的主管税务部门有时可能会制定一些地方性的法规，或者补充性的税收优惠政策，而相关人员未能及时地掌握信息。倘若税收的法规政策发生变化，相关部门应主动且及时的向税务部门咨询可能面临的损失和存在的风险，通过与税务机关的公关和协调，能够在最恰当的时机运用新的税收优惠政策，及时地优化筹划方案，达到预期目标的实现。房地产上市公司应及时把握土地增值税的清算政策，应加强土地增值税清算工作的力度，增加内部审计保证不存在该清算而未清算的情况出现[3]。

（三）建立企业税务风险内部控制制度

一般而言，企业的内部控制制度主要包括：控制环境、风险识别和评估过程、与财务报告相关的信息系统和沟通、控制活动及对控制的监督。而土地增值税税务风险管理工作贯穿于房地产上市公司日常管经营管理的每个环节。可通过沿用企业的内部控制制度，建立专门的房地产开发企业税务风险内部控制制度。主要包括以下五个方面：房地产开发企业税务风险的控制环境、房地产开发企业税务风险的识别和评估机制、房地产开发企业税务风险的信息和沟通、房地产开发企业税务风险的控制活动、对房地产开发企业税务风险防控的监督[4]。对于土地增值税风险管理的内控制度应不断地加强与完善，对制度中存在的不全面、不合理的地方应及时加以补充、修正。

总之，房地产企业应加强防范土地增值税的税务风险，树立风险筹划意识，最大化地降低土地增值税税负，以此来降低房地产上市公司整体税务风险水平，进而提高房地产上市公司的市场竞争力，避免企业通过偷税漏税等行为逃避税收而增加企业的纳税风险，促进房地产企业健康、持续发展。

[1]谭光荣，张立华.汽车制造业税务风险的实证分析[J].湖南师范大学社会科学学报，2010(03).

[2]吴晓帆.企业税务风险及其防范对策研究[D].北京：首都经济贸易大学,2011.

[3]李立.房地产企业纳税筹划风险管理及规避策略[J].新财经(理论版),2014(01).

[4]朱力.房地产上市公司税务风险管理研究[D].北京：中央民族大学，2013.

（作者单位：1.福州外语外贸学院；2.宁德师范学院）