土地能否跟随人口流动？

土地能否跟随人口流动？

陆 铭

供给侧结构性改革是否有成效，关键是供给是否适应需求

讨论房价问题，有三个关键词：土地供应、房价和中国经济竞争力。

当前中国房价的关键问题是城市化的问题，现在中国出现“人的城市化”“人的配制”和“土地城市化”“地的配制”之间严重脱节。从总量来讲，中国“土地的城市化”远远超过了“人的城市化”速度。分区域看，人往东部走、往大城市走，但是地是往中西部走、往中小城市走。

问题出在什么地方？如果看全国的分布，主要的问题出现在人口流出地。内地的困境是什么？给出了大量的地，但人没有流动起来。

中国的房价，一定是分化的。因为中国的情况是，人口流入地没有土地足够供应，而人口流出地有大量土地供应，结果就是土地的供应影响房价，房价就会分化。中国现在出现的情况是一线城市房子暴涨，三四线城市有些地方估计永远也没有办法把库存消化完，就所谓冰火两重天的情况。

该怎么改革？其实也很简单，今天的改革关键矛盾在于一定要急需适应人口跨地区流动趋势，因为中国的流动方向是从中西部向东部，从中小城市向大城市。这里面涉及一个问题，如果人到大城市来，给他的建设用地却在中小城市，是否会有矛盾？那么是否可以让地能够跟人一起走，就是这么简单。

这里面涉及两种地，一种叫新增建设用地，另外一种可能性，比如中国内地省份的农民迁到了中国沿海大城市，他在老家的宅基地空出来。是否可以把他在老家宅基地变成农业用地，然后将宅基地对应的面积拿到沿海地区来？这样，全国范围内农业用地没有变化，但建设用地面积到了沿海地区，沿海地区正好缓解人口流动，房价上涨趋势。

如果这种改革成功，劳动力和土地指标可以一起流动起来，让更多劳动力可以分享经济集聚好处。

这同时带来的变化是，市场更希望，未来大城市土地供应放松管制，或者说增加土地供应。

但放松土地供应管制时有几件事要做：

第一，建设用地的占比放松。

第二，在建设用地里面，多少地用在工业？多少用在商住地？它们的比例是多少？现在大量建设用地是配合工业用地，而且工业用地的密集极低。

第三，在商住用地里面有多少地用在商业地产？多少地用在住宅？现在,大城市的现状是，前者占比很高，结果很多商业地产是空置的，但是住宅不够的，这个比例是不是可以调整？

第四，大城市建筑的容积率是有管控的，在这样的管理过程当中上海在过去的十多年的时间里居住在市中心的常住人口下降，基本原因是因为市中心里几乎没有什么新增住宅用地了。这和商住用地和住宅用地的比例有关，和市中心的容积率有关，这些都在影响住房供给。

供给侧结构性改革是否有成效，关键是供给是否适应需求。