去库存的最后一招

去库存的最后一招

林采宜

宅基地流转制度如果能够推行，对于地产去库存将是立竿见影的一种方法

经历了2010-2014年连续5年的高速增长之后，中国的房地产存量出现了几何级数的增长，其速度远远超过了人口、尤其是城镇婚育年龄人口的增长。2015年末，全国住宅待售面积达到4.5亿平米，房地产商已购土地开工了的住宅施工面积达到51.2亿平米，分别相当于2015年销售面积的40%和4.6倍。库存压力逐渐增大，不仅影响房地产企业的现金流，同时影响商业银行、钢铁、水泥、化工等上游行业的投资动力。

“房地产去库存”成为纾解整体经济风险的关键抓手。

从需求端看，目前出于居住目的购房需求潜力主要来自与城市低收入群体，农民工住宿调查发现，只有8.5%的回近郊农村的家居住，0.95%的农民工在务工地自己购房，51.9%的农民工住在单位宿舍、工地公棚、生产经营场所，16.7%的农民工也和他人一起租赁房屋居住，以群居形式存在。换一句话说，接近七成的农民工没有独立的居住处所。这构成目前城镇的潜在的住房需求。从地域结构来看，其中66.8%的农民工集中在地级市和县级市，也就是目前住宅库存最为严重的三四线城市。

调查数据显示，接近60%的农民工在城镇有购房意愿，如果按城镇的居住水平人均30平米计算，那么全国的农民工对住宅的潜在宅需求超过30亿平米左右，其中23亿平米集中在地级市和县级市。

为什么房地产过剩和农民工缺乏自有住宅的现象并存？核心原因是支付能力和购房需求不匹配。

目前，一二线城市平均房价3.5万元/平方米，二线城市（省会城市）平均房价1万元/平方米。如果要购买60平方米住宅作为2个人的家庭居住，分别需要210万元和60万元，一二线城市的房价是当地农民工收入的20－50倍，购房意愿超过农民工的支付能力。三线以下的地级、县级城市，房价收入比也高达10倍以上。可见，农民工的支付能力严重抑制了其购买城镇房产的需求。

农村土地流转制度的改革刻不容缓。

目前，农村土地流转主要包括：农用地流转，即在不改变农村土地性质和用途的前提下，农用地承包主体和经营主体的变动；农村建设用地的流转，即农村建设用地转变为城市建设用地，主要涉及农村集体建设用地的出租、出让、土地入股及农民宅基地流转等；农用地征用后成为城市建设用地。

取消非农资本参与农村土地流转的限制，给现代农业的规模经营创造条件的同时，也给不愿务农的农民带来更高的土地转让价格。

调查显示，目前农民工家庭在农村的宅基地面积平均为0.77亩，住宅建筑面积平均为132平方米，如果以宅基地的复垦作为地票标的出售。按照重庆地票的价格20万元/亩；平均每户复垦换地票可得收入约15万元，相当于70平方米住宅的三成首付。可见，农村土地流转制度改革是解决农民购房首付款筹集困难的有效途径。

据调查，20%以上农民工愿意拿宅基地直接置换城里住宅，按此比例，如果“地票”可以跨区域流通，大约可消化6亿多平米的库存住宅。且多集中在小城市和县城，这些是地产库存最大的地方。因此宅基地流转制度如果能够推行，对于地产去库存将是立竿见影的一种方法。

此外，农地的出租所形成的补充收入，可以作为获得房地产信贷还款的稳定收入来源，这对于提高农民的住房信贷能力，也有不少裨益。