浙江义乌江东路A地块涉嫌违法“定向出让”该废标？

刘玮

最近，浙江省义乌市一宗土地的出让引起义乌楼市震荡，当地房地产开发商一片哗然，刚被中央“去库存”利好政策刺激下的好心情一下跌至冰点。

事由浙江义乌江东路A地块的挂牌，因涉嫌违法低价“定向出让”，新城万博置业有限公司（以下简称“新城万博”）以楼面均价每平米3178元获得，与当地同地段每平米10000元至15000元的楼面价格形成巨大价格悬殊。

3月17日，记者在浙江省义乌市采访时，多名受访者表示，此事疑有幕后黑手暗箱操作，义乌市国土局挂牌评估价10亿元与实际估值约25亿元相差巨大，挂牌10亿元与中标10.09亿元事出蹊跷，江东路街道办负责资格审查涉嫌违法。

一名当地开发商向记者表示，这个明显涉嫌违法腐败、影响市场公平的标应该直接废掉，重新挂牌。

为何义乌当地开发商有如此强烈反应？涉嫌违规操作、低价中标的A地块是否应该废标？对此，记者进行了深入的调查采访。

超低的挂牌价格

江东路A地块地处浙江省义乌市繁华地段，位于宾王路与江东路交汇处的东南侧。

2015年8月20日，义乌市国土资源局发布“义乌市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告【义土挂（2015）10号】”。据公告显示，“A地块”为商业、住宅用地，面积73833平方米，容积率1.5-4.3，挂牌起始价10亿元。

公告一出，当地许多房地产企业闻讯纷纷摩拳擦掌、跃跃欲试。因为A地块具有太高的“性价比”：A地块挂牌起始价为10亿元，而市场估价在25亿元左右。

据一名房地产商向记者介绍，江东路A地块位于义乌市中心城区，周边紧邻义乌国际商贸城和体育、会展、文化中心，地理位置优越，配套相当成熟。

据可查证的义乌市房产成交信息显示，A地块附近住宅均价约20000元每平米，商业均价超过40000元每平米。

公告激发了房产开发商的热情，当地具有一定实力的房地产企业如建筑房产、久府房产、万厦房产、九州房产等踊跃参与。但是，最终他们都被拒之门外。

失望之后的房地产企业事后才发现：“出让公告”仅在义乌市国土局网站上发布，而没有如往常按惯例在《义乌商报》上发布；A地块是“商住捆绑”出让，而没有按照商住分开、单独挂牌的规定。

A地块被“新城万博”于2015年9月21日以10.09亿元获得后，经过反复的股权变更，于2015年12月31日办理了全部股权出质，并通过出质融资15亿元，短短三个月，溢价近5亿元。

“据我们多年的经验和测算，A地块保守估值为20亿元以上，在此基础上进行开发，应该还有10亿元以上的利润回报和70000平方米的大型零售商场一座（约15亿元固定资产）。当时公告出来时，我们积极筹集资金，现在回过头来一想，当时我们都被当猴耍了”。一位房地产商无奈地告诉记者。

那么，这些房地产企业又如何被拒之门外的呢？

可疑的资格审查

据2015年8月20日发布的“义乌市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告”称：“中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加。”

但在“资格审查”方面却明确要求：“报名资格条件先由江东街道办事处审核，并出具审核意见”。并在“提交申请”的第六条要求中明确：“义乌市江东街道资格审核意见”。

正是这个前置条件，使义乌市国土局和江东街道办事处备受责疑。

据义乌市多家房地产负责人向记者透露，A地块虽然义乌市国土局是出让人，但没有江东街道办事处的审核意见，想参与招标连门都没有。

九州房产的一位黄姓董事在接受记者采访时说，他受董事会委托去投标，义乌市国土局让去找江东街道办事处。但江东街道办事处以种种理由不让通过资格审查，企业也就无法入围。另有一家东阳宏福置业的一位金姓负责人则告诉记者，他们企业去了招投标中心，中心给了招标文件后也是让找江东街道办事处，结果也是不符合条件。有些企业则直接被劝退。

这些企业没有通过江东街道办事处资格审查的理由，基本都与“实力不行”、“牌子不硬”、“没有大型开发经验”有关。

一位房企业负责人气愤地告诉记者：街道办的工作人员在房产开发方面没有经验、在政策法规方面没有经验，倒是在玩弄权术方面很有“经验”！我们去的时候不是推就是拖，办事处根本不办人事，也不给我们书面审核意见，导致我们无法参与竞标。

3月17日下午，记者来到浙江省国土厅，一位陈姓调研员告诉记者：对于资格审查，2015年12月16日之后，执行的是浙江省人民政府办公厅关于加强土地出让管理工作的通知【浙政办发（2015）130号】，这个文件明确规定，“禁止违规设定竞买条件。各地在出让土地时，不得违规在土地出让公告及相关出让文件中为特定竞买人设定以下前置条件”，其中第四条为“要求竞买人必须具有特定资质条件或提供乡镇（街道）、开发区（园区、产业集聚区）、行业主管部门等的相关准入证明文件”。

浙江省国土厅陈姓调研员还告诉记者，浙江省出台的130号文，是把相关国家法律法规进行归纳、总结并具体化。在130号文出台前，也是严格按照国家法律法规执行。

他说：“在2015年12月16日之前，一直按照国土资源部39号令（《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》）执行，所有的挂牌不能设置任何条件，要求乡镇开什么证明等都是不符合规定的。如果是挂牌的时候有人举报，我们会把它终止。”

蹊跷的中标价格

据义乌市国土局2015年9月21日的“义乌东江路A地块出让结果公示”，新城万博置业有限公司以10.09亿元的成交价格获得A地块的国有建设用地使用权。

义乌当地一位房企负责人告诉记者，A地块的成交价格不合常理。一方面，10亿元的起始价，要交5亿元的保证金，前期还要经过考察认证、成本核算、筹措资金、准备材料，竞价900万元就放弃竞标不合常理；另一方面，谁都能够估算到A地块的潜在实际价值，业内估价在25亿元左右，在巨大的利益面前，900万元不是应该放弃竞标的价格；再一方面，入围的企业仅有两家，900万元就宣布放弃，只能说明这两家企业竞标技巧过于幼稚，与江东街道办事处精挑细选的两家企业实力完全不符。

东阳宏福置业的负责人告诉记者，投标前我们自己做了估算，竞标价在20亿元之内我们会拍下来。九州地产黄姓董事则表示，楼面均价在6000元左右我们是可以接受的。

“义乌市国土局公布的A地块出让结果太蹊跷了，简直蹊跷得让人哭笑不得。”一位虞姓房地产资深人士在记者面前不停地摇着头，笑得很无奈，“这是一个让中标人自己大笑、邻居逼得跳楼的中标价格。”

记者实地查看了A地块的一些“邻居”，并查阅了部分资料，其中：2011年，义乌市文化中心07、08地块整宗成交价格72.2亿元，楼面均价每平方米15000元；2010年，“久府和园”项目地块整宗成交是39亿元，楼面均价每平方米13000元。

回过头来再看A地块，楼面均价每平方米3178元，面积为73833平方米市场放量，“邻居”们的销售价格直线下跌。

再看一下义乌市区房地产价格，虽然近年来有所波动，但多年一直保持平稳发展的状态。如今，受A地块低价中标的影响，价格大幅下降。

义乌当地的房地产商家怨声载道，认为江东路A地块低价中标扰乱了市场秩序，影响了市场公平，要求A地块废标的呼声越来越大。

3月17日上午，记者在义乌江东路A地块现场看到，打桩机、挖掘机已经进入工地开始施工。

综合义乌当地房地产企业反映的情况，主要反映江东路A地块涉嫌利益输送，以10.09亿低价中标，还没开发，就通过股权变更、出质融资，短短三个月溢价近5亿元。同时，他们还反映了招标过程中商住捆绑挂牌、低价评估挂牌、没有经过报纸公示、违规通过街道办审查设置人为条件、低价中标等问题，并认为江东路A地块涉嫌定向出让、利益输送、违规操作，强烈要求废标。

浙江义乌江东路A地块是否应该废标？背后究竟有什么内幕？本刊将继续予以关注。