黑龙江哈尔滨：抢上“去库存”顺风车

袁秀丽

有15年未回乡过春节，无论穿多厚，彻骨的寒风都不容分说地欢迎你。这里是今年春节爆出？“天价鱼”事件的哈尔滨，黑龙江省省会，中国著名的历史文化名城、热点旅游城市和国际冰雪文化名城。哈尔滨四季分明，冬季漫长寒冷，在零下20多度，最容易感受到楼市的热度。哈尔滨好像十年前的北京，售楼广告随处可见，似乎红火得与春节很应景。

哈市目前在售楼盘有200余个，恒大、万达、中海、保利等大品牌开发商齐聚这里。其中恒大自2011年起，用了五年时间在黑龙江连开11盘，2015年销售额达50亿元。在此轮全员去库存的利好政策下，各家房企积极备战顺势而为。

开门红，卖力促销

春节前后历来是楼市淡季，但今年的哈尔滨楼市似乎有点异常，地方媒体争相报道了相关盛况。其中据某售楼中心一位销售经理介绍，春节过后，市民看房热情高涨，每天楼盘的来电来访量达到300-400个，2月份交易量比1月份增长50%还多。

有数据显示，哈尔滨1月份的商品房成交套数为3802套，成交面积达42.1万平方米。此外，2月18日，哈尔滨商品房总备案套数68套，备案面积7800.61平方米，19日，总备案套数91套，备案面积8821.899平方米，成交上涨趋势明显。进入3月，继2月楼市逐渐升温后，首周商品房成交量上升，环比上涨82.6%。截至发稿时，记者在冰城房网看到3月9日销售仍达到较高水平——213套。

另据哈尔滨当地媒体报道的数据显示，自去年12月份以来，哈尔滨商品房价格开始修企稳上涨。2月新房均价7145元/平米，环比涨0.51%，同比下降1.42%。

不仅如此，哈尔滨开年的二手房市场也同样回暖，据相关人员表示，“开门就有需求”、“节后十天每天都有成交”。可以看出，哈尔滨楼市的热度正在追赶上海、深圳的步伐。

除了购房者踊跃外，开发商也在全力促销，竭力清盘。

本刊记者在楼市相关网站上，看到哈市3月13日看房团招募及各式打折促销的广告，例如“冰城置业8.3折最实惠”、“首付2万起超诱惑”。其中群力观江国际打出“你买房子我送钱和车位”大招吸引购房者。

自去年以来，哈市房地产市场低迷，促销不断，而且力度持续升级中，“交1万享5万优惠”、“送奔驰轿车送价值30万元的车位”，无论是豪宅、刚需，还是商业地产都在加入促销行列。而在开年房地产回暖的大势之下，如何能够抓住时机，迅速去化同样是当下房企们需要面对的问题。

数据涨，政策助推

开年哈尔滨楼市之所以出现这样回暖，与春节前后一系列政策叠加不无关系。

2月2日，央行联合银监会，决定在不实施限购城市首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。

随后，据当地媒体报道，哈尔滨多家银行都降低了房贷的首付比例，其中包括招商银行、建设银行、农业银行、兴业银行、浦发银行、交通银行。各银行虽没有按照央行推行的新政那样将首付降低至20%，但也把首付比例降低至25%，同样激发了一部分人的购房需求。

2月19日，三部委正式公布契税和营业税新政。契税、营业税的优惠条件为购房者减轻了买房负担，这同样促使刚需、改善型客户积极入市。

从哈市房产部门获悉，从2月22日房产契税新政落地至25日短短四天时间，哈市房产交易量为1200套左右（含住宅和商服、一手房和二手房），90平米以上的大户型占35%以上，而在去年同期仅有三四百套。

据哈市房产部门相关人士分析，去年房地产市场低迷，全市月均二手房销量在4500套左右，主要以刚需为主；而今年楼市利好政策的不断出台，不仅降低了购房成本，也提振了购房者对未来房市的信心，改善性住房和投资性购房的市民也将进入市场。

另据记者了解，已购房可在二环内落户，这是3月哈尔滨开始施行的户籍新举措，户籍政策对楼市促进作用也不可小看。

而在这些政策落地之前，对于市场上的大多售楼处而言，“门可罗雀”似乎成了常态，而被称为“冰城地产晴雨表”的哈尔滨房展会，参展人数屡创新低。

从黑龙江省住房和城乡建设厅了解到，2015年该省商品房销售面积和销售额“双降”，全年房地产新开工面积2182万平方米，同比下降33.5%。2015年黑龙江省完成房地产开发投资992亿元，同比下降25.1%。商品房销售面积1997万平方米，同比下降19.4%。商品房销售额1027亿元，同比下降15%。这么多的下降走势，不可谓压力不大。

去库存，“金三银四”可期

据市民王先生介绍。自2013年，虽然哈市房价表面上一直坚挺，但实际有所下降。开发商为了安抚此前的购房者，常以促销等形式暗降。

王先生很庆幸自已在2002年以13万元买的一套住房，在2012年便以60万元出手。“目前这套房子肯定卖不到60万元”他说。

2008年前后，哈市房地产项目如雨后春笋，楼市出现供大于求态势，库存压力显现。最明显的是位于松花江南岸的群力新区，群力新区规划用地面积27.33公顷，总建筑规模3200万平方米。该区域2006年大面积征迁工作完成后，聚集着多个楼盘，被称为城区周缘一块置业宝地，虽然居住环境无可挑剔，但从目前来看，该区域与其他很多地方的新城一样，入住率并不高。

在哈尔滨，唯一坚挺的房子当数学区房。国家统计局哈尔滨调查队的最新调查显示，哈市学区房价格居高不下，热门房源需求依旧旺盛。

以哈尔滨市南岗区花园校、铁岭校、继红校三所学校为例，某中介公司列举了2015年三个学校划片的楼盘交易价格。其中花园小学校区房均价达20000元/平米，铁岭校区11000元/平米，近年来不断走低的继红校目前价格也在9000元左右/平米，而同地段非重点校区的房均价仅为7500元/平米。

据记者了解，哈尔滨正在对“多校划片”进行调研，在此之前，哈尔滨的公办小学一直坚持的是“就近入学”的原则，采用“多校划片”招生方式之后，对学区房的冲击不可避免。

易居中国黑龙江营销中心副总裁陶汉分析，哈尔滨受人口导出和产业结构调整限制，目前处在全国二线半城市水平，楼市跟全国比是一个“温水”状态，多数楼盘仍然面临去库存难题。

目前，市场上房子总价控制在80万元以内、面积在70-90平方米之间的两居室、三居室房最受欢迎。随着“金三银四”和楼市杠杆政策效应的显现，预计在3月初-4月末期间，哈尔滨楼市将迎来“小阳春”。

搜房网哈尔滨区域总经理徐渌分析，目前对买房和卖房者而言都是最好的时机。但受当前哈市房地产市场库存高企影响，去化能力相对较弱，哈尔滨不会出现南方一线城市的房价疯涨。楼市整体“维稳”是常态。