老树抽芽新盘开

张佳竹

3月的北京，老树抽芽玉兰香，正是新盘欲开时。根据亚豪机构统计，3月北京将迎来供应小高峰，有27个新盘竞相入市，其中首次亮相的纯新盘数量就达10个之多。不仅如此，将开盘的项目中还包括多个四环沿线的新老楼盘，在市区供应紧张的情况下实属罕见。

相比2月份个位数的供应，3月即将入市的新盘不但数量多，可供选择的区域也明显增加。业内预计，2016年北京楼市的销售大幕即将由3月全面开启。

27个楼盘争相斗妍

受“春节模式”的影响，今年2月，北京新房市场“静悄悄”。北京市房地产交易管理网的数据显示，2月份没有一个新房住宅项目获得预售许可，入市的项目更是寥寥无几。

3月，新房市场终于迎来“春意”。根据亚豪机构统计数据显示，3月北京住宅市场预计将有27个项目入市。其中包括清城国际中心、万泽·经海广场、紫金印象等在内的10个纯新盘，以及首开保利·熙悦诚郡、首开·熙悦尚郡、金融街（长安）中心等在内的17个老项目后期。

前两年北京成交了不少住宅用地，按一般的开发节奏，它们将在这一两年内集中入市。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为，在未来纯新盘竞争激烈的预期之下，老盘后期就纷纷开始抓紧入市，避开纯新盘的锋芒。

与往常新盘多为五环外项目不同，在3月计划入市的项目之中，地处四环沿线的项目有6个之多，这在市区供应紧张的情况下实属罕见。这6个楼盘均为老项目后期，分别是位于东四环的首开·熙悦尚郡、南四环的首开保利·熙悦诚郡、北四环的八斗、西四环的大苑·海淀名著、东四环的丽都壹号及西南四环的京投银泰万科西华。

此6个项目均为改善型住宅，主打三居和四居，面积基本都在100平方米以上。其中，北四环八斗项目主打115-128平米三居和179平米四居，报价已高达8万元/平米。首开保利·熙悦诚郡报价48000元/平方米，其所在的南四环区域住宅楼面价已经高达5万元以上。

从供应区域来看，朝阳、西城、大兴、海淀等12个区域皆有新盘入市。其中，大兴和朝阳最多，分别有5个和4个新盘。而石景山、顺义、房山三个区域共有9个项目计划入市。

尽管，入市项目与前段时间相比，明显提高了积极性，但也有一些项目不着急赶在新年过后的首月入市。某房企负责人表示：“近一个月各种政策、小道消息频繁爆出，购房人对于市场的变化需要有一个缓冲过程，可以看看再说，不急于在此时推新。”无独有偶，位于南四环边上的某项目相关负责人也表示，经过去年的快速去化，项目的小户型已基本售罄，剩下的多为大中户型，并没有那么高的周转要求。

中原地产首席分析师张大伟认为，由于近几年北京住宅用地供应量持续不足，使得未来可供开发的面积减少，因此房企对手中项目并不会急于清盘，而是放慢节奏，持续顺销。

“基于北京住宅市场的新特征，在2月的沉寂之后，3月也并不会出现井喷现象。”郭毅进一步判断，尤其是高价的新项目不会出现一哄而上的开盘现象。

在采访中，多位业内人士都指出，随着土地成本的攀升，多数新增项目的售价都处于高位，虽然“快销”已成为共识，但其价格的市场接受度仍成为问题。

购房门槛逐步提升

虽然3月入市的新盘不少，但对于首次置业的刚需群体而言，购房却变得越来越难。

“随着土地价格的攀升，多数新增项目的售价都处于高位。”郭毅坦言。

记者了解到，此次计划入市的27个新盘中，共有12个项目公布了售价，纯商品住宅的销售价格多数已突破4万元/平方米，仅有个别项目维持在3万元/平方米左右，平均报价达到了4.6万元/平方米。

比如，位于通州区的老项目东亚·印象台湖，即将推出的产品售价预计在28000元-30000元/平方米；同样是老盘推新，位于大兴区的首开保利·熙悦诚郡，最新一期的售价预计为48000元/平方米。即将入市的一些纯新盘报价则高得令人咋舌，比如位于朝阳区大屯路的“八斗”，预售价高达80000元/平方米；而在寸土寸金的西城区，纯新盘紫金印象的报价也高达75000元/平方米。

整体看来，不少老项目后期因为与前期开盘时间相差较远，价格都已明显提升。而目前价格仍然待定的项目，业内预计开盘时报价也不会低于周边区域楼盘均价。

记者先后致电东亚·朗悦居、中粮万科长阳半岛、首开·熙悦尚郡及金融街（长安）中心获悉，这些项目价格仍待定，具体售价要在开盘时才公布。

有意思的是，当记者询问价格时，这些销售人员都表现得甚是谨慎。

“事实上，这也反映了大部分企业对于目前楼市持谨慎态度。”一房企营销负责人向记者解释，一般情况下，项目对于自身定价是有一个预估的，另外，由于近一段时间利好性政策不断放出，二手房市场屡屡出现提价的现象，导致新房价格也被重新估值，因此开发商方面也都在观察。

此外，上述多个项目推出的都是面积超过120平方米的大户型产品，这些项目的目标客群十分明确，无一例外都锁定“二次改善型或高端置业群体”。

郭毅告诉记者，目前北京商品房新项目已经全面高端化，而随着高价地块的陆续入市，这种现象在未来将愈演愈烈。

不过，记者也了解到，虽然楼市整体价格偏高，但还是有部分项目为了快速去库存，已开始给出一些优惠以吸引购房者。比如，六环外纯新盘众美·MIMO公馆预计开盘价为1.5万元/平方米，主打小户型商住楼，最少单套价格仅有三四十万元。此外，一些老盘后期也选择平价入市的策略，比如四环外的首开保利·熙悦诚郡和京投银泰万科西华府，预计售价都在5万元以下，均略低于所在区域的楼盘在售均价。

业内人士认为，在今年新盘以及多个城市豪宅将入市的压力下，一些位置不错的老项目早已赚回了成本，为了尽快周转出货，小幅提价甚至不提价走量的策略也很正常。

不过，由于楼市整体回暖明显，即便一些项目并未大幅提价，但北京的买房门槛也在阒然提升。中原地产市场研究部发布的数据显示，最近1个多月时间内，北京纯商品房住宅签约套数为4299套，其中300万元以内的刚需物业只有2383套，占比为54.6%。而这些300万元以内的物业中，有一半以上位于平谷、怀柔、密云、延庆、房山等远郊区。而且业内人士预计，今后随着“地王”的扎堆上市，北京入市的新房中，低价房将更少。张大伟表示，这样的数据也意味着在北京买一套房，如果地段不是十分偏远的话，那么“起步价”差不多要300万元。

契税新规利好改善需求

2月19日，三部委联合发布关于契税与营业税的三条新规，其中适用于北京的仅契税第一条，即“对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”从这条表述来看，以往“普通住房”的说法已不复存在，取而代之的是更大范围的“住房”一词。

郭毅认为，这一契税征收范围表述的变更，如果非普通住房均为家庭唯一住房的话，按照即将执行的契税新政，将由此前需缴纳的总房款3%的契税，降至最低1%的契税。

以总价500万元购置家庭唯一一套住房为例，在新政前如果被判定为非普通住房，则需缴纳15万元契税，而执行新标准后，只需按照面积段来划分，90平方米以内契税为5万元，90平方米以上契税为7.5万元。

据业内人士介绍，由于北京近年来房价的持续上涨，大量项目已突破“普通住房”的标准，按照2014年9月公布的北京普通住房认定标准，2015年北京成交的55321套纯商品住宅中（扣除保障房、自住房、商住），各环线区间超过普通住宅单价标准的共有15660套。如果这些非普通住房均为家庭唯一住房的话，这部分房源的契税，将由此前需缴纳总房款的3%，降至最低1%。

因此，新政对于总价控制合理的首次改善型项目更为有利，也让不少主打改善型的项目摩拳擦掌。

据记者不完全统计，在3月预计入市的项目中，推出的产品面积超过120平方米的达到16个，包括东四环的首开·熙悦尚郡、南四环的首开保利·熙悦诚郡以及西四环的大苑·海淀名著等，已超过供应总量的半数。其中，户型面积超过150平方米的项目更是达到11个。

郭毅认为，新契税征收范围的调整完全将这几个项目所覆盖，而多则2%，少则1.5%的税费减免，对于中端消费群体的吸引力也较大，因此契税新规的发布也将坚定这类项目的入市信心。

多位业内人士都表示，对于全城豪宅化的北京住宅市场来说，新的契税政策对“卖一买一”的改善型家庭来说有利好。