后金融危机时代中国房地产开发模式转型升级路径及对策

李光绪

内容摘要：本文基于后金融危机的时代背景系统分析了中国传统房地产开发模式所面临的挑战及其转型升级的具体路径和对策建议。研究发现，成本的提高和收益的下降使得传统的滚动开发销售型模式面临盈利空间缩小、融资成本提高和销售陷入僵局的严峻挑战。为了克服这些挑战，实现房地产开发的可持续发展，应该遵循房地产开发产业链的内部分工专业化、以直接融资为主的筹资多元化和销售与持有并重的经营稳健化三条路径，并最终建立起以资本和服务为主导的全国一体化房地产市场。为了顺利实现这些路径，可以采用资源整合、资本运作和品牌构建等具体的应对策略。同时，政府特别是地方政府的改革与支持必不可少。

关键词：后金融危机时代 房地产开发模式 转型升级

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

后金融危机时代中国房地产传统开发模式面临的挑战

后金融危机时代，民众的消费意愿和消费能力均大幅下降，行业风险明显加剧，然而与楼市持续低迷相比，中国传统的房地产开发模式所面临的挑战更大。中国在房地产开发方面主要采取的是香港模式，这一模式以房地产开发商为中心，集土地购买、房屋建造、销售管理于一体，以预售回款和银行贷款为主要筹资方式，并具有以下几个显著特点：第一，土地增值是开发商主要的盈利来源，在刚性需求的刺激下，城市土地价格不断上涨，而总房价中有超过一半是属于土地价格，因此圈地升值是开发商的主要盈利模式，“地王”是开发商实力象征的典型代表；第二，滚动开发是开发商的主要运作方式，房产一旦开发完成，开发商获得回款之后会立即开始新的项目，而项目一旦销售完毕，开发商就基本上与其没有任何关系了；第三，销售回款是开发商的主要目的，正是基于土地增值和滚动开发的盈利和运作模式，能够在短时间内将项目销售给客户从而获得回款并进而从事下一轮的圈地和开发就成为中国房地产开发商的主要目的。虽然这一模式在城镇化迅速发展和房价不断高涨的情况下给开发商带来了丰厚的回报，但是在后金融危机时代则对开发商形成了极大挑战：

（一）土地成本不断提高，盈利空间迅速缩小

金融危机之前的很长一段时间内，开发商获取土地的使用权较为容易，成本较低，这源于两个方面：一是土地供给较为充足，政策不够规范，而且很多“地王”本身就是国有企业，因此可以通过较为低廉的价格拿到土地转而在市场上高价出售直接获取高额收益；二是土地补偿标准较低，相关主体维权意识淡薄，而且维权部门对于相关的维权请求不重视，造成征地过程普遍较为简单粗暴。但是在后金融危机时代，经济增速的下降使执政党增强了对政治合法性的强调，在建设法治社会和反腐败的双重影响下，土地出让制度越来越规范，在加上土地资源的相对稀缺使得土地出让金不断增加，民众的维权意识也大大提高，于是用于前期的投入大幅提升，再加上后期开发过程中生产要素价格的飙升，使得开发商的盈利空间迅速缩小。在这种情况下，开发商“圈地”的积极性下降，很多前期“圈地”过多的开发商可能由此陷入困境。

（二）银行惜贷程度加大，融资难度和融资成本不断增加

金融危机造成的经济衰退预期和房地产业不景气现象的出现使得银行业的坏账迅速积累，再加上此前政府为控制房价实施的一系列信贷紧缩政策不仅提高了开发商的融资难度，更提高了其融资成本，因此很多开发商都出现了资金链问题，并最终导致企业的倒闭，而企业的倒闭在加剧银行业坏账的同时，更提高了银行业惜贷的程度，这一恶性循环将直接导致房地产行业的大洗牌，很多中小房地产企业将因为资金链断裂陷入破产，而一些资金实力雄厚的大型企业将会趁机扩张，这会使得中国房地产市场的集中度进一步提高。尤其值得注意的是，前期房地产市场的快速发展使很多企业的杠杆率过高，这不仅造成了房市的虚假繁荣，更加剧了其潜在的危机，一旦银行收紧信贷，就有可能会造成连锁式的反应甚至引发经济危机，而在中央政府去杠杆化的大潮中，传统的滚动开发使模式显然已经无法为继。

（三）房价稳中有降，去库存化使得楼市销售陷入僵局

传统的房地产开发模式以土地升值和银行信贷为支点，通过滚动开发的方式来实现利润和规模的扩张，然而这一模式得以维持的基本前提条件就是旺盛的需求和由此带来的房价不断上涨，开发商只要把房子以较高的价格卖出去获得回款，就不仅可以偿还银行的贷款，而且还可以获得丰厚的收益，这无异于“空手套白狼”。但是一旦需求出现萎缩，房价出现回落，开发商就可能不仅得不到预期收益，还可能无法偿还银行本息，因此就会导致这一模式无法继续维持运作。而后金融危机时代经济增速的下滑和国内需求的萎靡不振已经使得国内楼市库存大幅增加，房价趋于平稳，而且中央政府明确开发商可以通过降价的方式减少库存，部分地区开始出现房价的断崖式下跌，这一切都意味着传统的房地产开发模式已经陷入僵局，中国房地产业亟需一次全新的转型升级。

后金融危机时代中国房地产开发模式转型升级的路径

通过上述分析可以发现，后金融危机时代，土地的出让成本和开发成本大幅提高，而房价和居民的需求则趋于稳定，因此滚动开发式的传统粗放型房地产开发模式已经难以维持，在这种情况下，开发商就必须寻求新的发展路径，本文认为新的路径需要遵循两条基本的原则：一是在土地投入和其他要素投入价格不断上升的背景下，最大限度地降低开发成本；二是在需求不振和价格趋稳的形势下，最大限度地提高开发收益。根据这两个原则，本文认为房地产开发模式转型的路径应包括以下三个方面：

（一）房地产开发产业链内部的分工与专业化路径

传统的开发模式形成了以房地产开发商作为中心的纵向一体化生产链条，开发商从事的业务不仅包括土地买卖、房产建筑，还包括后期的销售管理等，在很多地区中介机构承接的新房交易仅占全部新房交易额的10%-30%，而这一比例在美国高达85%，同时美国的开发商主要从事房屋的建筑，而土地开发、资金运作和销售出租均由其它的专业机构来完成，这就在很大程度上降低了房地产开发产业链的整体成本，此外，房地产开发的产业链内分工的形成可以进一步提高房地产对于就业的拉动作用，对于促进服务业的发展和产业结构的升级都具有积极的作用。需要注意的是，随着国内房地产市场去库存压力的增大和银行信贷的收紧，国内的众多房地产开发商必然会经历一番大洗牌，这也是房地产开发企业重新定位自己、寻找在房地产开发产业链中新分工角色的重要机遇和挑战期，更多的中小房地产企业应该抓住机会积极进行转型，从开发商的综合角色转变为房产经营中介服务机构或者物业服务机构，而大型房地产企业也要重新梳理自己的细分市场，通过科学的战略调整和兼并收购来扩充自己的实力，以迎接更加严峻的市场竞争。

（二）以基金、证券等直接融资方式为主的筹资方式多元化路径

传统的开发模式在资金收集方式上主要依靠银行信贷等间接融资方式，这是由房地产发展初期资本市场较为落后的金融市场结构决定的，但是依靠银行信贷的间接融资方式存在着顺周期的特性，这就意味着在经济繁荣期会助长房地产的泡沫，而在经济衰退期则会加剧房地产行业的经营困境，因此在后金融危机时代，为了解决房地产相关利益主体的融资困境并有效降低融资成本，资本市场的创新是大势所趋。在美国，房地产开发所需要的资金中，直接融资占到75%以上，而来自银行等金融机构的间接融资进展不到1/4，而在传统房地产开发模式占主导地位的中国，来自银行信贷的间接融资占到55%以上，剩余的资金中有接近40%需要房地产企业自筹资金，这无疑大大提高了传统房地产开发模式的融资难度和融资成本。根据美国等发达国家的经验，互助合作基金是其房地产开发过程中普遍采用的融资方式，开发商在找准自己角色和定位的前提下，应该发挥自身的主观能动性，创造性地解决开发过程中的融资问题，在更多考虑客户和消费者需求的同时，也可以更多利用潜在消费者的闲散资金，成立互助基金，建立专业化的房地产融资平台，从而实现开发商和消费者的双赢。

（三）销售与持有并重的房地产经营稳健化路径

传统的房地产开发模式以销售作为主要目标，但是在房价趋于稳定甚至有所下降的情况下，销售能够给开发商带来的收益会大幅下降，为了降低价格变动带来的风险并进一步提高房地产开发带来的收益，房地产开发商可以通过科学经营的方式来持有物业。具体来说，持有物业获取收益的方式有两种：一是将物业出租以获取稳定的租金收益，二是通过物业运营提高房产的价值然后再以较高的价格出售以获取更多的收益，特别是后一种方式成为很多跨国房地产企业集团参与全球竞争的主要方式。实际上，目前国内一些大型的房地产企业，比如华润置地、广州城建等已经开始增加其经营性物业，租金在其利润中所占的比重不断提高，作为一种“稳健型”的房地产开发模式，地产经营将成为中国房地产行业可持续发展的必然选择，也将成为考验房地产企业有效配置资源的能力。此外，随着中国居民收入的提高和老龄化速度的加快，在市场中出现了越来越多样化的住房需求，开发商也应该根据这些需求设计出更加适应市场的住房产品，并开启住房定制的全新经营模式。

（四）以资本和服务为主导的一体化房地产市场的最终形成

房地产产业链内部的专业分工可以形成一系列的中间服务提供商，这些中间服务商通过长期的专业化经营形成了自己独特的优势，但是还存在两个方面的问题。一是中间服务提供商一般规模较小，资金较少，而房地产项目的开发一般都需要大量的前期投入，因此资金的来源问题需要解决；二是大量的中间服务商共同为同一个房地产项目提供服务，如何来协调各主体之间的利益和合作关系。而第二条路径现恰好能解决这样两个问题，直接融资方式的出现特别是投资资本的介入将会形成以投资主体为中心的房地产开发链条，既解决了各参与主体的资金问题，又可以形成有效的利益协调关系。但是资本对于利润的追求与房地产市场较大的风险存在矛盾，因此如何提高资本的收益是后金融危机时代房地产开发需要着重解决的问题，而第三条路径则可在降低房市风险的基础上，实现房地产的有效保值增值，而这种保值增值的实现又从根本上有赖于诸多中间服务提供商的专业服务。所以，通过以上三条路径，传统的以房地产开发商为中心的开发模式便被以资本和服务为中心的新兴开发模式所替代，而这种新兴开发模式发展的最终结果便是促成了一个全国性的统一大市场。

总之，通过产业链内部的专业化分工、以直接融资为主的多元化筹资方式和销售与持有并重的稳健经营策略，中国的房地产开发就可以在有效降低生产成本和财务成本的基础上实现持续增值，并最终形成一个以资本和服务为主导的全国性统一大市场。

后金融危机时代房地产开发模式转型升级的对策建议

虽然上述三条路径可以促进传统房地产开发模式的转型升级，但是其实现过程仍然有很多具体的问题需要解决，比如房地产开发供应链的核心企业由谁来担当，直接融资和资本运作的方式有哪些，持有房产的具体经营如何进行等，更重要的是，作为中国房地产市场的重要参与者，政府特别是地方政府应该在此过程中发挥什么作用，本文针对这些具体问题来提出有针对性的政策建议。

（一）企业层面

第一，已经初具实力的开发商通过资源整合扩大企业规模，并在与国外基金合作的过程中积累经验和增强实力，努力成为房地产开发供应链的核心企业。有能力的企业可以通过收购兼并或者参股控股的方式来实现产业内资源的整合，并按照规范的现代公司制来管理和运作企业，这样就可以吸引国外的投资主体前来合作，并在合作的过程中不断积累经验和增强实力，最终能够成功担当起整个房地产产业链的核心主体，并培养起一批能够高效提供中间服务的中小企业。需要注意的是，在此过程中，现在的大型房地产开发商具有先天的优势，因此可以在有效整合地区资源的基础上，逐渐将自身的注意力集中于以资本运营为核心的专业领域，并逐步形成以自身作为核心企业，以房地产开发公司、物业经营公司、中介咨询公司和土地经营公司等为成员企业的具有较强竞争力的房地产项目供应链，最终实现房地产开发的转型升级。

第二，房地产开发供应链的核心企业以资本市场为依托，借鉴国外REITs的先进经验，形成有中国特色的房地产开发融资模式。随着资本市场的不断发展和完善及金融创新的持续增加，房地产的融资模式亟需全新的突破，而国外房地产开发融资方式则可以为我所用，其中最具典型意义的是房地产投资信托基金（简称REITs），与银行信贷相比，REITs是一种以发行收益凭证的方式来汇集特定多数投资者的资金，并由专门投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，投资者随时可以通过二级市场进行转让交易。国内地产企业应在借鉴成熟地产的资本运作模式基础上，积极探索自身发展优势，加速房地产开发与房地产金融的结合，持续提升自身核心竞争力以适应多变的资本市场环境，促进房地产市场的可持续发展。

第三，居住房产和非居住房产并重，提高物业服务的质量和价值，构建房地产开发供应链的特色品牌。依托繁华商业中心和人口流动性较大的地区，开发商可以开发针对租房客的小户型社区，通过这些特色地产项目的开发，就可以使企业获得稳定的租金收入，降低房产经营的风险；而对于主要用于出售的居住性房产，开发企业应该将注意力集中在消费者的居住体验上，因此一个称职的物业服务提供商是房地产开发供应链的重要支点，建议企业应该结合企业和项目的特色打造更加人格化的物业管理体系，此外，居住社区的配套设施和居住环境也是房产增值的重要基础，因此资本运作核心企业可以依托软件和硬件特色来有效提高项目的价值，打造供应链品牌效应，最终实现房地产开发项目的稳健高效运营。

（二）政府层面

作为中国房地产市场的重要参与者，为了更好地促进房地产开发模式的转型，政府特别是地方政府的改革和支持也是必不可少的，本文将进一步从政府的角度分析如何促进中国房地产开发模式的转型。

首先，通过财税制度改革，降低土地财政在政府财政资金中的地位，从而改变土地增值在开发商经营过程中的地位。很大程度上来讲，开发商过度依赖土地增值的开发模式源自地方政府对于土地财政的依赖，地方政府作为区域房地产市场的重要参与者，如果不改变其对土地财政的依赖，其就会通过各种手段和措施来维持高昂的土地价格，而在这种机制作用下，开发商很难改变圈地的激励。进一步来讲，地方政府对于土地财政的依赖源于不合理的财政分权制度，地方政府获得的财政收入较少，但是却要承担大部分的财政支出责任，因此不得不依靠土地财政获得额外的收入来源。为了改变这种情况，中央政府可以通过增设与房地产经营相关的税种来调节，比如房产税等，并将这些税种划归地方，这样就可以有效增加地方政府的税收收入，并激励其更加规范的对房地产市场进行监管。

其次，降低金融市场的准入门槛，允许有实力的个体或机构开设民营银行，并进一步发展中小板资本市场。长期以来，国有银行在金融市场中占据主导地位，金融资源高度集中，在经济发生紧缩时，很多房地产开发企业都不能及时获得资金支持，从而出现大批破产和倒闭的情况，这一方面严重破坏了房地产市场的正常经营，另一方面也给广大的消费者带来了重大损失，因此，如何在新的房地产开发模式中解决好中小企业的融资就成为其能否顺利发展的重要保障。对此，政府必须要降低金融市场的准入限制，允许符合条件的民营资本进入金融市场，充分提高金融的市场竞争，以促使金融机构开发出更多便利的融资渠道。此外，随着房地产经营专业化的深入开展，政府也应该不断完善中国创业板资本市场，让这些小企业凭借自己专业化的优势获得低成本的资本支持，这样也有利于筛选具有潜力的中小企业，使其不断发展，从而跨越式地推进中国房地产开发经营模式的发展。

总之，只有在政府和企业的共同努力下，中国的房地产市场才能在后金融危机时代成功实现转型，这样既可以避免由于泡沫破裂造成的经济危机，又可以成为新常态下经济持续增长的重要动力。

结论

本文基于后金融危机的时代背景系统分析了中国传统房地产开发模式所面临的挑战及其转型升级的具体路径和对策建议。研究发现，成本的提高和收益的下降使得传统的粗放型滚动开发销售模式难以为继，为了克服这些挑战，实现房地产开发的可持续发展，应该遵循房地产开发产业链的内部分工专业化、以直接融资为主的筹资多元化和销售与持有并重的经营稳健化三条路径，并最终建立起以资本和服务为主导的全国一体化房地产市场。为了顺利实现这一目标，房地产开发企业和政府应该各有所为，企业应该根据自身的实际，找准定位，未雨绸缪，并积极利用资本市场的力量解决自身在经营过程中遇到的问题，通过不断努力打造属于自己的特色品牌。而政府也应该通过财政体制改革、金融市场改革和保障性住房的供给为中国房地产市场的转型提供必要的支持，只有在政府和市场的共同努力下，中国的房地产市场才能成功实现转型，并成为新常态下经济持续增长的重要动力。但是由于篇幅所限，本文对于一些更具体的问题没有深入展开论述，比如核心企业扩张的方式、房地产金融的本地化发展路径和房产运作的特色项目开发等，对于这些问题笔者将会另文探讨。

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