养老地产困境难破

秋叶

1月26日，万科在广深地区首个养老项目万颐智汇坊亮相，该项目位于广州黄埔万科城市花园社区内。据悉，这个地方在去年7月前，还只是万科的一个档案馆，如今已改建成“社区嵌入式长者照料中心”。

据万科介绍，智汇坊由长者照料中心、健康管理中心、颐享汇三大服务核心板块组成，分为温馨安养区、医疗康复区、营养膳食区、长者文化学堂、网络互动区、活力天台、书香长廊等几大功能区域。

近年来，养老服务市场的“蛋糕”在不断吸引各路资本跃跃欲试，众多资本和房企对于养老地产市场愈加急迫地进入。

近期，包括绿城、融创、万科、正荣等房企纷纷在养老地产方面有所行动，保利、远洋、绿地等多家公司早前都已试水养老地产。

据不完全统计，目前中国已经有超过80家房企进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

虽然看似红红火火，但业内研究机构分析指出，这些企业虽然不乏较为成熟的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式。

诸多创新与尝试

事实上，房企的热情高涨并非一厢情愿，房企瞄准养老地产也和人口老龄化息息相关。在十八届五中全会上，全面放开二孩，积极开展应对人口老龄化的行动被提上日程。这一政策的背后，是中国已步入老龄化社会的现实。

据老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。

除此之外，国家在政策层面大力推动已经成为养老地产概念升温的重要动因。随着国务院《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》，养老产业显然已进入历史机遇期。

各大房地产企业明知道这是一个需要长期培育的产业，但考虑到10年之后，中国养老地产市场巨大的发展潜力，很多还是按捺不住，提前进入布局。

虽然到目前为止，尚未看到在各方面特别成功的案例，但2015年诸多企业在养老地产领域当中的诸多创新与尝试还是让我们有所借鉴。

以保利为例，2015年先是与华夏人寿战略合作，尝试把保险机制引入城市居民养老领域；后来又与太平人寿合作，组建养老产业基金，基金前期投资主要以养老地产项目为主，后期还计划向上下游延伸，投资孵化一些医疗、健康项目。另外，包括平安、泰康等险资自己做的养老地产在内，如今养老地产与险资的合作已经成为趋势。

另外，远洋、碧桂园、新城都在养老地产方面搭建了相关的互联网平台。远洋是携手京东建立“人生X计划”，为消费者提供从成家、立业到生活、养老的一站式居住解决方案。碧桂园是营造“全生命周期贴心服务”，在顺德试点运行社区长幼中心，会员可以通过“e当家”电商点碧桂园酒店餐饮，50岁以上老人仅收取成本费用。

新城控股则是通过社区APP搭建养老O2O平台，全方位满足各种日常服务，做到线上支付、线下享受服务的模式。虽然这些平台对养老地产本身没有太大的直接支持，但从布局情况来看，诸多房企已经开始对老龄客户群体实现覆盖和服务。

到目前为止，全国养老地产项目中销售型还占大多数，但销售的效果只能算是非常一般。2015年出现了销售模式上的巨大创新亮点，特别是在平安不动产原来的桐乡合悦·江南 的项目失败后，这次把住宅产权和平安的“养老财富计划”进行整合，采取了所谓的返本销售模式（一种是30年后一次性返还全额房款，另一种是从第16年起逐年返还），推出的100套全部售罄。这种模式可能是解决当前养老项目滞销的一种重要方式，但住宅产权和金融产品结合还是受到诸多方面限制。

其实，养老地产成功的关键不是产品，而是服务，所以专业的运行公司对于未来的养老地产来说非常重要。早在2014年，远洋就在北京成立了一个租用型养老品牌叫椿萱茂，打造专业的老年失智照护解决方案，目前已经有3个项目落地。

另外，万科、绿城等也专门成立了专业的服务机构。而保利地产则成立了养老用品公司，还计划建立养老产业总部基地。这些专业公司进入养老领域，可能会使养老地产未来在专业人才、运营服务方面再上一个台阶，也为若干年后的养老地产全面铺开打下一个相对坚实的基础。

目前，房企在养老地产方面仍在不断创新和探索，但当前中国的养老地产才刚刚起步，基础还非常薄弱。只有在金融、平台、销售、运营这些方面都相对成熟之后，加上政策层面的配套支撑，以及目前这批具有强大消费力的40-50岁中产阶层步入老龄之后，中国的养老地产可能才会真正地起步。

市场发育不成熟

然而，在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非如看起来的那么很美。目前，在养老地产领域，探索实践者众多，成型者寥寥。

养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解还停留在以养老概念卖房，更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身。

长期以来，中国养老地产的噱头多于实质，盈利周期漫长甚至遥遥无期，成为国内房地产商开发运营养老地产的重大阻碍。“养老地产比商业地产的回报周期更漫长，对于房地产企业来说，将是一个不小的挑战。”大宇咨询房地产分析师李家云表示。

业界普遍认为，养老地产行业仍处于“蹒跚起步”的阶段，未来中国养老地产是基于服务的产品，还是基于产品的服务，到现在也没有定论。从已投入运营的养老地产中看，资金投入不少，只见枝叶疯长，却不见花开，更谈不上结果。

另外，中国指数研究院的研究认为，国内广大消费者传统的“居家养老”观念短期内很难转变。中国老人受传统观念影响，仍然更倾向于在家养老，只有在生活不能自理时，才会进入专门的养老机构。

目前国内的民营养老机构普遍入住率低，例如北京民办养老院的入住率只有20%。未来究竟有多少老年人口将会选择养老住宅，转换为实际需求仍有较大不确定性。

中指院相关负责人分析认为，当前国内的养老产业政策保障不健全，缺乏落到实处的具体法律法规。虽然中央政府大力提倡发展养老服务业，各项政策法规也不断出台，但是多为纲领性、原则性的政策，缺乏落实到实处的补贴、土地和财税政策。政策出台时间、支持程度等并不明确，这对开发企业而言，将意味着较大的开发风险。

“比如床位补贴，民办养老院和公办养老院待遇相差颇多，具体补贴标准不明确”。该负责人表示，老年人在入住老年住宅时，一般会考量提供的医疗服务，而关于老年社区配备的医院是否纳入医保范围的问题一直未得到解决。整体而言，养老地产市场机制发挥的政策环境仍不理想。

在该人士看来，更为重要的是，国内的养老地产市场发育不成熟，盈利模式不明晰。养老地产对老年人生活的配套设施的要求较高，因而投入成本高于普通住宅，前期资本投入大，受限于资金压力。目前开发商采取销售、出租或二者相结合的方式，但无论哪种运营方式都存有一定问题，盈利状况并不良好。

美国由于资本市场运作发达，日本则依靠介护保险制度，养老地产普遍取得较好收益。未来中国开发商如何布局养老地产、以何种方式开发与运营将是盈利的关键点。

不仅如此，国内养老地产配套服务落后，缺乏专业人才，类似的局面也亟待改观。由于养老地产的核心和重点在于后续运营，而国内养老地产处于发育阶段，医疗护理人才缺失，配套单一，服务规范不完善。如何在未来培养一个高专业能力的运营团队也将是横亘在企业面前的难题之一。

有业内人士坦言，尽管不少房企宣称投资开发养老地产，但由于大多因为盈利模式不清晰、相关配套服务跟不上，养老地产的项目最终只能当作普通商品房去卖，一些所谓的“养老社区”也与普通楼盘无异，养老地产最后变成了一些开发商拿地卖房的噱头。

困境亟待摆脱

CRIC研究中心分析师李莹表示，老龄人口的增长让越来越多的房企涉足养老地产，包括万科、保利、远洋、首创等，其中万科的杭州良渚文化村随园嘉树项目已出炉，远洋成为北京第一个获得民政部门颁发养老服务机构职业资格的市场化机构。

“未来养老服务业将是政府托底，以市场为主体”。李莹说，为鼓励市场力量参与养老事业，预计未来国家层面将会出台一定的优惠政策，除了金融保险公司以外，房地产企业在养老产业中也将有不小的发展空间。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为，无论是政府规划、养老产业政策，还是实际的养老地产市场需求、开发企业布局动作来看，养老地产的确面临着巨大的市场发展空间。

“但这么巨大的市场空间背后面临更多的是市场冲动。其中，关于养老地产运营模式、养老相关产业的发展等诸多方面还存在不成熟的一面，一定程度上会造成当前中国养老地产市场呈现出‘粗放式增长的特征”。张宏伟认为。

养老地产“粗放式”增长背后势必会带来盈利模式、运营模式、重复建设等诸多方面的困局。在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，以养老地产为名变相圈地，养老地产变成开发商的拿地工具。

这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但是，实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。

“和建保障房、商品住宅不一样，养老地产（床位）不可能依靠大规模的兴建项目来充量”。他认为，养老地产项目开发配套很关键，仅有床位没有配套解决不了养老问题。在进行任何一个养老地产项目开发时，如果没有配套的支持，尤其是医院等这些医疗设施配套、相关从业人员的跟进，规模庞大的养老机构必然会出现管理、事故等方面问题，这个项目本身也必然是失败的。

“事实上，养老地产还必须要寻求一个适合自己的运营模式，如采取出租、卖产权、直接买断等方式”。张宏伟说，这一点，也是养老地产具体项目未来能否持续生存的关键所在和每一个养老机构在经营阶段必须解决的问题。