构建房产税评估体系的探讨

余忠萍，张元珺

（合肥师范学院　经管学院，安徽　合肥　230061）

构建房产税评估体系的探讨

余忠萍，张元珺

（合肥师范学院经管学院，安徽合肥230061）

房产税开征的一个难点问题就是如何评估房产的价值.要合理、公正的评估房产的价值，关键在于建立一套科学合理、方便实用的房产税评估体系.本研究从我国的国情出发，借鉴开征房产税的国际经验，对构建我国房产税评估体系的基本思路、关键问题、配套措施等进行了探讨.

房产税；税收要素；房地产；评估体系；申诉机制

对房产税立法的一系列问题讨论，其中的一个难点问题就是如何评估房产的价值［1］.要合理、公正的评估房产的价值，必须首先确定科学的评估方法，这个评估方法不但要结合目前的管理水平和各地的实际情况，又要考虑评估成本，在实际工作中，还要方便基层人员操作.房地产市场经过多年的市场化培育后，已经逐步成熟完善.构建房产税评估体系有了很好的基础，具体表现在［2］:土地出让已基本实现在公开市场招拍挂出让，新房销售和二手房的转让都已充分市场化，房产交易价格由买卖双方参考区域价格自行定价，这样的价格一般能反应房产的实际价值.房地产的登记也实现了法制化和信息化，这为房产税评估体系的建设提供了有力的技术和信息支持；随着房地产市场的快速发展，尤其是二手房交易的繁荣，培养出了大批经验丰富的评估人才.从以上分析可以看出:目前建立房产税评估体系的硬件环境、软件环境和社会发展环境均已具备.

1　构建房产税评估体系的基本思路

房产税评估体的建立系是开征房产税的前提和基础.房产税评估体系主要是指与房产税评估相关的一系列重要因素及其相互关系构成的总和.笔者认为，构建房产税评估体系，应着重从两方面展开:

首先，必须对评估原则、评估机构、评估方法、评估程序、评估周期等基本问题加以明确，其核心是评估方法的确定.我国现行的房产税是以房地产原值扣除一定比例后的价值或年租金收入的12%为计税依据的，这两种计税依据存在明白诸多不合理的地方:如以租金为计税依据，存在房屋出租的情况及租金难以掌握的问题，纳税人容易逃税；以房地产原值扣除一定比例后的价值为计税依据，没有考虑房地产的增值情况.因此，要从房产税的特性出发，借鉴世界各国的经验，选择能使评估结果更加公正、合理的方法.其次，规范现有的房地产评估市场，完善与评估有关的配套措施，确保房产税评估体系的顺利运转.一是要理顺现有评估机构与其主管部门的关系，只有评估机构保持独立，其评估结果才能不受部门利益的驱动，才有参考的价值；二是要制定统一的评估制度和具体的操作规程，只有这样才能保证评估结果的公平；三是应该出台房产税评估相关的法律法规，加强对评估行业的法律监管.只有这样，房产税的征收才有科学的依据，才能有效发挥房产税的职能作用.

2　房产税评估的几个关键问题

房产估价是指专业房地产估价人员运用统一的估价程序和方法，在综合分析影响评估对象价值的各种因素如地段、房龄、户型、面积、结构、配套设施、装修情况等基础上，判定评估对象的价值的活动.构建房产税评估体系，必须首先对评估机构、评估原则、评估的程序、评估的方法、评估周期等几个关键问题加以明确［2］.下面将对上述关键问题分别进行探讨.

2.1评估机构

关于评估机构的设置，目前主要有三种观点:一是在税务机关内设置评估机构，二是由房地产管理部门负责评估，三是由中介机构来承担.

笔者认为，选择由中介机构负责房产税的评估是最佳选择.首先从效率上看，由房地产管理部门或税务部门来负责评估，需要录用更多的工作人员，降低了运行效率，增加了房地产管理部门或税务部门的行政成本；目前我国的不动产评估事业已有很大的发展，各个城市均涌现出不少专业的评估机构和房产评估人员，从税收公平的角度看，房地产评估的中介机构与评估对象的纳税行为之间没有直接利害关系，在评估中相对更容易排除利益因素影响，使评估结果更客观公正，有利于税收公平.

2.2评估的原则

评估的原则是是评估房产价值时应该遵从的原则.在房产价值评估工作中，应遵循以下三条基本原则:（1）效率为主.评估房产价值时不能片面追求评估工作的精确性，一旦房产税开征，评估工作量很大，如果片面追求精确，势必会降低评估效率，增加评估成本，推高征税成本，影响房产税改革的进程.现实中，可以考虑使用批量评估技术来进行房产价值的评估.即先确定某一区域范围内新房的评估基准价，然后在基准价基础上，结合具体房屋的房龄、位置、装修、户型、朝向等做一些调整.（2）统一标准.可以借鉴欧美发达国家成熟的房产价值评估方法，结合我国国情，制订统一的房产价值评估标准，并允许各地区结合地区实际情况增减部分参数，以体现地区的差别.（3）市场为主.市场评估价值能反映房地产的时间价值，税基随着房地产市场价值的上涨而不断扩大，实现房产税筹集财政收入的功能.

2.3评估方法

房产税评估工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正.房地产估价有三大基本方法，即收益法、成本法、市场法，如假设开发法、剩余法、路线价法、长期趋势法、评分法、基准地价修正系数法等都是这三大方法的派生［3］.笔者认为，评估时应根据不同的应税不动产选择不同的评估方法.（1）有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法.要适用市场法，必须要在同一区域范围内存在较多类似的房地产交易，且这种交易不受行政因素的干预，这样评估出来的房产价值才有参考价值.如对普通商品住宅、办公楼、商铺、工业厂房等可自由交易的房产完全可以市场法.如我国北京、上海、广州、大连等大中城市，居住房地产的评估则可采用这种方法.（2）收益性房地产的估价，应选用收益法作为其估价方法.我国现行的房产税法中有针对收益性房地产征收房产税的规定，对经营性房产如出租的办公楼、仓库等按照年租金收入的12%征收房产税.在评估房产价值时，也可考虑对收益性房产按照年租金收入乘以一定的年限来确定房产的价值.（3）在没有市场交易或市场交易样本不够多且收益不确定的情况下，不宜采用市场法和收益法，这时可采用成本法作为主要的估价方法.如对5年以内的次新房，可以直接以其购买时的成本作为房产的评估价值.成本法也适用于那些只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产.

2.4评估程序

房产估价程序是指在房地产的估价过程中，按照各项工作的相互联系，排列出其先后进行次序的程序.房产估价是一种直接关系到相关当事人的切身利益且较为复杂的专业服务活动，理应制定一套科学、严谨的估价程序，使估价工作规范化、高效化，并防止出现程序上的疏漏，保证估价工作的质量.

笔者认为，房产价值评估可按如下步骤进行:①受理估价委托；②拟定估价工作方案；③搜集估价所需资料；④实地查勘估价对象；⑤选定估价方法；⑥测算估价结果；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨出具估价报告.

2.5评估周期

因各方面原因导致房地产价值发生变化时，需要重新进行评估.评估周期太短，评估太频繁，会导致成本过高；而周期太长，又不利于掌握房产的真正价值.确定合理的评估周期，即能降低评估成本，保证税收的征收效率又能使评估价值符合市场变化.从国外的实践来看，房产税评估周期都在1年以上，日本是每3年评估一次，商业资产每年一次；英国是每5年重评一次；美国是每3年重评一次［4］.根据我国的国情，周期可以确定为3～5年.我国可以考虑根据经济发展情况进行区分，对于中西部落后地区，评估周期可适当的长一些.

3　建立和完善房产税评估体系的建议

目前我国房地产市场发展已较为成熟，一手房和存量房交易活跃.但房地产评估制度还需进一步完善.要全面开征房产税，首先要确保房产价值评估体系能顺利运转，这样才能合理确定税基.为此，笔者提出以下建议［5］:

3.1出台房产价值评估标准，培养专业评估人员

目前，已开征房产税的欧美发达国家都建立了统一的评估标准，我国也应制订统一的房产税估价技术标准或规范.笔者认为，可以由行业协会根据税务机关的准则制定统一的评估方法和标准，并指导评估机构的具体评估工作，以促使评估市场的规范发展.在房产税评估工作中，应充分重视专业评估人才的培养和储备，着力培养一批法制观念强、业务技能熟练的职业评估队伍.当然，税务机关内部也必需拥有一批熟悉评估业务的税务工作人员，来监督评估结果的公正性.

3.2完善现行的房地产登记及交易管理制度

在房产税开征之前，要完善现行的房产登记及交易制度，包括房地产产权的确认、分割、继承、交易及租赁管理，并建立与房地产有关的收入支出申报制度.只有房产登记制度完善了，房产税的纳税主体才能明确，房产税才能顺利征收.在完善登记制度时，必须充分运用计算机和互联网、大数据等现代信息技术手段，实现税务部门和房产部门、民政部门、国土部门、公安部门、工商部门资源共享，及时更新登记的数据信息.

3.3建立评估申诉机制，强化行业自律职能

完善的申诉机制已成为房产税评估体系的重要组成部分.如在中国香港地区，如果纳税人对房产评估结果有异议，可以向房产估价署提出申请复议，如对决定不满可向土地审裁处提出上诉，涉及法律问题还可以进一步提交高等法院裁决.笔者认为，我国可以参照行政诉讼法的有关程序和规定，允许有疑问的纳税人向相关部门申请复议.政府可考虑设立专门的委员会，对有关的复议事项通过各种方式予以裁决，如对复议决定不服还可以向法院起诉.此外，还应鼓励由评估行业协会进行管理，强化行业的自律职能.

3.4加强对评估机构的监管，明确评估机构的法律责任

评估机构收费一般是以评估标的物的价值为依据，房产价值评估机构为赚取更多的报酬，在利益驱动下，有可能会高估房产的价值.此外，业主也容易影响评估机构的评估结果，滋生更多的社会问题.因此，必须建立和完善对评估机构的监督机制，对房产的评估结果进行抽样监督.监督机构可以是行业协会，也可以在税务机关设立专门的评估监督机构.评估监督机构的只能主要是对房产价值的评估结果进行抽样调查，以确保评估结果公正公平合理并且符合既定的评估标准.对监督中发现的不实评估结果，要追究其评估人员的行政、民事甚至刑事责任.对评估人员与房产所有者或使用者串通太高或压低房产价值的，可以予以吊销评估资格的处罚，造成严重后果的，甚至可以追究刑事责任.

4　结束语

建立房产税评估体系是开征房产税的前提和基础.构建我国的房产税评估体系，应从我国的国情出发，借鉴国际上开征房产税国家的经验，首先对评估原则、评估机构、评估方法、评估程序、评估周期等几个关键问题加以明确，其次要建立和完善与评估有关的配套措施，如房产税评估标准、房地产交易管理制度、评估申诉制度、评估行业监管机制等.

〔1〕席月民.我国房产税立法问题研究［EB/OL］.http：//www. civillaw.com.cn/article/default.asp？id=43176.

〔2〕姚娜.我国房产税立法若干问题研究［D］.西南政法大学，2009.

〔3〕张富强.论我国房产税计税依据的路径选择［J］.税务研究，2012，11（61）.

〔4〕何杨，刘威.发达国家房产税征管模式的比较与借鉴［J］.涉外税务，2011，5（22）.

〔5〕涂京骞，王波冰，涂龙力.房地产税立法与改革中几个重要问题的破解思路［J］.国际税收，2014，4（25）.

F812.42

A

1673-260X（2016）07-0106-02

2016-04-11

安徽省高校优秀青年人才基金《物业税的立法问题研究》（2010SQRW117）