何时投资美国房地产？

◎ 雷辉志



何时投资美国房地产？

◎ 雷辉志

最近美国房屋交易非常活跃，房价连续几年节节攀升。很多华人跃跃欲试，要加入到投资美国房地产的行列。那么现在到底是不是最佳的投资时机呢？我们来具体分析一下正反两方面的因素。

美国房屋市场从2007年底价格见顶后迅速回落，大部分地区在短短两三年间房价遭到腰斩。到2011年至2012年，人们仍然可以在街上随处看见法拍房屋的牌子。那时候，感觉每栋房子都很便宜，可选择标的非常多，市场对买家有利，尽管如此交易却并不活跃。2013年之后，房屋市场逐渐走强，销售数据显示销售量和价格持续双双走好。尤其是到2015年，很多热点地区房价已经超过上轮房价的最高点。

本轮房价上涨有很多原因。首先是美国就业和经济数据向好的因素。美国2015年7月新增非农就业人口21.5万人，虽不及预期和前值，但仍高于历史同期平均水平，且连续第三个月维持在20万人以上。8月和9月份美国失业率只有5.1%，是2008年5月以来的最低。

其次就是中国买家大手笔扫货的功劳。中国买家从纽约、加州、德州和佛罗里达买起，扫货行动燃烧到西雅图、波特兰和麻州，最近又转战价格洼地拉斯维加斯，中西部伊利诺州和东南部乔治亚州等。西雅图、波特兰等热点地区甚至出现抢房的怪现象。一套房子刚一挂牌，立刻引来几个买家的哄抢，最终成交经常比卖主最初报的价格高几万美元。

2013年3月到2014年3月，中国买家将220亿美元投资到美国房地产，此后一年，中国买家继续扫货，至2015年3月已经成交286亿美元。在西雅图最昂贵的社区，近乎一半的房地产交易活动与中国买家有关，并且超过3/4的房产交易用现金结算。很多热点地区的房地产中介必须会说普通话。

不过，一片欣欣向荣的房屋销售市场已经浮现隐忧。2015年9月房屋销售数量比2014年同期虽然高5%左右，但是与8月环比下降10%以上。同时价格上，虽然比2014年高7%以上，但是与上月环比却下降5%左右。这种有些滞涨的趋势在8月已经出现，也就是说虽然仍然处于上涨的趋势中，但是上涨的速度却明显放缓。而10月的成屋销售数据更值得注意，据全美房地产经纪人协会11月下旬公布的数据显示，成屋销售总数继9月环比普降10%以后，10月继续延伸下跌态势，环比销售仍下跌3.4%，跌幅超出预期的2.7%。

美国成屋销售占整体购屋交易比重约九成，是衡量美国房地产市场的重要指标。成屋销售数据被看做是经济健康与否的领先指标，因房屋销售触发广泛的影响。虽然10成屋销售价格部分地区仍延续上涨态势，但量能没有跟上。未来如果出现持续滞涨甚至不涨反降的话，投资者就应该多加警惕了。用于自住的房屋相对稳定，通常不会因为房价的涨跌而出现交易量过度放大。投资者则不然，资本的逐利特点，决定了追涨杀跌的市场大幅波动性。

笔者这里还是要给投资者的热情浇水降温，美国房屋继续大涨似乎动力不足，理由如下：

一是美国本国人需求看不出特别强烈的大涨趋势。美国超过一半的人不在婚姻状态，很多年轻人与父母同住，因为娶妻生子而带来的房屋需求，对于Y一代和千禧一代没有婴儿潮一代那么强烈。同时，美国工资中值一直走在下降通道中，虽然每月新增就业20万人上下，但是其中大部分岗位是接近最低工资的临时工，而不是稳定的高工资且有医疗失业保险休假等各种福利待遇的固定工作。买房子要支付20%甚至30%的首付，年轻一代购房者并不是都能负担得起。美国2015年8月新增非农就业人口17.3万人，与预期相比少增4.4万人。可见美国经济只是温和复苏并不是强劲增长。

2015年9月全美共有5.8万名劳工遭到裁员，较上个月暴增了43%，总计第三季共有20.57万劳工被资遣，创2009年第三季以来单季裁员人数新高。与去年同期相比，裁员人数暴增了75%。2008年出现的大量法拍房屋就是因为突然失业而无法支付按揭贷款，房价暴跌从而产生大量“淹水屋”。美国非农就业岗位远逊于经济学家普遍预期。预期中的美联储加息也随之推迟变得犹豫难以抉择。这些因素都抑制了购房需求的大幅增长。

二是海外购房人群中的华人群体在美购房有快速赶顶的可能。中国反腐可能挤出了一部分贪官的资产投资海外，加上一部分富裕起来的华人因为担心人民币贬值或者孩子到美国留学而萌发投资美国房地产。可是有投资意愿和投资能力的，已经大部分投资到位。未来新增投资应该不会有想像的那么多。

当上涨的趋势得到减缓，出现滞涨的态势，这时美联储的加息，就业市场的不稳定，美国股市高位下跌甚至人民币汇率突降等任何因素都有可能会影响投资美国楼市的热情。2008年，就因雷曼倒闭一下子把繁荣的楼市和股市给砸入深渊。我们现在还不知道下一次经济危机会以什么方式突然光顾，会是哪根稻草最终压倒这个骆驼。但是有一点需要注意，一旦下跌趋势出现，投资者必然一哄而散。中国投资者从2008 年美国楼市暴跌时就抄底买入，至今已经获利丰厚，这部分投资者随时都会从做多反手成为做空美国楼市的力量。很多中国投资者并不十分了解美国房屋保有期间会产生房产税、物业维修等费用，如果人不在美国，通过中介公司管理出租房屋还要另外支付费用。而且美国大部分州的法律都是保护租客，碰到无良租客，不仅可能会收不到租金，还会不得不面临无法赶走租客被迫走诉讼之路的烦心事。种种烦恼破坏了投资者的美好预期，就会把很多房源释放到市场中来。

三是经济周期有七年一轮回或者是十年一轮回的说法，从 2008年股市、楼市、经济齐齐断崖式下跌至今，已经过去七年。美国股市已经在2015年表现得有点上涨乏力。房市虽然不一定今年就见顶，但是未来还能走多久，真的要画个大问号。

总之，如果是用于自住，现在是可以着手寻找价格合适并且自己中意的房屋购入。如果纯粹是投资房地产，尤其在美国并没有身分的华人，还是慎重为好，美国的房子金融属性很小，自住并持有10年到20年以上才可以有些差价收益。有些投资者购买后全部用于出租赚取租金和房屋价差，恐怕没有想象得那么简单和理想，奉劝此类投资者此时应该不是最好的投资时机，还是三思而后行吧。