探索房地产企业转型之路

■熊丽蕾



探索房地产企业转型之路

■熊丽蕾

伴随着人口结构的变化，我国经济的转型以及城市化的进程的减速，房地产行业从增量市场逐步转为存量市场，市场的供求关系从原来的买方市场逐步扩展到了卖方市场，其中成交疲软、库存高企、价格低开、利润摊薄等现状成为楼市运行新常态，也标志着房地产行业从黄金年代进入白银年代。房地产行业进入白银年代，意味着房地产行业进入了对存量市场的盘活阶段，行业面临着重新的洗盘。目前房地产企业开始根据市场环境进入了自我的探索阶段，进行产业升级。

一、方向

方向1：建立城镇化发展模式。中国目前的城镇化率在55%左右，如果按“全面小康”的2020年目标来看，城镇化率将达到约62%的水平，那么2020年城镇居民住宅将到达314亿平米，与现在全国城镇所有的存量房保守差距在130多亿平米以上，这是非常庞大的数据，从2003年到2014年，全国城镇新竣工的新建住房总面积不过近90亿平米。根据今年的政府工作报告，在房地产内容中，重点内容是推进新型城镇化取得新突破，要促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，这是城镇化布局的直接明确选择。

方向2：定位于结构化机会。目前市场上结构性的热点有两方面，一是基于人口结构的产业机会，面向大健康类特别是“银发经济”的市场机会。二是旧城改造与棚改机会。大健康及养老地产市场是前景广阔的新兴市场，各类进入者起点差不多，有机会出现新的王者。2013年，我国总人口达到13.61亿人，其中65岁及以上老年人口数量占人口总数的9.67%。慢性病与亚健康人口比例增加，“亚健康”人群占人口比例的70%，分布于各个年龄，慢性病患病率随着年龄段增长而显著提升。各类机构纷纷进入养老及大健康类地产投资、开发、运营领域，其中，传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。传统的地产商秉承住宅开发的思路，多采用销售模式；产业投资者则多采取长期持有运营以获取回报的方式；保险公司则发挥产融互动的优势快速进入产业地产领域；政府及外资多在养老地产领域有所涉猎，但仍处在尝试阶段。有数据说，到2030年仅养老市场规模将达到30万亿，其中房地产占比还不得而知，但巨大的市场，其吸引力不言而喻。城镇棚户区和城中村改造作为国家战略，其市场规模前已述及，其业务特性成为有实力的房企竞争重点，政策性业务可规避调控风险，多是受政府高度重视的重点工程，尽管前期资金有些压力，但政策性项目获取土地成本低、利润高，作为政府重点推进项目融资环境优越，而且政府会给予一定的优惠政策，企业获取项目的成本也相对较低。这些政策性项目一般位于城市的核心地段，周边配套成熟，升值潜力大，产品溢价率会很高，企业参与这样的项目，有利于塑造企业的品牌形象。

二、拓展

传统房地产企业的拓展指的是企业突破原有的产业格局思维，向科技化、社区化及金融化多业发展的跨界混搭，建立专业化与多元化的协同拓展策略，即明确战略方向，向移动互联化、社区化、金融化拓展。

1.社区物业O2O

社区物业O2O已经成为房地产企业转型升级的重要领域，众多的房地产企业纷纷构建自己的社区物业O2O平台。谈到社区物业O2O，其实社区物业O2O的本质是数据和服务的融合，用户的个性化需求在大数据服务处理中被精确描述。社区物业平台的作用在于潜在价值需求被充分挖掘出来，盘活存量市场的同时又带动用户消费积极性，因此吸引了无数房地产企业进军社区物业O2O领域。从社区构建的生活场景出发，企业可以利用互联网通过线上线下的资源互动，通过物流连接用户与商家，重构线下场景服务，包括消费、金融、医疗等服务场景，完成“最后一公里”的商业闭环。社区物业O2O市场的发展从2014年6月起步，以花样年分拆“彩生活”并在香港上市为标志，开启了社区物业O2O模式的元年。随着花样年“彩生活”的成功，房地产商先后进入社区O2O，进入社区物业O2O企业众多比如：万科集团、花样年集团、万达集团、易居中国、绿地集团、绿城集团等，目前社区O2O已经成为资本追逐和房地产商转型的重要领域。

2.养老地产

目前，我国养老地产的开发模式主要有三种：（1）隔代亲情模式，即养老公寓与亲情家人住宅相辅相成的共融性设计，适合两代人居住。比如太阳城集团推出的北京太阳城国际老年公寓、亲和源老年公寓等。（2）会员制医养模式，即针对自理老人和护理老人群体，养老项目产权自持，采取分等级的会员制的盈利模式。比如复星集团推出的星堡中环养老社区、乐成养老推出的恭和苑等。（3）旅游养生模式，即在风景资源特色区，开发具备养生、旅游、观光的度假式、候鸟式养老居住模式。比如雅居乐集团推出的清水湾、万科推出的双月湾等。

3.物流地产

随着电子商务的发展，尤其是在零售消费，产品的流通和仓储等环节中都需要物流的支撑，因此物流成本就成为企业发展必不可少的一部分支出，导致物流成本的高低也直接关乎到企业利润。据了解，我国社会化物流成本较高，物流成本占企业费用支出的17%，企业大量的利润被物流吞噬掉。因此，合理的物流设施建设能有效解决物流成本高的问题。物流地产在实际的运营过程中，由于运营管理的主体和投资管理的方式不同，有以下几种模式：（1）地产商主导并管理物流设施，租售给物流商的模式。行业内采用这种模式的企业有安博置业、嘉民集团、宝湾物流等。（2）房地产企业和物流商直接合作经营模式，行业内采用这种模式的企业有万科物流、普洛斯和中国物资储运总公司结成战略联盟、菜鸟网络等。（3）由第三方主导模式，房地产企业和物流商进行物流地产的开发。其中以政府为主导的项目最为突出，包括中国西部现代物流港、苏州物流中心和内蒙古集宁现代物流园区等。

4.教育地产

随着购房者对房产的要求越来越多样化，父母对子女教育问题日益重视，为了不让孩子输在起跑线上，孩子的教育问题往往成为购房者考虑的重要因素。现实中，由于教育资源的分散且分布不均、学区房价格相对高昂等因素导致传统的房地产商难以分得教育的一杯羹。随着在房地产商转型成为行业的新常态，住宅开发的增速放缓，房地产商们开始进行多元化的投资，越来越多的房地产商看到教育市场的广阔前景纷纷转型教育产业。由于房地产商在社区教育中具有天然的优势，无论是天然存在的社区邻里关系、品牌优势、还是资金优势等，开发商在整合自身资源的同时，进入“地产＋教育”有以下三种模式：（1）名校周边楼盘项目建设模式，大多数房地产商都曾通过名校周边的楼盘项目开发建设来提升楼盘价值。（2）名校和房地产商合作建立校区模式，行业内采用这种模式的企业有正荣房地产、深圳航空城、融信地产等。（3）房地产商自建学校模式，行业内采用这种模式建立学校的企业有世茂地产集团、万科集团、金地集团等。

5.医疗健康产业

医疗健康领域显示出其强大的行业前景和市场规模，根据国务院发布的《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》显示，预计到2020年健康服务业总规模达到8万亿元以上，成为推动中国经济发展的重要力量。“互联网＋医疗服务”将成为传统房地产商向医疗健康产业运营地产的重要方向。伴随着我国人口老龄化问题的凸显，房地产商们的转型也迎合了时代的发展，互联网医疗健康产业不仅为地产行业注入新的生命力，也将促进产业的升级。未来通过医疗健康产业地产的运营将服务更多社区居民的健康。目前，房地产行业内进行互联网医疗健康产业探索的房地产商有万科、恒大、绿城、绿景控股、华业地产、宜华健康、凤凰股份、南京高科等。

6.体育产业

体育行业越来越成为地产大佬眼中的“香饽饽”。据公开数据显示，目前我国的体育产业规模约为3 136亿元人民币，占GDP比例0.6%。我国体育产业近5年的年平均增长率为16%，远高于国民经济增速。按照世界各国的经验，当人均GDP超过3 000美元时，文化休闲类消费会快速增长。房产企业纷纷开始重视体育领域的投资，其目的也在于让线下的用户参与体育运动或者赛事，不仅满足用户的参与感，也增加对企业的认同感。同时对房地产商来说投资职业体育会带来三方面的收益，包括品牌信誉认知度的提高，维护政府公共关系，以及和娱乐、传媒等行业的整合。行业内房企投资体育领域动作频频，比如万达集团收购体育传媒巨头、恒大足球在2015年上市，控股上海绿地申花足球俱乐部的绿地集团；控股河南建业足球俱乐部的建业住宅集团；控股国安足球俱乐部的中信国安集团等。

房地产企业面临着“十三五”战略规划期，要借助中国整体社会经济发展变化的格局，创新性发展，找到驱动企业发展的内在动力，包括文化、结构、人才等等，其根本是完成一次系统的对企业再发展的革新式再认识再思考。前的转型升级环境下，新的经济增长点形成还需要时间。总之，房地产企业的转型挑战与机遇并存，但前景值得期待。

（作者单位：南昌城市建设投资发展有限公司）