我国房地产证券化的影响因素及实现路径探究

摘要：房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。

关键词：房地产证券化；作用范围；实现路径

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）003-000-02

一、房地产资金来源

金融创新是必由之路，融资渠道多元化势在必行，开发形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级市场，与一级市场相结合，以分散银行的信贷风险，所以，我国发展与推广房地产证券化势在必行。目前，国内资本市场重间接融资，轻直接融资，重银行融资，轻证券市场融投资，市场交易总量比较小，二级市场流动性不足。

二、房地产证券化的发展需求

1.商业银行的需要

（1）近来银行所发放的房地产贷款坏账比例逐年升高，给商业银行的正常经营和业务拓展带来风险。利用房地产证券化可以将表内的资产表外化，将风险权数较高的贷款从资产负债表中剔除，提高银行自有资本占风险性资本的比例。

（2）会造成银行的流动性不足原因有两点，首先商业银行的主要资金来源是居民的短期存款，而房地产贷款是长期债权资产，这就直接造成了资产和负债的期限结构矛盾问题和流动性不足问题，其次存款的利率会随政策的变动而随时波动，而贷款是固定利率，由此而产生的利率风险会影响银行的收益率。房地产证券化将银行的贷款组合打包出售给投资者，获得资金，在此过程中长期资产也就转换为高流动性的短期资产，银行可以进行二轮投资获得收益和提高安全性。

2.金融市场的需要

我国的金融市场主要以间接融资为主，资金配置率不高。随着金融业竞争加剧，货币市场已不再是闲置资金的唯一选择。投资人可将资金投资与资本市场，扩大了融资渠道。通过不断的房地产证券化，可以有效地将储蓄转化为投资，为资本市场增加收益稳定的投资产品，改善资本市场结构，活跃金融市场，进一步提高资金的使用效率。房地产证券化市场可以根据基础资产设计出各种类型能够适应投资者需求的特定证券产品，这种灵活性和创造性正是这种证券的最大魅力。

3.房地产市场的需要

为了保障投资者的利益，房地产证券化的经营主体就必须向社会大众披露投资标的物的投资情况和运营过程，有利于抑制土地投机与垄断，规范房地产市场的发展，不仅直接、快速地通过资本市场向社会大众募集资金，并可大幅度减轻房地产商沉重的利息负担，降低成本，增加筹资渠道，将社会闲散资金集聚到房地产市场，从而促进房地产市场的进一步的发展。

4.投资者

标准化、细小化的有价证券形式，大大降低了资金投入的门槛，为小型投资者提供公平参与房地产投资的可能性，吸引更多的闲散资金进入这一领域。

三、房地产证券化的一般机制

1.房地产投资信托证券化

房地产投资信托资金主要有两个去向，一则是权益型，投资于房地产实业，收益来源由租金和房地产增值构成，二则是抵押型，作为金融中介的角色，主要业务是发放房地产抵押贷款和购买房地产抵押贷款支持证券，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和利息。

2.房地产抵押贷款证券化

房地产抵押贷款证券化主要参与者如下：

（1）借款人以房地产作为担保，向银行贷款

（2）金融机构以抵押贷款的方式将资金提供给借款人，形成债权债务关系。

（3）特殊目的公司。债权创始机构将同类型的贷款进行汇总，以出售或者信托的方式交付给特殊目的公司，特殊目的公司以发行证券交付给投资者，成为发行机构。

（4）信用增级机构。为了吸引资金流，改善发行条件，顺利实现房地产证券化，可以通过内部和外部信用增级，提高证券信用评级，增进证券的流动性以及降低投资者的风险。

（5）证券承销商。指利用对证券市场的熟悉，为发行人提供证券市场准入的相关法规咨询以及财务和管理咨询，建议发行证券的种类和价格、时机，保障证券市场的稳定的投行和证券公司，可协助企业于发行市场筹募所需资金，并负有后续督导企业规范证券发行的责任，扮演资金供给者与需求者间的桥梁。

（6）信用评级机构。作为证券发行中必不可少的社会服务型中介机构，它主要反映证券发行人以及证券的信用状况，即投资人按时获取利息和本金的可能性。

（7）投资者。政府、银行、基金以及自然人都可以成为房地产证券化的主要投资人。

3.房地产担保与保险市场

房地产担保与保险市场即为房地产抵押贷款履约提供担保和保险的市场，为一级和二级抵押贷款市场提供强大信用支持的市场，降低了信用风险，增加了市场的运行效率，保证了市场的顺利运转。在一级抵押市场充当贷款人和贷款机构的中介，增加贷款人的信用，在二级抵押贷款市场，它为抵押贷款资产支持证券提供信用担保和信用增级，有效的降低了信用风险和发行成本，减少超额担保。

但是，保险在一定程度上只有经济补偿的职能，保险合同是不能越俎代庖来解决抵押贷款证券化中的一切风险。

四、房地产证券化设计与风险分析

1.房地产证券化设计

（1）一级市场是筹集资金的发起机构将其新发行的股票和债券等证券销售给最初购买者的金融市场。规范的大规模的一级抵押贷款市场可以将那些贷款期限和利率相同的抵押贷款组群，形成规模效应，最大限度的降低证券化的运作成本。建立严格的法规和房地产抵押贷款担保制度保证抵押贷款的信用等级，降低了抵押贷款一级市场风险。

（2）证券发行。在获得信用增级和较好的信用评价之后，就可以进行进入二级市场发行证券，房地产抵押贷款证券化中发行的有三类：债券、股票和受益凭证。

一种新的金融创新工具能否顺利推出，关键看需求。资本市场的需求者主要是两类：一类是个人投资者，另一类是机构投资者。其中，机构投资者是资本市场同时也是资产证券化市场的投资主体。机构投资者成为资产证券化市场的主要参与者，是资产证券化市场发展的客观需要。合理的投资者结构必须要有一批理性、成熟、具有一定规模的机构投资者介入，使投资行为向合理化、规范化、规模化、制度化方向发展。而房地产证券化市场的规模巨大，仅靠个人投资者的实力是无法承受的，所以机构投资者的参，与对房地产证券化市场的发展非常重要。机构投资者在资金运用上具有明显的长期性，所以机构投资者购买房地产证券化产品对于这个市场的长期稳定及证券化产品期限结构的合理化、新产品的不断推出等都具有重要作用。

2.房地产证券化风险分析

（1）信用风险。信用风险的存在会使交易一方在另一方不履行承诺的情况下造成损失，又称违约风险，所以在证券发行过程中，防范信用风险，即信用增级和信用评级是不可缺少的环节。房地产抵押贷款证券化的本质是将流动性较差的抵押贷款转化为流动性强的证券，它的基准条件是债务人能提供可预期的现金流。债务人根本不支付或不按时支付导致投资人收益的损失即为违约。我国房地产市场发展态势稳健，也会降低抵押贷款的违约风险，给予投资者稳健的收益。

发起人信用等级的评定能解决因信息不对称产生的信用风险问题，减少风险溢价补偿，减少融资成本。信用评级是第三方机构为投资者提供发行方及基础金融产品的信用风险评价，则投资者就不需要投入人力和时间成本进行信用风险度量分析。我国信用评级机构发展时间较短，许多依据国外数据和经验基础建立评级模型，将其用于国内资产信用评级，存在标准不明确、评级方法及参数不透明等问题。

（2）提前清偿风险。抵押贷款中的个人住房抵押贷款偿还方式主要以每月等额还款为主，还款额主要以每月收入为考虑因素，为了防止未来的不可控因素导致借款人的收入减少，所以倾向于保守估计，但随着中国经济的发展，国民收入也会逐步提高，借款人的还款能力增强，中国消费者比较倾向于尽早还清贷款，少付利息，所以收入的提高也会产生提前清偿风险。

（3）系统性风险。系统性风险是指由于全局性的共同因素对所有证券的收益产生影响。这种风险不能通过分散投资来消除，因此又被称为不可分散风险，这是在大环境政策、市场等影响下造成投资者损失的可能性。我国实行房地产证券化的系统性风险主要来自于房地产市场和金融市场。房地产行业发展良好会带动证券行情，但当虚拟经济与实体经济背离时，供求失衡过高估值，容易引发市场风险。2015年国家收缩融资融券业务，减少场外配资等一系列的金融监管手段，让我国原本不健全的证券市场整体重挫下跌，房地产业跌幅高达30%，主要进行房地产权益投资的信托基金在2015三季度利润都呈现负增长，如房地产A三季度的净值增长率为-29.3%。证券价格大部分随行就市，会随着国家政策和金融市场发展而上下波动，是无法避免的。

参考文献：

[1]葛杨，吴亮.后金融危机条件下我国房地产证券化研究——基于美国房地产证券化实践的启示[J].审计与经济研究，2010（04）：85-92.

[2]王战宇.我国实施房地产证券化可行性及制约因素分析[J].理论界，2008（02）：70-71.

作者简介：纪慧敏，江苏如东人，江苏大学工商管理专业2013级本科生。

基金项目：本文得到江苏省大学生实践创新训练计划项目资助。