北京房地产平稳运行或成常态

文/齐心



北京房地产平稳运行或成常态

文/齐心

2016年，在住房市场平稳运行、商业地产稳中趋降的共同作用下，在财务成本和人力资本不断上升，持续挤压企业利润；新建房屋交易规模下降，营业收入难以持续高增长的影响下，北京市房地产业增加值增速将出现下降。

但是，随着综合改革深入推进、房地产市场长效机制逐步建立，房地产市场自我完善机制将日益成熟。虽然为实现“稳增长”的宏观目标，政府仍将适度刺激房地产市场，但调控手段是市场化，政策措施多以去行政化为主，顺势而为的松绑有利于促进房地产业稳健发展。

2016年，北京市房地产业有望整体稳健发展，房地产业给宏观经济带来的波动将减小。“十三五”期间，如果宏观经济运行相对平稳，没有政策干扰，房地产业稳健发展，房地产市场平稳运行或将成为常态。

调控手段市场化

2016年，投资仍将是“稳增长”的重要抓手，房地产更是重要抓手中的关键，国家及北京市将继续出台促进房地产业和房地产市场稳健运行的政策措施，与以往不同的是，政策手段将更加注重市场化运作。

一是货币政策将积极稳健。在去年4次降准、5次降息的基础上，央行仍将通过双降、公开市场逆回购等其他政策，以增加信贷扩张空间，房地产开发投资和运营的资金环境整体有望持续小幅改善。二是部分限制需求的行政性政策有望陆续松绑。中央将通过刺激市场交易，提振房地产开发投资信心，达到促投资、稳增长的政策目标。有望进一步降低房贷首付，尤其是二套房首付比例；进一步降低房屋交易环节的税费，尤其是存量房交易费用；严厉的限购政策有望适度调整。三是综合配套改革将稳步推进。在经过2015年的过渡期后，不动产统一登记制度将全面实施；房地产税法已正式进入全国人大的立法规划；随着房地产业“营改增”的实施，房地产税改革将全面推进。

探索盘活存量用地

2016年，北京市新增建设用地供应整体将继续减量。一方面，为落实国家关于城市建设用地供应从严从紧、存量中求发展的要求，北京市将严格控制新增建设用地；另一方面，要积极配合“两线三区”全域空间管制，严格控制土地资源扩张性发展，更加关注生态、环境，除特殊用途外，各类用地指标均将持续调减。为落实城市功能定位和重大项目建设，供地布局配合调整，新机场和通州副中心建设用地将增加，城乡结合部、中心城区建设用地将减量供应。

因此，积极开展试点探索，盘活存量用地势在必行。近年来，北京、上海、深圳等特大城市纷纷提出建设用地减量发展的理念，盘活存量用地将成为提升城市承载能力、实现持续发展的新途径。为此，国土部推出了“以税节地”，以经济手段作为杠杆，用市场化的配置方式来调整土地利用，以推动存量用地二次开发，提升土地利用效率。

伴随非首都功能疏解，北京市将加快推进中心城区腾退用地的再次开发利用；国家下发“关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见”，在全国选取33个县进行试点，大兴区成为集体经营性建设用地入市的试点区域，将探索尝试盘活农村低效集体土地；通州区也入选“国家新型城镇化综合试点”，将对70％以上的工业大院实现集中集约利用，初步建立适应新型城镇化的集体建设用地管理制度。这些探索都将有利于存量用地的盘活利用。长期来看，北京市房地产开发新增用地多数将来自于盘活的存量用地。

棚户区改造将加速推进

2016年，北京市房地产开发投资增速将出现回落，从主要构成看，商业用房和写字楼投资将是主要增长动力；住宅投资主要靠政策性住房建设支撑，在开发投资中的占比将回落。

2016年是“十三五”开局之年，随着房地产，尤其是商品房调控逐步回归市场化，政府将加大对政策性住房，尤其是棚户区改造的关注。一方面，政策性住房仍将是住宅投资的重要支撑。2015年前三季度，北京市保障性住房和自住型商品房完成投资占住宅投资比重合计已高达63.4％；保障性住房新开工面积同比增长20.7％。结合先行指标和政策因素判断，政策性住房投资有望保持稳步增长。

另一方面，棚户区改造项目将加速推进。棚改意味着城市功能的再造和城市资源的重组，既是重大的民生工程，也是重要的“稳增长”工程。虽然前期拆迁难度较大，但综合效益不可小觑。由于有政策支持和信贷优惠，棚改项目的基金收益率高达20％，从另一个侧面反映出社会资金对棚改项目的认可，以及棚改项目能带来较为可观的综合效益。2016年北京市将加大对棚户区改造和环境整治的投资力度，重点实施天坛周边65栋简易楼改造，西忠实里、宝华里、白塔寺及什刹海旧城保护等建设项目，以确保到2017年底前完成15万户棚户区改造任务。

房价整体温和上涨

2016年，北京市住宅交易市场和租赁市场整体都将保持平稳运行态势，房价和租金将温和上涨，涨幅均处于合理区间。初步预计全年住宅交易规模在25万套左右，同比下降10％左右。

北京市住宅需求仍将持续旺盛。一是投资环境和政策均持续利好。在我国已进入负利率时代、股票等金融投资产品收益率下降的背景下，下调二套房首付比例、降低住房转让手续费、公积金实施异地贷款、北京市公积金最高贷款额度提升至120万元，一系列政策均有利于推动住房消费释放。二是购房需求整体旺盛。从北京市来看，虽然非首都功能疏解和人口调控会带来一定影响，但北京市仍属于人口净流入地区，这就决定了购房需求不会下降；加之限购政策已满五年部分需求将陆续释放、全面开放二孩等政策影响，整体购房需求仍将持续旺盛。

从市场供需来看，供不应求的局面没有改观，高端产品对均价的拉升作用日趋明显。2015年入市交易的价格高达10万元/平方米的高端住宅项目超过20项，对住宅均价的拉升作用加剧。考虑到近年来土地价格整体攀升，地王不断涌现，以及人工成本不断上升融资成本难以下降等因素影响，2016年，高端产品将不断涌现，售价将不断创出新高，高端产品对住宅交易均价的拉升影响将更加显著。受房屋交易价格整体上涨影响带动，全市住宅租金仍将持续上涨，预计涨幅在10％左右。

商业地产走弱

2016年，北京市商业地产市场整体低迷。从供给来看，由于商业用房市场供应以现房为主，从2015年前三季度商业用房施工面积下降1.8％，以及2014年全年新开工面积大幅下降等因素判断，2016年商业用房市场供应将缩减。从需求来看，综合考虑宏观经济不景气、流动性趋紧、人民币存在贬值预期的背景；部分有影响力的企业不断抛售我国内地不动产，选择“脱亚入欧”的影响；以及北京市落实首都城市战略定位、实施非首都功能疏解和人口调控等政策影响，北京市商业地产需求将出现下降。在电商及海外代购冲击下，零售市场需求结构变化显著，中高端购物中心的出租率和首层平均租金均将继续下降，尤其是位于丰台、大兴等非核心区的新增物业面临的形势更为严峻。

融入互联网+时代，提供增值服务将成为商业地产突围关键。一是购物中心试水O2O将出现实质性的进展，万达“飞凡网”在通州万达广场进行了试点，西单大悦城联手腾讯进行了“智慧beacon飞”的产品发布。2016年，将有更多购物中心握手互联网+，推广智能服务，完善会员制度，及构建大数据库，以增加综合竞争力。二是百货业态应更加注重提供增值服务。日本的电商一直比较超前，但百货一直在商业里面占比较重要的位置，主要由于日本的百货有很好的服务和增值。百货业态可以尝试提供“送货”服务、“上门试衣”服务、提供专属导购服务、推出线上购买的便捷服务等人性化措施，寻求突破。

（作者单位：北京市经济信息中心经济研究部）