浅谈写字楼装修改造工程项目管理技术

2016-03-21魏荣浩东莞嘉誉诚建设基础工程有限公司

低碳世界 2016年29期

关键词：写字楼工程质量施工现场

魏荣浩（东莞嘉誉诚建设基础工程有限公司）

浅谈写字楼装修改造工程项目管理技术

魏荣浩（东莞嘉誉诚建设基础工程有限公司）

本文结合了广州市荔湾区西湾路地块改造姓名一期工程标段IC2栋综合商业中心写字楼的装修改造工程项目管理实例，从工程设计与合同管理、工程进度、工程质量、工程成本控制以及安全文明施工等几个方面探析了写字楼装修改造工程项目管理技术。

写字楼；装修改造；工程项目管理技术

1 写字楼装修改造工程项目管理技术的重要性

围绕着以改造与装修项目作为对象，通过对系统管理方法的运用，合理计划、组织、指导以及控制整个装修工程项目，以实现改造装修项目整个过程的动态管理与项目目标的综合协调以及优化，这即是装修改造工程项目管理［5］。在实施整个工程项目管理时，为确保装修改造工程项目能按时完工，通常会使用到各种现代化管理法，既能保证工程质量目标，也能使工程项目预算不超标或是将其控制在合理的范围内。

首先，在进行写字楼改造工程时，需事先了解清楚其设备设施的状态如何，明确需要改造、需要保留的地方。在现有改造基础之上，装修工程要结合原有建筑物的设备设施装修升级，这个过程会涉及到众多的管理与施工人员，如果缺乏规范化的管理，很容易出现专业交叉、工序搭接等问题，也就无法确保施工秩序，工程质量更是得不到保障，甚至还可能因管理混乱导致施工现场出现安全事故等重大问题。写字楼的装修改造工程项目管理至关重要，现根据本人的工作经验对广州市荔湾区西湾路地块改造姓名一期工程标段IC2栋综合商业中心写字楼的装修改造工程项目管理技术做出了如下归纳及总结。

2 工程设计与合同管理

应聘请专业机电设备在设计前对公司以及写字楼原有机电设备进行整体的评估，以确定机电系统的更新方案。查看原始写字楼的施工图纸，依据业主的需求进行设计任务书的编制审，审核审定平面功能，跟踪并管理设计进度与设计质量。拆除写字楼后，可以原先的施工图为依据，对楼内的实际尺寸进行丈量，以确保方案设计是否可行。工程的设计阶段直接影响着工程项目的投资，设计出合理可行、能够顾全到功能的同时最大限度的压缩成本的方案，对于控制项目投资而言非常关键，因此，必须做好项目设计管理。

本次工程合同的承包范围是：①根据发包方提供的C2栋综合商业中心（含地下室）装修装饰与机电安装工程设计图内容施工（二次装饰装修除外），且包括（不限于）上述与之有关的工程项目等。②工程范围内一切变更设计或是补充设计的工程。③工程变更，未经发包方书面同意的工程变更不予承认。④工程量待竣工以后按照实际发生进行计量，以最终审核单位（包括发包方、业主、政府等有关部门）审定的工程量为准。

对装饰工程合同的订立、履行、变更、索赔、接触、终止、解决争议等过程［2］皆属于装饰改造工程姓名的合同管理范畴中，其合同管理必须能明确各相关方的具体责任、义务以及权力；确定付款进度；将工程质量挂钩关键控制点；成本控制和严格的经济变更管理。

3 工程进度管理

影响装修改造工程的进度很多，首先要考虑写字楼内部原有的建筑材料与基层的拆除时间，之后在施工时要对接生写字楼幕墙的改造时间以及机电设备的更新时间，以免出现内部快而外部慢，装修还要等机电等问题出现。在综合考虑到各种因素后，确立项目进度目标，确定承包单位能在规定的进度与质量要求内完成工程建设任务。工程进度管理应做好如下四方面：

（1）按照完成拆除、改造幕墙、机电设备安装、甲方要求完工等时间编制出科学详细的施工进度计划，根据实际施工情形选取合适的施工方法与组织流水作业，合理安排劳动力及各种施工所需物资的提供，协调好各工种在施工中的搭配和衔接。比如拆除、土建、装饰装修及机电安装等单位同时交叉施工给施工计划编制提出了难点，对于各分部分项工程的目标工期要予以明确，并确定单位工程的完工时间。

（2）编制好施工进度计划后报给业主审批，并在其批准后严格贯彻与执行，施工前要认真研究工程设计图纸，参照工程技术规范，一旦发现图纸有问题，需及时以书面形式联系业主和设计单位，及时检查并找出哪部分影响到工程进度，依据施工过程的变化，采取相应的技术措施予以解决。

（3）在实际的工程施工过程中，实际进度并不等同于计划进度，这可能是由于多种原因构成的。应根据实际的施工状况对进度计划作出相应的修改，并采取纠偏措施，使工程能在合同规定的期限内如期完成。

（4）做好对施工材料的供应及其管理。施工材料同样重要，选择质量好的材料能进一步确保工程的施工质量，对材料的规范管理也能降低材料浪费等问题的出现。

4 工程质量管理

工程质量至关重要，需建立健全一系列的工程技术质量管理制度，以确保写字楼装修工程的质量。

（1）需严格推行工程项目部技术负责人技术管理工作责任制，确定各级技术管理工作的权限范畴，让每位工程技术人员都能有自己的职务与权责［4］。以推行责任制的方式提升每位工程技术人员的工作热情与创造性。

（2）工程质量很容易受到土建、装饰装修等同时交叉施工的影响，因此施工秩序必须规范合理，这能有效保障工程质量与施工进度。各单位需按照各自的工程范围，通过装修公司结合装修的标准高度控制要求，再进行综合管线排布图的编制，以保证施工方案切实可行，并严格实施施工方案。

（3）技术质量交底制度。工程项目部在下达任务给班组前，需建立一个由施工员进行技术交底后才能施工的制度。

（4）材料检验制度。所有进入施工现场的原材料与施工设备，都要检查其是否具备出厂合格证明，或是经过国家质检部门鉴定合格，具备合格材料及设备的报告。如果其不能出示合格证明或报告，便一律不得进入。

（5）技术核定制度。在变更设计，选用代用的材料时，应严格和设计、监理、业主等各方办理技术核定手续［3］。

（6）使用自检、互检与复检等检查制度。

（7）质量要求。本次工程使用的工程质量标准为广州市优良样板工程；施工时应遵循文明施工条例，确保责任事故死亡率为零，工程无重大安全事故，工伤频率要控制在8%的范围内，确保现场安全文明施工达到了广州市安全文明施工样板工地标准。

5 工程成本控制

相较于其他的专业工程或是土建工程，写字楼的装修改造项目的特性使其材料部品以及相关分包配合所需的专业化程度与科技含量必须更高，且一些装修项目可能会在设计的同时便进行施工，因此也有着更高的成本过程控制要求。想要有效控制装修成本，应做好项目策划与决策阶段、设计方案阶段、项目前期实施阶段、施工过程中等四个阶段的成本控制。

这之中，最为关键的便是项目策划阶段的成本控制，业主首先要定位装修的标准，当装修标准的定位明确之后，整个设计方案会围绕装修定位标准执行。在实际工程中，往往会出现项目成本超标的情况，但成本之所以会超出预算多数时候不是由工程实施环节导致，更多是由于决策与设计阶段没把好关。所以说，做好项目决策能大幅度减轻工程成本。

6 安全文明施工

所有的工程项目施工都应遵循“文明生产”，这既确保了施工人员的身体，使其养成良好的工作习惯，同时也有效提升了工作效率与工程质量，并降低工程成本。施工现场的文明生产应：

（1）所有施工人员都应统一穿戴好工作服与安全帽，佩戴工作狂卡。

（2）来施工现场参观的人必须在持有现场负责人签发的临时工作卡，并予以登记，佩戴上安全帽，在相关工作人员的陪同下，才能进入工地。

（3）不可在施工现场随处吸烟，应到指定的吸烟区吸烟。

（4）当天施工后的工程废料，需经由清洁工当天做好处理。

（5）很多施工材料，如装修的板材与石材等均属于贵重物品，在施工完成后这些废料若是剩余太多未免浪费，而且会增加工程成本，为尽可能的控制成本，最大限度的使用到材料，项目部需结合实际情形定量出每道工序应剩余的废料，并每日检查废料量。

在写字楼装修改造工程中，安全生产毫无疑问处在最重要的地位，只有严格执行安全生产制度，才可能避免施工现场发生安全事故。写字楼施工现场应实施封闭式作业，只留下必要的进出口，并派专人进行看管，其余通道则用临时设施封闭起。施工现场的公共部分则根据规定在一定范围内设置灭火器，灭火器位置要醒目、易取，且有专门的人员定期检查灭火器，以确保灭火器随时能用。施工现场的临时用电接口不可外露，且电缆要设上支架或是挂在墙上，并安装漏电保护器，所有用电要根据国家规范要求进行。工作人员每天24h轮流值班，特殊工种人员必须持证上岗等。严格实行以上保护措施，能有效确保工程的施工安全。