房地产开发商规划设计阶段成本控制管理办法探讨

杜权伟（重庆建工集团房地产开发有限公司，重庆市　北部新区　401122）



房地产开发商规划设计阶段成本控制管理办法探讨

杜权伟（重庆建工集团房地产开发有限公司，重庆市北部新区401122）

房地产企业的管理工作中，对于成本的控制是关键环节，尤其是针对房地产规划设计阶段的成本控制，对于后期提出项目整体方案、初步设计以及施工图制作中，均有重要意义。本文即探讨了房地产开发商在规划设计阶段对于工程项目成本的控制管理办法，以供参考。

房地产；开发商；规划设计；成本控制

引言

我国近年来先后出台了一系列的调控政策，以大力加强对于住房建设、房地产行业的管控力度，使房地产开发商更加具有工程成本的控制意识。在房地产开发项目的规划设计阶段，对于工程成本的控制，对于整个工程的造价控制而言，都是极其重要的阶段，其对于工程造价所产生的影响通常会达到75%以上。根据以往的工程项目操作经验，需要针对规划设计阶段的成本控制管理办法，提出一些具体的思路，以期能够真正提高工程效益。

1　建筑设计阶段成本控制的必要性

1.1成本控制的概念

成本控制，是企业实现成本计划的重要手段。成本控制以预先确定的成本（计划成本、定额成本或标准成本）为依据，对生产和销售一定数量产品所发生的物资耗费、劳动耗费和其他费用支出进行严格的管理和监督，以达到降低成本、提高经济效益的目的。

1.2成本控制的核心

一般来说，房地产开发的设计阶段，对于工程成本的控制范围，主要分成以下三个阶段：方案设计、扩初设计和施工图设计阶段，其中具体涵盖了建筑、结构、安装这三个专业。而设计阶段成本管理的主要内容则包括：设计单位的选择、设计任务书的编制、设计质量的掌控以及设计合同的管理等四个方面。

成本控制绝对不仅仅是单纯的压缩成本费用，它需要与宏观经济环境、企业的整体战略目标、经营方向、经营模式等方面有效地结合需要建立起科学合理的成本分析与控制系统。成本控制是一个综合的平衡控制，不一定最省钱的就是最好的成本控制。但是，最好的成本控制，一定是综合考虑了所有方面的因素实现的最好的平衡不是只有减法才是对成本的控制，有时候，成本的加法更是对成本综合效益实现的最佳办法。从建筑设计的角度而言，成本控制的一个误区往往是对建筑合理细致的设计的制约。

1.3成本控制的手段

在房地产开发过程中，建筑设计不仅决定了产品最终能否得到市场的认同，也肩负着成本控制的重要使命。选择建筑方案时，需要最大限度地实现效用最大化和成本最小化。建筑设计的成本控制，是一个全过程的成本控制，可以分为五大环节：规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计以及设计变更、交底和配合施工。这五个环节中的每个流程、每个细节都可以对成本进行约束和控制。

2　项目规划设计阶段的成本控制方法

就比例而言，在房地产开发项目中，成本大约占据整体项目开发成本的50%，而设计图纸制作的预算，则大约占据建设成本的90%，剩余的10%约为签证工程。此外，签证所站占据的仅为开发总成本的5%，而所有的设计费用，则大约会占开发成本的约1%。而这1%的在设计阶段所产生的费用，常常会影响建安工程80%的签证。因此，这1%与5%的对比，仅仅为书面上的直观对比，另外还包括一些间接价值无法体现出来，由此可见，设计环节的成本控制在整体开发成本中举足轻重，其具体的控制方法可以从以下方面着手。

2.1设计变更成本控制

开发项目工程的设计变更，对于建设单位而言，常常是非常难以处理的问题之一，层出不穷的设计变更往往会导致成本费用的增加，许多看似简单的设计变更单背后，都需要由一笔巨大的经济索赔开资作为支撑。因此，如果能够在设计初期就提高重视的程度，严谨设计过程，保证设计的准确和长远眼光，就可以减少设计变更问题的出现，从而为设计部门和成本部门解决后期变更所产生的大量费用。

2.2营销部门责任不到位

在成本部门与设计部门因为设计变更等问题产生矛盾的情况下，营销部门往往会强烈建议，认为应当满足工程部门的现场需求，并接受物业部门接到的业主反馈，针对其中的意见对工程做出更改，加上许多变更要求所支付的设计费用，往往远没有超过部门成本限额，因此，很多时候会放松对自身的要求，采取顺水人情的做法，以帮助其他部门完成设计变更，这种不负责任的行为往往会给项目造成巨大的损失。因此，在面对设计变更问题时，营销部门必须严格依据对当前市场情况的分析结果，结合工程实际，明确变更的必要性和成本花费，从整体工程的角度出发，从而保证工程整体成本。

2.3重视相关工程信息的审核

在下达设计任务书时，仅仅照搬以前的项目模板，而并没有进行现场的勘察，或查阅当地的地勘报告，有时候甚至连项目的实际效果图都没有审核过，就不负责任地直接下达了任务书。这种情况必然会降低工程的质量，因此需要重视对于任务书总工程相关数据的核实，并对已经完成的设计，采取必要的核查措施，从而防止项目设计阶段的缺失，在形成施工蓝图之前，仔细联合各个部门对于图纸的会审，对于施工期间的被动设计变更进行控制，避免预算追加问题。

2.4加强市场调查

由于投资企业相关部门、委托咨询公司和中介机构，会对房地产市场情况进行详细的调查，然后结合房地产市场供求实况，预测其发展趋势，充分利用市场调查手段以获得更加准确的信息，从而将存在的不确定性降至最低限度，以达到规避房地产投资风险的效果，在经营的过程中，避免不必要的成本浪费，实现最大收益。

2.5合理控制投资比例

当前的房地产开发企业，其投资的领域往往包括不同收入层次所需要的产品，例如住宅、写字楼、商场以及娱乐场所等建筑，因此可以利用不同业态具有的优势，有效规避开发项目的投资弱点，从而降低未来收益的不确定性。房地产的多样化投资，关键在于合理控制不同类型业态的投资比例，进而降低开发的风险，以获取较高收益。

2.6积极响应政策变动

房地产开发商应当积极关注当地的政策变动，从而合理控制投资的方向：①加强房地产开发企业对于当地相关法律、法规、国家税收政策、财政政策等方面的了解，进而实现国家对于房地产市场的宏观调控；②密切关注房地产新状况、新问题，同时确保相关信息的获取渠道更加畅通，从而能够争取在政策调控过程中，进行合理的调整，以适应政策变化，从而控制政策变动带来的投资风险。

2.7掌握市场周期规律和最佳开发时间

土地成本通常按照占据项目总支出约20～30%的比例，对土地的位置、价格，并充分考虑开发的风险与升值空间，土地成本包括土地的出让金、拆迁安置补偿费以及土地征用费等。通过了解其市场的周期变化，从而能够在开发完成后，有掌握房地产市场经济周期的波峰段，从而实现地产售价高、变现容易、风险小的投资，而在房地产经济出现波谷，开发用地成本低的情况下，合理规划投资，最终依据市场周期规律，找到最佳的开发时间。

2.8重视风险控制

在房地产开发的整个过程中，均可能发生许多自然风险，因此，投资者在实际的施工建设前期，需要重视决策设计阶段的成本风险控制，必须将用地的周边环境、地貌、气候等特征进行合理的分析，从而进行成本投资的调整。

2.9合理调研

在项目开发的前期，需要通过调研等措施，确定相应的造价标准，并组织好施工队伍，掌握整个项目的具体情况，并指定科学、合理的方案，从而保证工程项目能够以最低的成本投入，实现较高质量和效益的工程建设。

2.10房地产配套设施控制

在房地产的投资决策阶段，成本控制的重点是房地产的配套设施，尽量减少配套设备，同时在选中配套设施，一定要精选一些精简配置的设施，这样后期维护运营的费用也将大幅度的降低。

2.11税费控制

税费占房地产开发销售收入的8～10%左右。开发商在这部分要进行成本控制可以在管理费用和销售费用方面进行控制，建立完善的制度，确定最优销售方案，降低销售及宣传成本。

3　结束语

成本控制的工作贯穿于房地产项目开发的全过程，其重点又是始于产品的设计阶段。从规划阶段、方案阶段、初步设计阶段到施工图阶段，设计成本控制的影响由大到小，由粗到细。对于住宅项目而言，建筑设计的重点部分是总图布局、户型、立面、车库及底商，以及很多构造细节，这些部分也是设计结合当地要求进行合理布局和精巧构思之处，需要判断力和经验对设计中的复杂问题进行取舍，进而得出最合理的能够控制成本的解决方案。

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杜权伟（1960-），男，高级工程师，硕士，主要从事工程技术管理工作。

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2095-2066（2016）13-0239-02

2016-2-8