现代化房地产项目管理的系统分析

2016-03-19张荣贵州振华置业投资有限公司贵州贵阳550000

低碳世界 2016年22期

张荣（贵州振华置业投资有限公司，贵州贵阳550000）

现代化房地产项目管理的系统分析

张荣（贵州振华置业投资有限公司，贵州贵阳550000）

我国社会经济发展迅速，城市化的水平越来越高，而伴随着城市化水平进步的就是我国的房地产事业。近些年来房地产事业蓬勃发展，高楼大厦平地而起，也促生了房地产项目管理的系统性规划，但房地产作为一项投资性事业来说竞争力十分巨大，成千上万家房地产商明争暗斗，房地产项目管理系统规划的作用越来越明显，因此，本文将首先分析现代化房地产项目管理的基本特征与管理流程，并根据这两项内容分析其管理的组织结构系统，并深入探究其系统功能，以求为现代化房地产事业的发展提供理论支持和实际借鉴。

现代化房地产；项目管理；系统；特征；流程；功能；分析

前言

房地产项目的成功与否主要在于这个项目在开发、规划等前期阶段的决策是否正确，对整个项目的判断和预测是否符合发展前景，这些不仅涉及规划论证、设计、申报申请，也涉及工程施工过程的具体策划以及后期的经营销售，由此可见，房地产项目管理是一项系统的工作，需要各个环节紧密联合，各个部门协同配合，从项目计划初期就预测到项目的结束，现代社会房地产竞争非常大，因此，房地产项目管理的成功与否直接决定了房地产的存亡，研究现代化房地产项目管理的系统分析，明确其系统的具体功能，能够从根本上保证房地产行业的健康稳定发展。

1 现代化房地产项目管理的基本特征与流程

1.1 基本特征

现代社会房地产已经成为社会经济的支柱产业，然而蓬勃发展的同时竞争力也越来越大，项目管理的重要性也越来越强，此时必须要明确的就是现代化房地产项目管理的基本特征，只有明确其特点，才能够有针对性的进行系统性分析。首先第一个特征就是广泛性，房地产项目的实施遍及全国各地，各个省市地区均有已开发和待开发的房地产项目，存在地区性的项目广泛性，不仅如此，房地产项目的涉及面较广，既关系到房地产商本身，也关系到各个审批部门、建筑单位等，同样也存在着行业的广泛性；第二个特征就是风险性，房地产项目投资巨大，动辄上千万甚至上亿，如果项目管理过程优秀，回报率自然很高，但如果项目的可行性论证失误，出现管理系统上的问题，很容易导致经营不善、血本无归的情况发生；第三个特征就是信息性，所谓信息性，是与各项政策和发展形势有关的特点，由于国家政策变动、房地产形势和社会经济形势的改变，项目管理所需要的信息量巨大，加之成本、材料、设备等方面的波动，要求现代化房地产项目管理必须对信息有全面的了解[1]。

1.2 管理流程

在明确了现代化房地产项目管理的基本特征后，就是要根据这些特征设计管理流程，因此，管理流程也可称为对管理特点的诠释，当流程与特征相对应时，才能保证接下来的项目管理组织结构系统呈正方向发展。一般来说，管理流程的内容较多也比较丰富，但大致可以分为以下几个方面：第一为计划部门项目计划订立，处于项目开发的初期阶段，当项目部门成立后，就会进行第二部分，项目可行性研究，这一部分是为了分析验证房地产项目的实施成功率，当可行性研究通过后，就会进行项目相关许可证办理和土地使用权确认，之后征地、拆迁，办理土地使用批准证书，第三部分就是施工的具体过程，需要勘察、规划、设计、招标、获取施工许可证和规划许可证，当工程结束后就会进入第四部分的后期管理阶段，进行经营销售和物业管理，办理房产入住以及项目后期评估，当这些流程顺利完成后，才能称之为房地产项目管理妥善完毕。

2 现代化房地产项目管理的组织结构系统分析

2.1 项目开发期系统分析

现代化的房地产项目管理组织结构已经有序创建，但却仍然比较复杂，因此，根据房地产项目管理的一般流程和基本特征，可以设计开发出一套完备的系统，在这个整体系统中下辖的子系统均能够具备数据查询以及计算机处理的功能，首先就是项目开发期系统。项目开发期是房地产项目管理流程中的第一个阶段，随着现代科学技术的发展，传统的人工收集数据，进行可行性分析的时代已经过去，取而代之的是科学的计算机软件新系统分析，因此，只需要在项目开发期的子系统中添加入我国当前经济环境、政策法规、待开发地消费水平以及房地产发展前景和状况等就能够进行便捷的信息查询，当开发阶段进入尾声，这一系统中还能够模拟可行性项目的价值评估，可以为项目管理提供决策参考[2]。

2.2 项目规划期系统分析

项目规划期中分为两个部分，首先是设计规划，其次是投资规划。在项目规划期的子系统中录入项目设计资料，系统能够自行分析设计方案的可行性，不仅如此，技术管理人员能够通过对房地产销售市场的变动以及各个房地产相关部门所需要的文件进行综合而科学的分析，并根据情况变动及时调整设计规划内容或在此基础之上进行创新[3]。投资规划是房地产项目管理系统中的重要一环，包括预算、招标、材料三方面，将各个方面的投资添加进入子系统中，能够对比计划投入与实际投入，便于发现资金偏差，其中预算管理能够为项目的实施提供有效的核算数据，对公司竞争力提升有很大帮助，招标管理可以进行资源、人力与方案的策划，有利于项目实施技巧的判定，而材料管理则能够严谨记录房地产项目所需设备、材料以及其性能、型号、价格等，可以在项目进行中合理调配协调。

2.3 质量控制期系统分析

在质量控制期的子系统中，记录着工程进度、质量监督的相关数据，一般来说还会加入资金管理内容。工程进度是项目实施的跟进，工程施工的每一个阶段都要录入施工效果以及质量检测，从而保证项目的完整与可靠，也会与前期的项目规划对比分析，当项目内容超出预期或不足预期时，质量指标就显得尤为重要，这些指标要及时更新，与相关政策以及经济、房地产行业发展水平相适应，必要时可进行调整，避免重大质量问题的产生。项目合同也会在这一阶段进行管理，履行项目的执行情况，控制合同的履行周期，并且实现项目资金的可控程度。

2.4 销售经营期系统分析

销售经营期子系统主要是对销售合同的控制管理，子系统中会录入项目销售的实际情况，及时为工作人员和相关部门提供可靠地销售数据，以便记录销售经营的业绩，还会自动分析销售价格的波动情况，有利于销售手段的更新与完善，同样会为项目管理的决策提供参考意见[4]。不仅如此，这部分还包含着物业管理内容，存储着一些商场、住宅等项目的管理信息和管理方法，为销售提供参考。

2.5 审查维护期系统分析

审查维护期子系统在销售经营期子系统之后，主要是为了便于项目管理的决策者进行文件的审批与查询，如果项目的资金流转出现问题能够及时在系统中提示，也可以统计项目实施各部门的工作业绩，在这一阶段子系统需要进行升级和维护，为下次项目企划带来便利。

3 现代化房地产项目管理的系统功能分析

由现代化房地产项目管理的系统分析可以得知，该系统共拥有三项功能：①规划功能，为项目的开发与规划提供初始计划数据；②预测功能，即模拟项目实施时各种不确定因素以及工程进度和资源配置，有利于资金流向和使用率的统计，可以预先知晓项目实施的成功率；③控制功能，对项目管理的计划流程有监控效果，并能够及时根据实际情况进行修整，实现了对项目的动态控制。