房地产暴涨暴利时期已经结束



房地产暴涨暴利时期已经结束

本文是著名经济学家邱晓华4月23日在深圳创新发展研究院发表的题为“2016中国宏观经济走势分析与预测”的演讲节选。在谈及房地产部分时，邱晓华认为，中国房地产结束增长，房价真正转入下降，会在工业化、城市化、人口增长这三个趋势结束之后出现。这三个趋势估计5 ～10年结束。

房地产增长时期还没有结束

房价到底会怎么样变化，房地产形势到底如何，从总体上看：第一，房地产增长时期还没有结束，但是黄金期可能已经结束。第二，房价上涨趋势也还没有结束，但是暴涨的趋势，或者是暴利的时期已经结束了。

从房地产的形势来看，只要工业化、城市化、人口增长这三个趋势没有结束，中国的房地产就依然还处于一个增长时期。从房价的角度来看，基本的消费需求依然比较强烈，改善性的消费需求更强烈，投资投机性的需求受到了抑制，因此，这样一个角度来看它还会推动房价的上涨。但是暴涨暴利的时期确实已经结束了。

未来房地产的变化，更多会随不同的区域、不同的经济发展水平、不同的居住环境，而发生差异性的变化，一线城市房地产总体上还是处于供不应求的发展状态，因此，它的增长如果有相应的政策，肯定还是会增长比较快。问题是由于土地等诸多制约条件，因此增长也受到一定的抑制。对于三四线城市来说，目前是供大于求，需求远远跟不上供给，而从未来看，需求也不会明显增加，因为对三四线城市的经济发展增长点远不如一线城市。未来更多的会在一线城市、二线城市形成更好的一种发展局面，三四线城市可能会继续面临困难，这是房地产形势的总体的变化。

房地产什么时候会结束增长

在工业化、城市化、人口增长，这三个趋势结束之后，房价或许会转入下降。这三个趋势我估计会在5～10年之后就会发生改变。5～10年之后，中国的工业化大致完成，城市化也接近了一个相对稳定的水平，中国人口也由增长转为下降。到那个阶段，就意味着卖房的人大于买房的人，市场就会发生根本性的逆转。

而眼下这个趋势是可以预见到的，因为对于大多数的城里人来说，未来的家庭住房会由目前的一套变为两套、三套，它会多出来，一个年轻的家庭将来会接收自己父母的两套住房，女方、男方各接收一套，这是未来房地产会多出来的发展趋势。

不用担心70年的使用权问题

至于最近炒出来的温州20年的期限这些东西，那完全是因为对政策理解的不正确、不全面。70年不变、70年到期自动延期，至少是政策上明确的。70年之后会不会变化？中国的住房没有多少使用寿命能够达到70年。第二，70年以后中国的政策也一定会改变，住宅土地一定会逐步地私有化。农民宅基地已经鼓励可以流通、可以抵押，这已经属于私有化的一个趋势。未来城市里面的宅基地当然也要完全解决给个人，而不是城里人买的只有地面上的所有权，没有地下的所有权，这是不对的。因为目前大家都已经交过钱了。

现在温州说按房价的1/3补交土地出让金，目前经济困难，下面土地主管部门可能想向消费者去收一点钱，但是这种做法肯定是不对的。70年到期以后的政策，目前是自动延期，没有补交费用的国家层面的政策，地方政府做一些改变那完全是他们自己的作为。所以对于买房的人来说，对于想投资房的人来说，都要自己作一个总体的判断，这就是我想告诉大家的。

（摘自《财新网》2016年4 月26日）