基于“全程运营”的城市综合体开发实证研究<br/>——以大庆市为例

基于“全程运营”的城市综合体开发实证研究
——以大庆市为例

2016-03-18王亚南丁启禹房丽丽

大庆社会科学 2016年3期

关键词：大庆市区位大庆

王亚南，丁启禹，房丽丽

（大庆广播电视大学，黑龙江大庆 163311）

基于“全程运营”的城市综合体开发实证研究
——以大庆市为例

王亚南，丁启禹，房丽丽

（大庆广播电视大学，黑龙江大庆 163311）

随着我国城市化进程的加快，城市综合体呈现迅速发展，科学合理地开发建设城市综合体对于城市经济社会发展具有一定的推动作用。进入城市化中期和经济快速成长期的大庆市从实际出发，通过“全程运营”模式合理开发建设城市综合体，助力大庆城市建设和经济发展，以期推动大庆早日步入现代化城市和国际化城市。

城市综合体；全程运营；开发实证研究

大庆经过50多年的开发建设，已经进入经济社会快速发展期，在“十二五”城市和产业转型升级的关键阶段，市委、市政府适时提出“坚持把推动生产和生活性服务业大发展作为战略重点，立足市域，辐射区域，推动商贸产业升级发展，加快建设大型现代商贸综合体”。随着万达广场、昆仑唐人中心等大型商贸综合体入驻大庆，2015年大庆市发展比较成熟的城市综合体总数已突破10家，商贸流通业已实践出一条市场化、集聚化、特色化、专业化发展道路，初步形成城市综合体的“全程运营”开发模式，这对正处于社会经济转型升级阶段的二、三线城市的城市综合体开发具有借鉴意义。

一、城市综合体的内涵

城市综合体是将城市中商业、商务、办公、居住、购物、餐饮、文娱、交通等功能进行三项以上有效组合，各部分之间建立相互依存、相互助益的能动关系，实现其各类资源有效整合，从而满足不同消费群体需要的多功能、高效率聚集体。

当一个国家或地区进入工业化中期或中后期，社会经济快速发展，郊区城市化、农村城镇化、流动人口“同城化”促使城市化进程明显加快；城市人口迅速增加，消费旺盛，并呈现由多元化向高档、耐用消费品发展的趋势；居民改善居住条件、改善城市面貌的要求越加强烈；以现代服务业为标志的新产业和产业人群不断产生，新的城市族群追求适应其快节奏工作的条件和高品质的生活环境。城市综合体的开发与建设既能满足城市经济发展的需要又能优化城市空间布局，从而增强城市凝聚辐射功能和提升城市的综合实力。

二、大庆市开发城市综合体的可行性分析

（一）大庆市开发城市综合体的有利因素

1.区位优势明显。大庆市位于松嫩平原中部，东南距黑龙江省会哈尔滨150公里，西北距齐齐哈尔市139公里，既是哈大齐工业走廊的核心城市也是黑龙江省西部重要的经济中心。随着国际石油城市间横向交流的加强，大庆作为全国最大的战略能源基地、中俄能源合作的重点，已成为东北亚腹地的重要城市。加快大庆市城市化进程必然会发挥其在哈大齐工业走廊辐射及带头作用，这对于推动本区经济快速发展具有现实意义。

2.城市化进程日新月异。大庆市“十二五”发展规划纲要提出加快城市化和城市现代化，努力把大庆打造成为更加健康、更具魅力、更有品位的现代化国际化大城市。人均GDP149171.97元，提前达到了全面小康社会标准[1]。2013年3月发布的《中国城镇化质量报告》，对我国286个地级以上城市的城镇化质量排名，大庆排名第32位，位居黑龙江省首位、东北三省第3位；2013年末《第一财经周刊》公布的中国城市分级排名中，大庆晋升到36个二线城市队伍，综合实力达到全国地级市第36位[1]。截至2014年大庆城市绿化覆盖率已达45.2%，地区生产总值4070亿元，社会消费品零售总额10109亿元，固定资产投资919.5亿元，城镇居民人均可支配收入达到32307元。[2]大庆市已经进入城市化中期和经济快速成长期，精心筹划城市综合体的开发有利于推动大庆经济社会发展。

3.城市公共交通网络完善。“十二五”期间大庆市已经发展和完善“两环四纵五横”主干公路网构架，形成以高速公路为主体，连接大庆市重要交通节点，经济欠发达地区和周边主要城市的交通运输主干道快速通道，主城区与红岗、大同及四县行政中心均以高速或一级公路相连[3]。截至2014年5月大庆市共开设62路别公交、5路别环城、4路别快线，构建了市区、市县、县县之间的快速交通网络。畅通的交通网络与众多的公交线路将点轴式的城市空间结构有效连接，城市交通网络连结度与通达度相对较高。

（二）大庆市开发城市综合体的制约因素

1.城市空间结构仍处于由极核模式向点轴模式逐渐过渡阶段。大庆油田以资源开发为主的产业结构特点决定其分散布局的城市化空间结构，虽然城市发展态势由极核模式向点轴模式逐渐发展，但原来由许多工农新村组成的小组团和散布在主城区的“城中村”还未与东西两大城区组团有机结合，主城区空间布局比较松散，不利于人口密集社区、大型居民区和成熟商圈的形成。

2.第一产业仍为主导产业，现代服务业发展水平较低。作为建市只有30多年的资源型城市，大庆市服务业发展整体相对滞后。“十二五”期间，大庆市产业结构调整初现成效，比重持续提升。油经济比重50.2%，服务业比重16.9%，第一产业仍然占据半壁江山。虽然2013年，服务业从业人员达到63.5万人，占全社会从业人员比重38.2%，但与目前国际服务业比重平均67%、国内中心城市45%以上、全省平均近40%相比，大庆服务业比重仍然偏低[4]。

2015年大庆市三次产业结构在总量减少下出现变动，一产和三产占比上升，三次产业比重达到6.5∶65.4∶28.1，但仍然没有摆脱结构失衡状态。工业一枝独大，占64.7%，规上工业中油化产业处于绝对支配地位，占80.5%，而非油比重仅为32.2%,产业链和价值链总体处于中低端。[5]

3.城市常住人口和流动人口偏少，且居住分散、人口密度低。2010年11月第六次人口普查，大庆市常住总人口为290.45万人，其中约141.52万人分散居住在东西、南北各约30多公里，呈一轴两带H型上的10多个城镇组团里。这种低密度的人居状态，难以形成足够的人流、物流、信息流和财流。

三、基于“全程运营”的大庆市城市综合体开发

“全程运营”是将运营管理贯穿于城市综合体开发建设的全过程，并按照商业对地产的市场需要进行开发。“全程运营”要求在项目规划期即开展可行性调查研究，充分掌握城市经济实力、城市基础设施配套、消费水平、人口分布等情况后进行目标定位，进行以商家需求为依据的规划设计、以市场需要为根据的功能配置、根据不同业态对员工的培训和高管人员的筛选等各项工作，将运营管理这根主线贯穿于综合体开发的各个环节，让每个环节都与综合体后期运营紧密相连，形成一个有机的整体。

（一）科学选址，发挥区位优势

商业项目成功的关键在于选址，空间位置的不同决定其可进入性；消费群体的不同，进而决定其未来商业发展的趋势。在其他区位因子相同的情况下，随着空间距离的增大经济活动会相应减少，进而影响着区域内经济发展潜力。

1.选择可进入性的交通区位。地理位置与距离决定了场所对外交往的地理方便程度。便捷的交通网络能保障城市综合体与外部通畅的联系和大量人流、物流的正常流动，使综合体功能得到充分发挥，资源得到充分利用，获得丰厚的收益。一个成功的城市综合体，在交通网络上应具备两个以上的城市主干道。跨入全国单体百货店强企行列的大商新玛特有四个出口，位于东城区商圈核心位置，临近横贯大庆市东西两城区的世纪大道、大庆的公路客运枢纽站，这就大大方便了人流、物流的通达度与易达度。

2.选择消费旺盛及未来经济增长点的区位。在不同的区位上，人口分布、市场供求、资源分布等状况不同，从而其区位利益就具有很大差异，区位单位的布局状况也就不同[5]。优势区位可为商家与消费群体分别带来较大的利润和效用。以消费群体为例，优势区位所产生的消费搜寻和交通等方面的交通费用的节约，提高了区位内消费群体的支付能力，即同样的货币收入可以购买更多的消费和便利，这就大大提高了区位内消费群体在既定收入下的效用。位于大庆市高新区的摩码休闲广场正是符合大庆市城市发展建设“东移北扩”要求建设在东城区未来城市发展中心区位，该项目位于大学城中心地带，坐拥八一农垦大学、东北石油大学、哈医大大庆校区等几座高校以及多个文化科技项目、百余家企事业单位、联想科技城与新城御景等十多个中高档住宅小区的核心地理位置，其辐射人口20余万，处于东城区未来经济增长点的区位，随着它的运行发展一定会给东城区区域经济注入新的活力。

（二）合理规划布局，形成错位开发态势

1.充分考虑城市承载能力。城市综合体的开发数量、规模及对城市资源的需求应与城市基础设施、市场容量、消费能力等资源的承载能力相适应。开发前，应充分了解开发项目所在城市经济发展和城市基础设施建设情况、商业发展水平、居民消费习惯和消费能力，然后再分项作进一步分析。《城市居住区规划设计规范》GB 50180－93规定，每个可容纳5万人的居住区，应配备的综合商店、食品店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为7000平方米[6]。依此标准，按大庆城镇组团人口141.52万计算，10万平方米的综合体8座，20万平方米的4座，30万平方米的3座、50万平方米的3座，即能满足当前及今后几年的市民购物、餐饮、娱乐等方面的消费需求。

2.具有前瞻性，避免“同质化竞争”。应预见城市综合体建成后，对城市乃至城市周边区域可能产生的影响及能否给城市发展带来新的挑战和机遇。充分注意综合体项目区位分布与其他综合体及原有商贸设施和网点之间的分布及主导功能配置是否合理，避免“同质化竞争”，影响其他中小商贸的发展和生存。

按城市总体规划，到2020年大庆市东城区域人口将达到75万人，西城区域人口将达到70万人，而现在这两个区域人口总计124.57万，难以形成持久、旺盛的消费能力。所以目前东起摩码休闲广场，西至乘风新玛特这一商圈，不宜再加建大型商业综合体，而应立足于整合已有商业资源，适时把老城区、老商圈进行整合升级改造，合理有序开发城市综合体项目，与打造东、西城区，萨尔图中区三大核心商圈的“十二五”规划相对接，制定出详细规划设计方案，统筹安排、错位开发城市综合体项目。

（三）发挥政府主导作用，有序推进城市综合体的开发与建设

城市综合体的开发不仅是一个单纯的商业地产开发，也是政府进行城市价值运营、推动城市发展的过程，必须从城市实际出发，遵循经济规律，依据城市总体规划和发展目标统筹有序推进。

1.建立相应的规划部门，制定科学严密的运营机制。城市综合体是商业地产进入高级阶段的产物，具有很强的专业性和技术性，它的开发、运营须由政府设置相应的规划部门，其成员由规划、建设、交通、经济、商务等政府部门和商业专家组成，在充分调研基础上，制定城市综合体开发、运营的反馈、预测、预警机制，这对防范盲目开发，避免“同质化竞争”，防止发生“过剩”具有重要作用。位于大庆市让胡路区的昆仑唐人中心承建于大庆市让胡路区原商贸商厦商圈，这里曾是让胡路区乃至西城商贸活动最繁荣的地段，但随着城市的发展建设，原商圈已经不能满足区域经济发展需要，市委市政府根据城市发展需要适时规划城市综合体项目，并由大庆油田携手上海立天唐人集团进行开发，该项目开发建设过程中，市委市政府及地企给予全方位、全过程支持，现昆仑唐人中心经过三年开发建设已成功运营。

2.“先筑巢，后引凤”。政府除了通过规划行为还可通过对特定区位的基础设施的投入，促进经济活动向政府鼓励的区位发展。在暂不具备开发主体项目时，可由政府先进行公用基础设施，例如文化教育设施、公用城市基础设施等的开发建设，当配套服务功能逐步完善、居民入住率达到一定程度后，主体项目可随着人流、客流的增加逐渐得到开发与完善。位于大庆市高新区的摩码休闲广场不仅是省、市的重点扶持工程，也是大庆市首个CRD，该项目即是在主体项目周围的文化教育设施、公用城市基础设施逐步完善后，开始对主体项目分阶段开发建设，先后将大庆市图书馆、百湖影视基地、百湖艺术群落、联想科技城等多个文化科技项目搬迁至此，依据其区位优势市政府在项目规划期间就着力将其打造成为“商业”与“文化”两张品牌，现在这里已成为大庆市最具文化气息的“城中城”。

（四）发挥“订单式”优势，有序推进城市综合体运营

“订单式”商业地产在规划期就做好“订单”，开发商将主动权交给主力商户，通过主力店的引进带动更多中小商户的入驻，从而带动整体商业氛围的形成，这不仅降低了开发商的项目成本还顾及了商户的实际需求，使项目符合商户的要求，降低了商铺的空置风险，形成开发商、代理商、大商家、小业主与消费者的多方“共赢”。继大庆万达广场采用“订单式”商业地产成功运营后，大庆昆仑唐人中心也采用万达集团的“订单式”，规划之初即立足消费市场进行市场竞争的考评，经过专业的研究分析后在规划期就分别与麦凯乐、大地自由人影城、淘企鹅儿童世界、大润发、喜道婚博园等全球知名主力店和上百家品牌商家建立了战略合作，先租后建、满场开业、开业旺场，将商业地产开发的风险降到最低。

大庆正处于城市和产业转型升级的关键阶段，为城市综合体的开发提供了广阔的空间，只要从城市承载能力、市场容纳能力和消费能力等实际出发，控制总量、合理布局、优化配置、有序推进城市综合体的开发建设，一定会使大庆经济获得新的动力，给城市增添新的魅力，人民生活幸福指数进一步提高，大庆市阔步进军现代化国际化大城市的步伐会更加强劲有力。相信随着商业地产开发市场的逐渐成熟，“全程运营”开发模式会越来越被认同，并得到不断丰富和发展。

[1]郭舒琴，陈猛.大庆全国排名晋升新二线城市[N].黑龙江日报，2013-12-24（8）.

[2]市统计局.2014年大庆市国民经济和社会发展统计公报.[EB/OL].

[3]黑龙江省大庆市交通运输局.公路水路交通信息化“十二五”发展规划[EB／OL].http://jtj.daqing.gov.cn/Item/2694. aspx，2012-09-04.

[4]大庆网.现代服务业“升级版”迈向“增长极”[EB／OL]. http://www.dqdaily.com/news/2014 -03/25/con tent_1951183. htm，2014-03-25.

[5]市政府研究室.政府工作报告（2016年 1月 20日）[EB／OL].

[6]高洪深.区域经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2006，23.

[7]规划法.中华人民共和国国家标准《城市居住区划设计规范》[EB／OL].http://gh0434.com/News_View.asp NewsID= 694，2012-06-11.

〔责任编辑：宋洪德〕

本刊加入“中国知网（CNKI）”系列数据库的声明

本刊已许可中国学术期刊（光盘版）电子杂志社在中国知网及其系列数据库产品中以数字化方式复制、汇编、发行、信息网络传播本刊全文。该社著作权使用费与本刊稿酬一并支付（已换算为杂志赠阅）。作者向本刊提交文章发表的行为即视为同意我社上述声明。

K902

1002-2341（2016）03-0063-04